- Un garanti solidaire du cédant est valable dans les baux Commerciaux
- C’est le bailleur qui demande une clause de garanti solidaire à son locataire lorsque ce dernier fait une cession de bail commercial
- La garantie solidaire du cédant signifie que le bailleur peut se retourner contre le cédant si le nouveau locataire ne paye pas les loyers
- L’article L. 145 – 16 – 2 règlemente la durée de validité de la garantie solidaire
Le bail commercial établi en Pinel protège l’investissement dans l’immobilier, tant du côté du bailleur que du locataire. Il y a toutes les clauses concernant les paiements des loyers, des charges, etc. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : loi Pinel et article 606 du code civil : que retenir ?
Comment ça fonctionne ?
La garantie solidaire est une clause qui protège le loueur contre les impayés au niveau des loyers commerciaux et des charges. Avant le système Pinel, le bailleur pouvait se retourner contre vous pour demander le paiement du loyer et des charges, même plusieurs années après la cession du bail commercial, jusqu’à expiration du bail, son renouvellement ou sa résiliation, sachant que les baux commerciaux étaient alors de 9 ans avec la possibilité de le renouveler ou de le résilier après 3 ans selon la révision triennale ou après 36 mois pour un bail dérogatoire.
Là où il faut-être vigilant c’est qu’au terme de la période triennale, ou après le terme d’un bail dérogatoire, et même après échéance d’un bail commercial classique, sans démarche de résiliation ou de renouvellement du contrat de bail venant des deux parties, le contrat est reconduit tacitement et ce n’est donc pas un nouveau contrat, mais le même que le précédent qui est prolongé. De ce fait, le bailleur est encore en droit de faire valoir.
Quels sont les recours du cédant ?
Pour la protection du cédant, la loi du 25 juin 1985 annule les effets d’une clause sur la garantie en cas de procédure collective et l’article L. 145-16-2 du code de commerce prévoit que la clause de garantie ne peut plus être demandée 3 ans après la cession du bail.
Si vous devez faire face à un commandement de payer suite à une clause de garantie solidaire, il y a deux options. Si la cession s’est passée après le mois de juin 2014, vous bénéficiez des protections prévues par le système Pinel. Par contre, si la cession s’est passée avant la loi Pinel, vous ne pourrez pas bénéficier de ce dispositif à cause du principe de non rétroactivité de la loi et du fait que cet article n’est pas considéré comme étant d’ordre public.
La jurisprudence de la Cour de cassation limite la portée de cette clause de manière à ce que vous ayez des recours possibles.
Que faut-il donc retenir ?
- Selon le système Pinel, le propriétaire doit faire part du défaut de paiement de loyer au locataire dans un délai d’un mois suivant la date où le loyer aurait dû être payé. Une fois que vous savez, veillez à ce que le propriétaire procède au plus tôt à une clause résolutoire pour éviter que la dette n’augmente encore.
- Veillez à ce que le montant de ce qu’on vous demande corresponde à la clause de garantie, il se peut que vous n’ayez pas à payer les charges locatives mais juste le montant du loyer
- La clause sur la garantie peut aussi être refusée en cas de négligence du bailleur. Par exemple, ce dernier n’a fait aucune démarche pour recouvrer la dette auprès du locataire ou qu’il n’a pas informé la garante du non paiement du loyer.
FAQ
Si vous ne voulez pas perdre vos avantages fiscaux en loi Pinel, vous devez trouver un locataire dans une période de 12 mois.
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