Loi pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière mis en place le 1er septembre 2014.
Ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôts pouvant aller jusqu’à 21% de la valeur du bien acquis, pour une durée maximale de défiscalisation de 12 ans.
Plusieurs critères doivent être remplis pour être éligibles au dispositif. Ces derniers s'appliquent au bien lui-même mais encadrent également les conditions de location du bien.
En plus de la réduction d'impôts offerte par le dispositif, ce dernier donne également le droit à l'acheteur de déduire de ses revenus le montant des travaux effectués, ainsi que les charges imputables à la gestion de son bien.

Loi de défiscalisation Pinel : historique et objectifs de ce dispositif

Loi Pinel, loi Duflot, loi Censi Bouvar, quelles différences ?

Le dispositif Pinel est adopté au 1er janvier 2015 et appliquable depuis le 1er septembre 2014. Son principe est d’inciter les particuliers à réaliser un investissement immobilier dans des logements neufs. Sylvia Pinel en a été la fondatrice lorsqu’elle était au ministère du logement sous François Hollande.

Cette loi vient remplacer le dispositif Duflot (entré en vigueur le 1er janvier 2013), la loi Duflot succédant elle-même à la loi Scellier (datant du 1er janvier 2013). La loi Pinel reste dans la lignée des précédentes et en reprend les principes et le fonctionnement. Elle se présente comme alternative à la loi Censi Bouvard dont les conditions d’application diffèrent légèrement.

Menacée de suppression au 1er janvier 2017, la loi sera finalement prolongée au minimum jusqu’au 31 décembre 2021 et pendant ces 4 années supplémentaires, les conditions d’application du dispositif Pinel demeureront inchangées. Une des particularités de la loi Pinel est sa rétroactivité au 1er septembre 2014, date antérieure à son adoption (contrairement à la loi Duflot).

Le pari de la loi Pinel pour relancer la construction de logements neufs en France

Le dispositif Pinel offre de nombreux avantages fiscaux aux Français désirant réaliser un investissement dans un logement neuf, ou  voulant réaménager un local commercial pour le rendre habitable. Cette loi permet donc de se créer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction conséquente d’impôt (pouvant atteindre un montant de 63 000 euros) : c’est l’investissement Pinel.

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Qui est éligible à la loi Pinel et quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de cette loi de défiscalisation ?

Un contribuable français désirant réaliser un investissement Pinel devra résider de façon durable sur le territoire français et pourra être éligible à la loi dans la limite de deux acquisitions par foyer fiscal. Cependant il devra se contraindre à 6 conditions pour pouvoir en bénéficier.

Les 6 conditions pour bénéficier de la Loi Pinel

Condition 1 : Le type de logements concernés par la loi Pinel
La loi impose à l’acheteur d’investir dans un bien immobilier neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 (date prévue de fin du dispositif) ou bien rénover un ancien logement. En effet la loi ne contraint pas à l’achat de logements neufs, et il est tout à fait possible de réhabiliter un local commercial tant qu’il respecte la réglementation thermique et de décence prévues par la loi.

La loi Pinel impose également que le logement soit implanté dans une zone définie par la « Zone Pinel » dans laquelle il y a un déséquilibre entre la demande et l’offre de logement, et ce dans le but de relancer le marché locatif dans les zones où les Français peinent à trouver un habitat.

Condition 2 : Le délai de location du bien

Lors de l’achat, de la construction ou de la rénovation de son bien, le propriétaire dispose d’un délai maximal de 12 mois pour louer son bien. Passé ce délai il ne sera plus éligible à la loi Pinel.

Condition 3 : Le loyer appliqué au locataire également encadré par la loi Pinel

Pour réaliser un investissement Pinel, le propriétaire doit louer son bien à ses locataires en respectant certains plafonds de loyer qui dépendent des ressources du locataire, ainsi que de la zone où se trouve le logement. Par exemple le loyer ne pourra excéder 16.83 €/m² en zone A bis, 12.50 €/m² en zone A, 10.07 €/m² en zone B1 et 8.75 €/m² en zone B2. Par ailleurs, le revenu annuel du foyer fiscal des locataires est également plafonné par un montant fixé par le dispositif Pinel.

Condition 4 : La durée de la location

Concernant le contrat de location la loi impose une une durée minimale de 6 ans mais pourra durer 9 ou 12 ans. Un contrat d’une durée initiale de 6 ou 9 ans pourra cependant être prolongé.

Condition 5 : Réglementation écologique et thermique

La réglementation thermique est l’un des critères phares à respecter pour bénéficier de la loi Pinel. En effet le bien loué devra respecter un niveau de performance énergétique défini par le label BBC 2005, ainsi que la réglementation thermique RT 2012 (à défaut le logement peut également être éligible s’il bénéficie du label BBC). Concernant l’acquisition d’un logement vétuste que l’acheteur décide à rénover, il devra obtenir le label HPE (Haute Performance Energétique) ou le label BBC rénovation. Ces critères assez stricts du dispositif Pinel visent avant tout à assurer la construction de logements éco-responsables.

Condition 6 : L’obligation de louer son logement « nu » et à titre de résidence principale

Contrairement à la loi Censi Bouvard, le propriétaire doit louer le bien non-meublé et seulement à titre de résidence principale. C’est en effet l’une des limites du dispositif Pinel, l’investissement immobilier ne peut être fait dans le but d’une location à titre occasionnel, ou à titre de résidence de vacances ou secondaire.

Quels sont les avantages fiscaux offerts par la Loi Pinel ?

