- En loi Pinel vous pouvez choisir entre le forfait des charges et la provision des charges pour payer les charges locatives
- Depuis le 1erjanvier 2019, il y a des changements dans les conditions des investissements locatifs en loi Pinel
- La loi Alur réglemente le droit de la population avoir accès à un logement décent. Elle a aussi apporté des modifications dans la manière dont les charges locatives soient réparties entre le propriétaire et le loueur.
Le dispositif Pinel est aujourd’hui l’outil de défiscalisation immobilière le plus prisé. Il propose d’importants avantages fiscaux suite à la mise en location d’une résidence principale dans une zone considérée comme « tendue », c’est-à-dire là où les offres immobilières sont inférieures aux demandes. Pour en savoir plus sur les avantages que peut apporter le système Pinel, consultez notre article : peut-on cumuler PTZ et loi Pinel ?
Qu’est-ce qu’un forfait de charge ?
La loi Alur prévoit que lors d’une location, le locataire puisse choisir de payer les charges locatives soit par forfait de charge, soit par provision de charge.
La provision de charge consiste à donner au propriétaire, au début du mois, une somme d’argent qui servira à couvrir les charges locatives mensuelles. A la fin de chaque mois, le syndicat vous fait parvenir un récapitulatif des charges y compris celles qui vous sont imputées et rendent le trop perçu ou vous réclame ce qui manque.
Le forfait de charge consiste à payer chaque mois une somme forfaitaire. Le loueur ne peut pas vous réclamer plus et vous ne payerez pas moins au cas où les dépenses sont moins élevées. La somme payée est convenue entre les deux parties et peut-être révisée chaque année au même titre que le loyer.
Le concept Pinel prévoit deux sortes de location, la location à nu en tant qu’habitation principale des locataires et la location en meublé en résidence de service ou en location saisonnière. En location nue, vous pouvez choisir entre le forfait de charge et la provision de charge, par contre en location meublée vous ne pouvez choisir que le forfait de charge.
Concernant justement ce type d’investissement dans le locatif, le régime Pinel n’est pas le seul à considérer. Mais, jusqu’à aujourd’hui, c’est encore celui qui propose le maximum d’avantages fiscaux. Toujours pour avoir de plus amples informations concernant ce dispositif, consultez également notre article : qu’est ce que la loi Duflot ?
Quelles charges peut-on imputer au forfait de charge ?
La liste est longue mais d’une manière générale il s’agit de :
- Les travaux d’entretien et de travaux d’amélioration des parties et équipements communs (ascenseur, escalier, lampe) y compris le nettoyage de l’intérieur et de l’extérieur
- Les dépenses pour la fourniture d’électricité, eau courante et gaz
- Les taxes et impôts qui correspondent à des services dont le locataire profite
Dans les cas de location de maison individuelle en location à nu, les charges locatives sont tellement minimes que le loueur peut-être tenté de faire avec un bail à zéro charge pour éviter la régularisation des charges en fin de mois. Si c’est le cas, il faut que cela soit mentionné dans le contrat de bail. Le problème étant que si un jour le montant des charges augmente, vous ne seriez plus en mesure de le régulariser auprès du locataire. Ce qui constituera un manque à gagner dans votre revenu locatif. Il faut aussi prendre en compte le fait que dans un investissement en immobilier sous Pinel, vous devez respecter un plafonnement de loyer. Si vous intégrez une éventuelle charge locative par la suite, vous risquez de dépasser le plafond autorisé.
D’un autre côté, il faut savoir que contrairement aux revenus fonciers, la provision pour charge n’est pas imposable. Vous risquez donc une partie de vos revenus fonciers en les intégrant dans le loyer.
En facturant les charges locatives, vous pouvez les intégrer dans le calcul des charges au même titre que vos revenus fonciers et créer un déficit foncier. Ce déficit sera déduit sur tous vos revenus imposables au cours des 10 prochaines années.
FAQ
Oui, sur le long terme, investir sur la pierre est considérée comme la meilleure option de placement. L’investissement locatif en Loi Pinel permet de se constituer un capital une fois que vous avez fini de payer les intérêts de votre crédit. Vous disposez aussi d’une source de revenu régulière.
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