- La surface annexe fait partie des éléments essentiels concourant à la détermination du montant du loyer
- La surface habitable d’un logement loué en Pinel comprend les surfaces à usage d’habitation majoré de la moitié des surfaces annexes
- Les balcons, les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les terrasses couvertes, etc., sont considérés comme des surfaces annexes
- Le garage, le parking, les terrasses non couvertes, etc., ne font pas partie de la surface annexe
Comme vous le savez, des plafonds sont imposés en loi Pinel. Ils permettent d’équilibrer l’investissement pour que tout un chacun, propriétaires et locataires, y trouve son intérêt. Pour le calcul du plafond, il faut appliquer certaines règles. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : comment faire le calcul de la surface pondérée en loi Pinel ?
La surface annexe, l’un des éléments à prendre en compte dans le calcul du loyer en Pinel
Depuis le 1er septembre 2014, la loi Duflot devient la législation Pinel. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation pour inciter l’investissement dans le locatif en France. Le dispositif consiste à acheter un logement neuf ou au moins, en l’état de futur d’achèvement, et à le mettre en location pendant une durée choisie par le propriétaire. Cet investissement lui permet de bénéficier d’une réduction de 12 % pour un engagement de location de 6 ans, ou de 18 % pour 9 ans, et de 21 % pour 12 ans.
Par ailleurs, le dispositif Pinel impose un plafond de ressources ainsi qu’un plafond de loyer. Autrement dit, le montant du loyer ne doit pas dépasser ce plafond fixé. Il en est de même pour le cas du plafond des ressources.
Plusieurs éléments entrent en compte dans le calcul des loyers. Il s’agit du coefficient multiplicateur de zone, du plafond de loyer de la zone où le bien se trouve et la surface utile du logement. On entend par « surface utile » la surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des annexes, dans la limite de 8 m² par logement. Autrement dit, il s’agit de la surface à l’usage d’habitation disposant d’une hauteur sous plafond minimum de 1.80 m.
Pourquoi ces dispositifs sont-ils si utiles pour un investissement dans le locatif ? Quels sont les avantages du régime Pinel ? Qu’est ce qui les différencie de ceux du dispositif Pinel ? Pour en savoir plus à ce sujet, consultez également notre article : qu’est ce que la loi Duflot ?
Système Pinel et les surfaces annexes à prendre en compte
Les murs, les cloisons, les portes et les escaliers sont à exclure de la surface d’habitation du logement et ainsi du calcul du plafond du loyer Pinel. Pour le garage, le cas de cette dépendance immobilière s’avère complexe.
En effet, de nombreuses personnes s’en servent pour le changer en pièce à vivre supplémentaire, et non plus pour abriter uniquement des véhicules. Le régime Pinel l’exclut cependant de la liste des surfaces annexes reconnues.
Par ailleurs, plusieurs espaces sont considérés comme des surfaces annexes : les sous-sols, les caves, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les balcons, les combles et greniers aménageables, ainsi que les loggias et les vérandas. Le système Pinel prévoit également les parties de terrasses accessibles, dans la limite de 9 m² au maximum. Le calcul de ces surfaces permet de déterminer les plafonds de loyers.
Qu’en est-il du parking et du jardin ?
Le propriétaire a deux possibilités concernant la location de son parking. Soit, il l’intègre dans l’investissement locatif Pinel, mais cette solution ne fait pas augmenter le montant du loyer, dans la mesure où il est exclu du calcul de la surface habitable. Soit, il loue séparément son logement Pinel et sa place de parking. C’est l’option avantageuse puisque la location du parking est soumise aux règles de droit commun applicables aux contrats de location de bien.
Le propriétaire peut ainsi fixer librement le loyer, la durée du bail, etc. Quant au jardin, la surface de celui-ci ne rentre pas dans le calcul de la surface habitable prévue par la législation Pinel. Tel est aussi le cas des terrasses en rez-de-jardin. Enfin, pour les maisons individuelles, la surface annexe à usage de stationnement est fixée par l’administration fiscale à 12 m².
FAQ
A la fin de l’engagement de mise en location du bien immobilier, si le remboursement de l’emprunt est réalisé, le propriétaire est en droit de jouir de son logement, comme bon lui semble. Cela signifie qu’il peut remettre le bien en question en location, sans respecter les plafonds fixés par la loi Pinel. Il a également la possibilité de revendre son bien, mais les plus values sont cependant soumises à l’impôt.
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