La loi Pinel permet aux contribuables Français de bénéficier de plusieurs avantages intéressants. En premier lieu elle permet une réduction d’impôts qui peut s’avérer conséquente. Cette dernière dépendra principalement du montant de l’investissement locatif ainsi que de la durée du bail établi aux locataires. A titre d’exemple, pour une durée de location de 6 ans, l’acheteur pourra espérer une baisse d’impôts aux alentours de 12% alors que la baisse peut avoisiner les 21% dans le cas d’une location pour 12 ans.

Outre les avantages fiscaux offerts par la Loi Pinel, le dispositif permet (contrairement au dispositif Duflot) de louer son bien à des membres de sa famille, à la condition qu’ils ne soient pas rattachés au foyer fiscal du bénéficiaire.

Autre avantage non négligeable, l’investissement Pinel étant un projet soutenu financièrement par l’Etat, il est plus facile d’obtenir un prêt auprès d’un établissement bancaire. Ainsi la loi permet aux contribuables de se construire un patrimoine immobilier même si leur apport en capital est faible ou nul. D’autre part, l’acheteur pourra rembourser son prêt bancaire de façon plus sereine grâce aux économies réalisées par la défiscalisation Pinel ainsi qu’aux loyers perçus par la location de son bien.

Comment calculer les avantages fiscaux offerts par la Loi Pinel ?

Comme nous l’avons vu, la loi Pinel permet une réduction d’impôts proportionnelle à la durée de location du bien qui peut être de 6, 9 ou 12 ans, uniquement dans le cas d’une location à titre de résidence principale. Cependant il est à noter qu’un contrat de location de 6 ans peut être prorogé de 3 ou même de 6 ans. Ainsi il n’y aura aucun impact fiscal à louer son appartement avec un contrat initial de 9 ans ou bien à le louer pour 6 ans et le renouveler pour 3 ans.

Voyons les différents cas de figure possibles en détail :

– Contrat initial de 6 ans : le taux de la réduction d’impôts prévu par la loi Pinel sera de 12% et sera répartie à raison de 2% par an. S’il est prolongé de 3 ans, la réduction applicable aux delà des 6 premières années sera de 6% et sera échelonnée à raison de 2% par an. Dans le cas d’une deuxième prolongation, la réduction sera de 3% pour les 2 dernières années réparties sur la base de 1% par an.

– Contrat initial de 9 ans : le taux de déduction sera de 18%, soit 2% par an. Dans le cas d’une prolongation de 3 ans, les 3 dernières années permettront une réduction supplémentaire de 3% réparties à 1% par an.

Avec un calcul simple on voit donc bien que la loi ne prend en compte que la durée totale de la location et non la durée initiale prévue du contrat. En effet un contrat de 6 ans prolongé deux fois de 3 ans (12 ans au total) permettra une réduction d’impôts de 12+6+3 soit 21% du montant initial de l’investissement. Dans le cas d’un contrat initial de 9 ans prorogé de 3 ans, la réduction sera de 18+3 soit toujours 21%.

Il n’y a donc aucun avantage à établir un contrat de location de 12 ans plutôt que partir sur une base de 6 ans qui sera renouvelée jusqu’à atteindre les 12 ans.

Prenons un exemple concret d’investissement locatif concerné par la Loi Pinel. Un contribuable souhaite bénéficier de la loi de défiscalisation Pinel, et réalise une acquisition à hauteur de 300 000€. Il décide donc de louer son bien immobilier à titre de résidence principale pour une durée de 6 ans. Alors, grâce à la loi Pinel, il lui sera accordé une réduction fiscale de 36 000€ (6000€ / an). S’il proroge le contrat de 3 ans la défiscalisation Pinel lui offrira une déduction supplémentaire de 18 000€ (6000€ / an).

Conclusion et limites du dispositif Pinel

La loi Pinel offre de nombreux avantages à ceux qui décident réaliser un investissement immobilier dans des logements neufs et se présente comme une version améliorée de la loi Duflot. En effet, le dispositif Duflot ne permettait pas par exemple de louer son bien à un membre de son foyer fiscal, ce que permet de faire la loi Pinel. De plus, inutile d’investir dans l’achat de meubles car contrairement à la loi Censi Bouvar, le logement doit être loué vide et non meublé. Cela représente une économie supplémentaire pour l’acquéreur.

Si la réduction fiscale prévue par la loi Pinel est clairement intéressante pour un investisseur, y être éligible n’est pas forcément simple. En effet, les conditions énergétiques, l’encadrement du prix des loyers, et la zone d’implantation du bien prévues par la loi limitent clairement les possibilités de profiter du dispositif. Notons également que la limite du prix de l’investissement immobilier est de 300 000 € et que le montant de la défiscalisation est plafonné à 63 000 €.

Pour conclure, il convient de se renseigner auprès d’un fiscaliste expert afin d’être certain d’être éligible au dispositif.

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FAQ

La loi Pinel, mise en place le 1 septembre 2014 succède au dispositif Duflot. Il s’agit d’une loi de défiscalisation dont le but est d’encourager la rénovation des biens immobiliers et d’offrir l’accès au logement aux contribuables les plus modestes.

La loi Pinel s’adresse à tous les contribuables français, qui achètent un logement neuf ou en futur état d’achèvement en France.

Pour bénéficier de la loi Pinel il faut respecter plusieurs conditions :

  • L’appartement doit être loué nu
  • Il doit être loué à titre de résidence principale
  • La location doit s’effectuer sur une période minimale de 6 ans
  • Le bien doit se situer en zone Pinel

Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôts qui peut s’étaler sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Le montant de cette réduction est de 2% par an de la valeur du bien immobilier, sauf pour les 3 dernières années dans le cas d’une défiscalisation sur 12 ans où elle sera de 1%. Ainsi elle peut monter à 21% (2% pour les 9 premières années et 1% pour les 3 dernières).