- On entend par surface habitable la surface servant d’habitation, ayant une hauteur sous plafond minimum de 1.80m
- Cette surface est majorée par la moitié des surfaces annexes, dans le calcul du montant du loyer
- La surface occupée par les cloisons, les murs, les marches et les cages d’escaliers, etc. sont à exclure de la surface habitable
Si vous choisissez d’utiliser un dispositif de défiscalisation immobilière pour réaliser votre investissement locatif, vous devez donc vous plier à certaines conditions. En effet, tous les dispositifs en France sont assortis de conditions d’éligibilité. La plupart d’entres elles concerne le type de bien, le lieu de sa construction, les plafonds de loyer, l’engagement de location ou encore les ressources des locataires. A chaque dispositif, il y a ses conditions. Pour mieux comprendre, consultez notre article : peut-on augmenter un loyer en loi Scellier ?
La surface utile ou habitable : indispensable au calcul du loyer Pinel
La loi Pinel est avant tout un dispositif de défiscalisation, remplaçant le dispositif Duflot. Elle permet à un investisseur immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôt s’il s’engage à louer son logement pendant 6, 9 ou 12 ans. Il faut que ce logement soit acheté neuf ou au moins en l’état de futur d’achèvement. Le gain fiscal est en fonction de la période d’engagement de location choisie par le propriétaire : 12 % (si 6 ans), 18 % (si 9 ans) ou 21 % (si 12 ans).
À part les autres conditions essentielles à son application, la loi Pinel fixe également des plafonds de ressources du locataire et aussi un plafond de loyer. Trois éléments sont à prendre en compte pour calculer un loyer Pinel. Il s’agit du coefficient multiplicateur de zone, des plafonds de loyer de la zone où se trouve le bien immobilier et aussi de la surface habitable du logement. Cela signifie que pour pouvoir fixer le loyer, le propriétaire doit calculer la surface habitable dans le bien loué.
Quel type de foyer fiscal peut utiliser et bénéficier des avantages d’un dispositif de défiscalisation immobilière ? Pour le comprendre, consultez également notre article : qu’est ce que la loi Scellier ?
Ce qu’il faut entendre par surface utile ou habitable en Pinel
On entend par surface habitable ou utile dans le cadre d’un investissement dans le locatif sous le régime Pinel, la surface à l’usage d’habitation dont la hauteur sous plafond est au moins équivalente à 1.80m. Celle-ci est augmentée de la moitié des surfaces annexes (limitées à 8m²).
Est à exclure du calcul l’espace occupé par les cloisons, les murs, les marches, les cages d’escalier et aussi les embrasures de portes et de fenêtres. À part les logements dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m, sont également exclus du calcul du loyer soumis à loi Pinel les garages et les terrasses et aussi les balcons. Tel est aussi le cas des parkings, des combles, des caves, ou encore des jardins.
Pour le cas des garages, par exemple, même si le propriétaire l’aménage en une pièce à vivre supplémentaire, en espace de stockage ou en établi, ceux-ci ne figureront pas dans l’assiette de calcul du loyer Pinel.
Qu’en est-il des surfaces annexes ?
Il s’agit de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif du locataire, et dont la hauteur sous plafond ne dépasse pas 1,80 m. Sont considérées comme des surfaces annexes les séchoirs, les remises, les ateliers, les sous-sols, les caves, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les combles et greniers aménageables, les resserres, les balcons, les loggias et les vérandas.
Concernant les jardins, ceux-ci ne sont pas considérés comme des surfaces annexes, et ne peuvent pas être ajoutés aux surfaces habitables pour le calcul des plafonds de loyers.
Pour les maisons individuelles, il s’avère parfois difficile de délimiter la partie du garage utilisée comme annexe et celle utilisée comme stationnement. Voilà pourquoi une surface de 12 m² est fixée par l’administration fiscale. Celle-ci est à ajouter dans le calcul de la surface pondérée.
FAQ
Pour vérifier le plafond de ressources fixé par la loi Pinel, vous êtes en droit de demander des pièces justificatives à votre locataire. Il s’agit par exemple d’un contrat de travail justifiant un emploi stable, ou un avis d’imposition.
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