- La loi Pinel qui règlemente l’artisanat, le commerce et les très petites entreprises a vu le jour le 19 juin 2014. Elle concerne l’artisanat, Les régimes de l’auto-entrepreneur, le nouveau régime du micro-entrepreneur, le bail commercial, le bail dérogatoire, le bail professionnel, les mesures pour faciliter l’EIRL et les cotisations sociales des indépendants.
- L’article L 145 – 34 de Code de commerce issue de cette loi Pinel réglemente la façon dont le loyer doit-être révisée. Elle évoque notamment les moments auxquels le loyer peut-être révisé et le taux d’augmentation à appliquer.
Avant, quand on investissait dans le locatif, il y avait toujours des problèmes concernant les charges que chaque acteur doit s’acquitter. Il y avait aussi les problèmes des loyers non payés, lesquels étaient sources de conflit entre les bailleurs et les locataires. Grâce à la législation Pinel, les baux ont été améliorés sur de nombreux points. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : loi Pinel : quelles sont les principales modifications du régime des baux commerciaux ?
Qu’est-ce que l’indice du coût de la construction ?
Avant la mise en vigueur de la législation Pinel, l’indice du coût de la construction ou ICC a servi de base pour calculer l’augmentation du loyer. L’ICC se présente sous la forme d’un tableau représentant les années divisées en 4 trimestres avec un indice correspondant à chaque trimestre.
Avec l’application du concept Pinel, à partir du 1er septembre 2014, le calcul de la révision du loyer ne se fait plus à partir de l’ICC mais à partir de l’Indice des Loyers Commerciaux ILC, ou l’ILAT, l’indice de l’indexation des loyers.
L’ILC a été créée pour que la révision des loyers soit moins lourde pour le locataire après la constatation que l’ICC n’incluait pas certaines activités commerciales dans les locaux qui servent uniquement de bureau (agence de voyage, agence immobilier…)
L’ILAT ou Indice des loyers des Activités Tertiaires fait référence aux professions libérales et aux activités autres que commerciales qui s’exercent dans les locaux qui servent uniquement de bureau.
Comment ça fonctionne ?
Dans les cas du bail commercial, la révision de loyer peut se faire de trois façons possible :
- La révision annuelle
- La révision triennale
- La clause d’échelle mobile : c’est une clause dans laquelle le loueur et le locataire, lors de la signature du bail commercial, conviennent ensemble de mettre une clause d’échelle mobile. Cette clause informe que la révision de loyer se fait à une période précise et à l’indice convenu.
Exemple de révision de loyer
Pour calculer, par exemple, la révision d’un loyer et obtenir le nouveau loyer du 1er janvier de l’année en cours et le 1er janvier d’il y a trois ans, on multiplie le montant de loyer précédant par l’ICC du loyer du 1er trimestre d’il y a trois ans.
Les facteurs locaux de commercialité sont souvent la raison de la révision des loyers commerciaux. Ces facteurs concernent, entres autres, la construction d’une nouvelle route, une amélioration au niveau de réseau de transport, la découverte ou l’ouverture d’un nouveau site touristique, la création de nouveaux biens immobiliers tels que de nouveaux immeubles et de nouveaux parking. Une fois que le loueur peut apporter la preuve d’un changement des facteurs locaux de commercialité, cela peut entrainer des augmentations supérieures aux 10% prévues dans la révision de loyer. Cependant, la révision est quand même règlementée et le loyer acquitté doit toujours être au plus proche de la valeur locative du local.
FAQ
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