Loi robien

Le dispositif Robien est une loi fiscale française créée en 2003 et dont le but est de relancer la contruction de logements en France.
La loi Robien permet au bailleur d'amortir l'achat de son bien de 6% pendant les 7 premières années.
Pour pouvoir conserver ses avantages fiscaux, il est important de conserver son bien pendant une durée minimale de 9 ans.

Qu’est-ce que la loi Robien ?

Création du dispositif

Le dispositif Robien est une loi de défiscalisation immobilière entrée en vigueur le 1er janvier 2003. Elle porte le nom de Gilles de Robien, à l’époque ministre du logement en France. Contrairement à d’autres lois de défiscalisation comme la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Scellier… la particularité de celle-ci est sa grande souplesse. En effet, les conditions d’éligibilité sont moindres, ce qui a contribué à son succès auprès de nombreux contribuables français désireux de réduire leur impôt sur le revenu via un investissement locatif.

Les deux versions de la loi : « classique » et « recentrée »

Le dispositif Robien se présente sous 2 variantes, classique et recentrée :

  • La version classique permet l’amortissement d’un bien jusqu’à 65 % de sa valeur sur une période de 15 ans
  • La version recentrée offre un amortissement inférieur (50 %) mais récupérable sur une durée plus courte : 9 ans

Le choix entre ces deux sous-dispositifs doit se faire en fonction de l’intention de l’acheteur. Un investissement locatif long-terme sera adapté à la version classique, tandis qu’un investissement à plus court-terme, par exemple dans le but de réaliser une plus-value à la revente sera plus adapté au dispositif recentré.

 

Champ d’application du dispositif Robien

Première chose à souligner : les conditions d’applications sont les mêmes qu’il s’agisse d’un Robien classique ou recentré.

Conditions d’éligibilité à la loi

Pour pouvoir défiscaliser en Robien, l’investisseur devra :

  • avoir acheté un logement neuf ou en futur état d’achèvement entre le 1er septembre 2003 et le 31 décembre 2009
  • louer son bien en tant que logement nu
  • ne pas louer son bien à un membre de son foyer fiscal
  • respecter les plafonds de loyers prévus par la loi

A noter que la loi Robien ne prévoit aucun plafond de ressources pour le locataire. Ainsi il est clair que la loi ne vise pas à favoriser l’accès au logement aux personnes les plus démunies contrairement à beaucoup d’autres lois de défiscalisation. C’est en partie pour cela qu’elle est attrayante pour les investisseurs, car il leur sera bien plus facile de trouver un locataire. Par ailleurs ils pourront se tourner vers des locataires ayant des revenus importants et présentant des garanties optimales afin d’assurer la pérénité de leur location.

Compatibilité de la loi Robien avec les autres dispositifs

Bien que souple, le dispositif Robien pose également certaines limites, comme la non-cumulabilité avec d’autres lois. Cette dernière ne pourra être cumulée avec :

  • La loi Scellier
  • La loi Malraux
  • Le régime micro-foncier

Ainsi si l’un de ces dispositifs de défiscalisation est déjà en application sur une location, il ne sera pas possible de bénéficier du dispositif Robien. Il ne sera pas non plus possible de passer d’un dispositif à un autre. Il convient donc de réaliser un vrai comparatif des différents mécanismes de défiscalisation car selon votre situation personnelle et vos intentions (plus-value, location long-terme…), certaines lois seront peut-être plus intéressantes pour vous que la loi Robien.

Loi Robien et défiscalisation

En fonction de s’il s’agit de la version classique ou décentrée, le taux et la durée d’amortissement du bien ne seront pas les mêmes. Pour le reste le fonctionnement reste identique. Rappelons que dans la version classique l’amortissement peut aller jusqu’à 65% de la valeur du bien si celui-ci est loué pour une période de 15 ans, alors que pour la version recentrée elle ne sera que de 50% maximum mais pour une durée de location de 9 ans.

La revente de son bien en Robien

Revendre son bien en Robien avant ou après 9 ans n’a pas les mêmes conséquences. Voyons cela de plus près :

  • Revente avant 9 ans : si vous décidez de revendre votre bien avant 9 ans suite à sa mise en location, alors vous perdrez de façon rétroactive tous les bénéfices fiscaux que vous aurez obtenu jusqu’à présent. Il vous faudra donc les rembourser intégralement à l’Etat. Il existe néanmoins 2 cas de figures où la revente avant 9 ans est possible sans perte des bénéfices fiscaux : si vous perdez votre emploi ou si votre conjoint est décédé.
  • Revente après 9 ans : revendre après 9 ans est bien sûr conseillé afin de conserver ses avantages fiscaux mais cela n’en demeure pas simple pour autant. Il faudra dans un premier temps donner congé à l’actuel locataire de l’appartement mais également rembourser l’intégralité de son éventuel prêt immobilier suite à la vente. Il est clairement conseillé dans la mesure du possible d’arriver à l’échéance des bénéfices fiscaux (9 ou 15 ans en fonction de si vous avez opté pour la version classique ou recentrée).

Exemple d’amortissement en loi Robien

Vous décidez d’acheter un logement neuf en agglomération parisienne (zone A) pour une valeur de 150 000 €. Vous le mettez en location à titre de résidence principale à une personne ne faisant pas partie de votre foyer fiscal. Vous pourrez déduire 12 000 € de de vos revenus fonciers les 5 premières années soit 8% par an. Ensuite les 4 années suivantes vous pourrez déduire 3750 € de vos revenus fonciers.

Ensuite, si vous continuez de remplir les conditions d’éligibilité, vous pourrez à nouveau déduire 3750 € pour les 3 années suivantes, puis encore 3750 € pour 3 ans (la déduction étant limitée à 15 ans maximum). Vous aurez ainsi pu déduire, si vous gardez votre bien en location pendant 15 ans un total 97 500 € sur votre investissement de départ de 150 000 €, soit 65% de la valeur de votre bien (pour la Robien classique).

Qu’est devenue la loi en 2019 ?

Depuis le 1er janvier 2010, la loi Robien a été supprimée. Elle a été remplacée par la loi Scellier, puis successivement par la loi Duflot puis par la loi Pinel, toujours en vigueur à l’heure où ces lignes sont écrites.

FAQ

Il est possible de revendre son appartement avant 9 ans en loi Robien, mais cela vous obligera à rembourser tous les avantages fiscaux dont vous avez bénéficié.

La loi Robien recentrée est une variante de la loi Robien classique. Dans le cadre de la loi Robien recentrée, l’abattement fiscal n’est que de 50% contre 65% pour la version classique, et l’amortissement de cet abattement se fait selon des échéances différentes.

La seule restriction qui s’applique au loueur dans le cadre de la loi Robien est qu’il ne doit pas être un membre de la famille du bailleur.