- La loi Pinel, une loi de défiscalisation permettant aux investisseurs louant des immobiliers neufs d’obtenir une réduction fiscale
- Un plafonnement de niches fiscales de 10 000€/an s’applique dans le cadre de l’investissement Pinel
- Pour entre efficace, l’emplacement du bien doit entre choisi préalablement
- Le plafond du loyer est limité par le dispositif Pinel
Quel dispositif choisir pour son investissement locatif ? C’est certainement la question que se posent tous les investisseurs. Lequel est le plus rentable ? Lequel est le plus accessible ? Le régime fiscal Pinel est le plus populaire actuellement. Mais est-ce qu’elle est réellement à la hauteur de sa réputation ? Pour mieux comprendre ses avantages, comparez-la avec d’autres dispositifs en consultant notre article : loi Malraux et plafonnement des niches fiscales : que faut-il retenir ?
Ce qu’il faut savoir sur le régime fiscal Pinel !
Il s’agit d’abord d’un dispositif de défiscalisation s’appliquant depuis le 1er janvier 2015. Il consiste à devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf avec l’obligation de le mettre en location pendant six, neuf, ou douze ans. En contrepartie de cette mise en location, le système Pinel offre au propriétaire, dès la livraison du bien, une réduction d’impôt sur le revenu appliquée sur les revenus fonciers qu’il perçoit. Cette défiscalisation s’applique sur plusieurs années : 12 % sur six ans, 18 % sur neuf ans, et 21 % sur douze ans.
Par ailleurs, le prix d’acquisition du bien ne doit pas excéder 55 000 € par mètre carré et l’investissement dans le locatif global annuel ne doit pas dépasser 300 000 €. En cas de dépassement, l’excédant est négligé dans le calcul de la défiscalisation immobilière.
Par ailleurs, pour être éligible au système Pinel, le bien en question doit être neuf ou acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Et aussi, le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds. Le logement doit également être loué à titre de résidence principale par le locataire, sous condition de plafonnement des ressources.
En outre, l’autre avantage Pinel, c’est qu’elle offre au propriétaire la possibilité de louer le bien à son parent proche (parent ou enfant), à condition que les critères mentionnés ci-dessus soient respectés.
Ces conditions sont à respecter pour pouvoir optimiser ses revenus fonciers en Pinel. Celles-ci sont considérées comme moins contraignantes que pour les autres dispositifs de défiscalisation. Par exemple, elles sont totalement différentes des conditions pour la loi Malraux. Pour les comparer, consultez également notre article : qu’est ce que la loi Malraux ?
L’évaluation des gains fiscaux en Pinel
Il est à noter que le régime Pinel figure parmi les dispositifs appliquant un plafond des niches fiscales de 10 000 €. Ce dispositif est avantageux, à condition qu’il s’agisse d’un premier investissement immobilier, et que ce plafond ne soit pas, ou peu utilisé. En effet, d’autres crédits d’impôts et moyens de défiscalisation ainsi que des reports de déficit foncier peuvent s’ajouter à la réduction proposée par le régime Pinel : emploi d’une aide ménagère, d’une garde d’enfants, des dépenses liées à la transition énergétique, etc.
De ce fait, il est possible que ce plafonnement de niches fiscales soit rapidement atteint. Prenons le cas d’un foyer fiscal réalisant un investissement de 250.000 €. Avec ce montant, une niche fiscale de 2 % par an s’offre à lui, ce qui donne 10.000 €. Si le propriétaire du bien emploi une femme de ménage ou une nounou, il doit alors déduire sur son impôt un montant de 5 000 €. Cela signifie qu’il ne dispose que d’un montant restant de 5 000 € à déduire au titre du dispositif Pinel.
Par conséquent, il est conseillé de réaliser un audit de votre situation fiscale avant de se lancer dans l’investissement Pinel, au risque de voir vos avantages fiscaux réduits à néant.
Le choix du bien à louer
La mise en location du bien, voilà l’une des conditions sine qua non de l’application de la loi Pinel. Il faut que vous trouviez un locataire dans 12mois, au risque de perdre votre avantage fiscal.
Ainsi, pour augmenter votre chance à trouver un occupant dans le cadre des investissements immobiliers, nous vous conseillons de bien choisir l’emplacement de votre immeuble. Privilégiez les villes où la location immobilière est plus attractive. Évitez par exemple de choisir les villes où la vacance locative est très importante, telles que Valence, Saint-Brieuc, Béziers, Saint-Etienne, Besançon, ou encore Vichy.
À part le choix de la zone locative, vous devez également prendre en compte d’autres critères, tels que la facilité d’accès du logement aux transports en commun, la proximité de ces biens à des commerces et des services, etc.
FAQ
Comme tout investissement, la loi Pinel comporte également quelques risques. Tout d’abord, il ne faut pas sous estimer la durée de l’engagement de location. Il faut également éviter de choisir le bien sur un coup de cœur. Ce choix doit se reposer sur l’attractivité locative dans la zone où se trouve le bien. Enfin, il ne faut pas que le loyer du bien soit surévalué. Pour y procéder, il faut prendre en compte quelques éléments dont le plus important est la surface habitable du bien.
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