Loi pinel les principales modifications du régime des baux commerciaux

Les modifications que la loi Pinel a apporté des modifications qui protègent les locataires durant le bail commercial
Les articles de cette loi prévoient toutes les étapes du bail commercial depuis la première visite pour les états de lieux jusqu’au départ du locataire

La législation Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière très intéressante. Elle propose notamment de nombreux avantages fiscaux. En même temps, elle régit également l’investissement dans le locatif. Cela permet d’accroître les rentes immobilières. Les baux  Pinel sont beaucoup plus précis, et aussi plus avantageux. Pour plus d’informations à ce sujet, consultez notre article : loi Pinel : quelle est la liste des charges récupérables ?

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Les modifications du contenu du bail apportées par la législation Pinel

Les modifications portent sur les nouveaux contrats et les contrats en cours au moment de la mise en vigueur du système Pinel. Ces modifications auront une application immédiate suivant le caractère d’ordre public et suivant la théorie des effets légaux.

L’article L. 145-40-2 du code de commerce, et ajouté par la législation Pinel, concerne la libre négociation entre le bailleur et le locataire concernant la partie financière du bail. Désormais, le loueur est dans l’obligation de présenter une liste limitative concernant les travaux et toutes les charges imputées au locataire. Avec le concept Pinel, il est devenu obligatoire de faire un état des lieux avant l’entrée du locataire.

L’article L. 145-38 prévoit la fixation du loyer et la révision du loyer. La valeur de location du local est déterminée suivant ses caractéristiques, les obligations du bailleur et du loueur, l’utilisation prévue des lieux et enfin, le cours de la location pratiqué dans les alentours.

Il est possible pour le bailleur et le locataire de faire une négociation. Cependant, le montant du loyer doit approcher le plus possible de la valeur de location du local. La révision des loyers se fait au moment du renouvellement du bail, c’est-à dire pour une période triennale.

La législation Pinel prévoit la révision du loyer dans l’article L.145-34. Elle doit se faire de manière progressive, c’est-à-dire par tranche de 10% par an, toujours dans le but d’être au plus proche de la valeur locative du bien et pour ne pas créer un déséquilibre dans les finances du locataire, surtout pour les petites entreprises.

Fin du contrat de bail commercial

Le contrat de bail est fixé à une durée de 9 ans avec la possibilité de le renouveler ou d’y mettre fin durant la période triennale ou par bail dérogatoire. Le système Pinel prévoit qu’en l’absence de litige, le locataire peut disposer de son droit à la résiliation du contrat de bail.

Le loueur peut demander une indemnité si le loueur prévoit de partir avant la fin du bail. Cependant, cette indemnité doit-être raisonnable car le système Pinel interdit au loueur de priver son locataire de son droit à la résiliation triennale du contrat.

Les cas de baux dérogatoires sont acceptés. Par contre, ils ne peuvent toujours pas être renouvelés et désormais, ils ne peuvent excéder trois ans.

Les obligations du locataire tiennent essentiellement dans le paiement du loyer et des charges et la non-dégradation des lieux. S’il n’y a pas de loyer acquitté au moment prévu à cet effet, le loueur peut faire appel à une clause résolutoire pour demander la résiliation du contrat. La notification doit se faire par huissier de justice pour être valable.

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Rappel des avantages fiscaux Pinel !

A titre de rappel, le concept Pinel permet des avantages fiscaux correspondant aux nombres d’années d’investissement locatif. Ainsi, pour 6 ans, vous pouvez bénéficier de 12% de réduction fiscale. Pour 9 ans d’investissement locatif, vous pouvez avoir 18% de réduction d’impôts. Et enfin, pour 12 ans d’investissement, vous pouvez gagner 21% de réduction fiscale.

Si vous choisissez d’investir en Outre-mer, ces avantages fiscaux seront encore plus importants, jusqu’à 32% de réduction fiscale.

FAQ

Normalement, il vous faut un taux d’endettement supérieur à 30%, autrement, vous aurez  peu de chance d’obtenir un crédit immobilier.

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