- Un plafond existe pour les ressources des locataires. Il permet de faciliter l’accès des logements aux familles modestes
- Un barème existe. Il change chaque année et il est différent selon la zone.
- L’avis d’imposition de l’année N-2 est pris en compte.
Pour faire un investissement locatif sous un dispositif de défiscalisation, il faut respecter ses conditions d’éligibilité. Celles-ci diffèrent d’un outil fiscal à un autre, mais sont toujours à la portée de tous les investisseurs. Par exemple, en Pinel, il y a des plafonnements à respecter concernant les ressources des personnes qui vont louer les biens, et concernant les loyers pour chaque zone éligible. Ces plafonds de ressources et plafonds de loyer visent principalement à équilibrer l’offre et la demande de logement. Et c’est un critère indiscutable en Pinel. Il y a aussi le choix proprement dit des futurs locataires, un point qui diffère des autres dispositifs. Pour mieux comprendre, consultez notre article : à qui peut-on louer en loi Scellier ?
Un dispositif fiscal intéressant
Les dispositifs fiscaux sont nombreux et présentent des avantages pour les investisseurs. La loi Pinel en fait partie. Elle est réservée à la location nue de logements neufs. Les immeubles anciens sont aussi acceptés, mais seulement après rénovation. Ils doivent d’abord répondre eux normes écologiques en vigueur.
L’objectif de la loi Pinel est d’améliorer l’accès au logement des ménages modestes. Ainsi, un plafond de ressources a été fixé. En effet, parfois les familles à haut revenus profitent de logements avec des loyers très bas par rapport à leur revenu. Et à contrario, de nombreuses familles ont des difficultés à acquérir un logement.
Le plafond permet de pallier à cette situation. Avec le dispositif Pinel, les plafonds de ressources du locataire sont imposés par zone. Les zones éligibles pour cet investissement locatif sont les zones A, A bis B1 et B2. Il ne faut pas oublier que les communes qui ne font pas parties de ces zones sont exclues de ce dispositif fiscal.
La composition du foyer fiscal est aussi prise en considération dans le calcul du barème. Les montants des barèmes sont actualisés chaque année. Il faut donc se renseigner au préalable. Le revenu fiscal pris en considération est celui datant de N-2 ou N-1. Et, il faut aussi respecter le délai minimal de l’engagement de location qui est de 6 ans.
Comment réussir un investissement dans l’immobilier ? Quels critères prendre en compte pour choisir son dispositif ? lequel est le plus bénéfique pour réduire son impôt sur le revenu ? Pour répondre à ces questions, consultez également notre article : qu’est ce que la loi Scellier ?
Le plafond de loyer appliqué
Avec le concept Pinel, des plafonds de loyers sont aussi imposés. Il s’agit du montant maximal que l’investisseur peut demander au locataire. Le but est toujours de faciliter l’accès au logement. Ces loyers varient selon la surface du logement. Et avec la loi Pinel, la surface habitable et la surface annexe sont toutes les deux prises en compte. A noter que par « surface annexe », on compte la terrasse, le balcon ou encore la cave.
Plus concrètement, la loi Pinel impose le calcul de la surface utile pour l’établissement du loyer pour chaque zone. Dans ce cadre, il faut prendre la surface habitable et ajouter la moitié des surfaces annexes. Un coefficient multiplicateur est également utilisé, en plus du barème Pinel.
Pour obtenir les plafonds de loyer, il faut multiplier la surface utile avec le coefficient Pinel et le barème. Et ce barème change tous les ans. Pour l’année 2019, il est de 16,96 euros par m² pour la zone A bis et 12,59 euros par m² pour la zone A. Pour la zone B1, il est de 10,15 euros par m² et pour la zone B2, 8,82 euros par m².
Les modalités à connaître
Au fil des années, les revenus du locataire peuvent augmenter. Il se peut même qu’ils dépassent le plafond. Mais cela n’a pas d’effet sur l’accord. En effet, les ressources prises en compte sont celles de l’année de conclusion de bail uniquement.
Ensuite, les éventuels changements n’ont plus aucune influence sur la mise en application du dispositif Pinel. Le locataire ne doit toujours pas partager son foyer fiscal avec l’investisseur. Néanmoins, les descendants et les ascendants peuvent devenir locataires. Cela n’était pas accepté avec la loi Duflot. Mais heureusement elle a été remplacée par la loi Pinel le 1er septembre 2014.
Le dispositif Pinel présente aussi des avantages pour l’investisseur. Il obtient une réduction sur son impôt sur le revenu. Cette réduction peut atteindre un taux important de 21%. De plus, dans certains cas, une réduction de la TVA est aussi possible.
FAQ
Depuis la mise en vigueur de la loi Pinel, les descendants et ascendants peuvent louer. Il s’agit d’une des plus grandes différences avec la loi Duflot.
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