Loi pinel quel type de bail

Il est possible d’opter pour le bail habitation pour une location sans exploitation
Si la personne veut exercer une activité commerciale, il faut se tourner vers le bail commercial.
La durée est en général de 9 ans. Mais il est possible d’obtenir trois ans de plus avec le bail dérogatoire.
Il faut préciser certains éléments dans le bail commercial. Le montant des loyers par exemple est précisé. Dans le cadre d’une augmentation des loyers, il ne faut pas oublier de respecter les plafonds des loyers.

Vous souhaitez faire un investissement dans le locatif sous la loi Pinel ? Découvrez tous les points à retenir en consultant notre article : loi Pinel : comment faire le calcul de la surface annexe ?

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Choisir le bon bail pour un investissement Pinel

La législation Pinel remplace la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014. Il offre des avantages fiscaux pour tout investissement dans le locatif touchant les logements neufs et nus. La réduction d’impôt Pinel varie selon un taux compris entre 12 et 21% selon la durée de location.

Le bail est un document important dans l’investissement en Pinel. Il s’agit du contrat de location liant l’investisseur et le loueur. Il faut présenter certaines informations dont le nom, le prénom et l’adresse. Et il faut préciser la date d’entrée en vigueur de l’accord.

S’ajoute à cela les informations concernant le logement. Le bail définit les modalités de location. La durée de la location y est également précisée. Mais en dehors de cela, il présente aussi les solutions à adopter en cas de conflit.

Le bail d’habitation est connu de tous. Il est régi par la loi du 6 juillet 1989. Il est aussi possible d’opter pour un bail commercial si le locataire exerce une activité commerciale dans le logement. Pour en bénéficier, le locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés.

Comprenez les conditions d’éligibilité requises par le concept Pinel en consultant également notre article : qu’est ce que la loi Duflot ?

L’intérêt du bail commercial

Les baux commerciaux ont pour but de maîtriser la hausse des loyers. Ils facilitent aussi l’installation de nouveaux commerçants. Et ils créent un équilibre des relations entre le propriétaire et l’exploitant.

Le système Pinel impose des points à citer dans le contrat. Déjà, un état des lieux est obligatoire avant l’entrée de l’exploitant et à sa sortie. Le bail commercial comporte aussi l’inventaire des charges. Cela inclut les impôts, les taxes et les redevances relatives au logement.

Le propriétaire doit aussi préciser les travaux à réaliser pour les prochaines années. Généralement, la durée d’un bail commercial est de 9 ans. Il existe, cependant, le bail dérogatoire. Il permet de rallonger le bail pendant un peu plus de temps. Sa durée est de 3 ans.

Après cela, il faut conclure un nouveau bail pour renouveler l’accord et encadrer les nouveaux loyers. Dans ce cadre, l’indice des loyers commerciaux (ILC) a une place importante.

Il faut noter que toute augmentation pour une année ne doit pas dépasser les 10 % du montant du loyer de l’année précédente. Il faut aussi prendre en considération les plafonds de loyer applicables.

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Les éléments à ne pas oublier

Pour bien rédiger le contrat, il ne faut pas oublier les conditions de location imposées par le concept Pinel. Le propriétaire doit mettre en location le logement 12 mois après la fin des travaux. Le locataire doit en faire usage en tant que résidence principale.

De plus, son revenu ne doit pas dépasser une certaine limite. En effet, des plafonds de ressources sont imposés pour faciliter l’accès au logement aux familles modestes. Pour atteindre cet objectif, des plafonds de loyers sont aussi appliqués.

Ils varient selon la zone où se situe le bâtiment. Le locataire doit prendre en considération le montant inscrit sur l’avis d’imposition N-2. Entre autres, la location doit durer au minimum 6 ans.

Enfin, les deux individus concernés par l’opération ne doivent pas avoir le même foyer fiscal. Il s’agit de la preuve qu’ils ne partagent pas le même revenu fiscal.

FAQ

Avant d’insérer une clause particulière dans le contrat, il faut lire l’article 4 de la loi 6 juillet 1989. Elle présente l’ensemble des clauses dîtes abusives.  Il faut faire attention à ne pas insérer une de ces clauses pour ne pas avoir de problèmes. Il peut y avoir une nullité du contrat.

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