- - La Cour de Cassation a pris des décisions importantes en 2018 concernant les baux commerciaux. Ces décisions concernent notamment l’application de la loi du 18 juin 2014, dite Loi Pinel. Cette loi a eu des répercussions sur la cession de fonds de commerce.
Avec la loi Pinel, vous pouvez bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Outre les réductions fiscales correspondant à la durée locative choisie par l’investisseur, il y a aussi les allègements fiscaux relatifs aux travaux d’embellissement réalisés sur les biens immobiliers. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : loi Pinel et baux commerciaux : quelles sont les charges récupérables ?
Le système Pinel et fonds de commerce : les modifications apportées
- Une meilleure répartition des charges entre le locataire et le propriétaire : le bailleur a pour obligation de faire parvenir à son locataire un inventaire précis des charges, des impôts ainsi que des taxes et redevances relatifs au bien loué
- La durée du bail commercial est en principe de 9 ans mais il existe des baux dérogatoires dont la durée ne pouvait pas excéder 2 ans. Cependant, cette loi instaurée le 18 juin 2014 a allongé leur durée à 3 ans. Au terme de ces 3 ans, la conclusion d’un autre bail dérogatoire pour le même local entre le bailleur et le locataire ne sera plus possible. De ce fait, ils devront passer par un bail de 9 ans.
- La révision du loyer tous les 3 ans dont le montant doit être le plus proche possible de la valeur locative. Au moment de l’échéance du bail, l’augmentation de loyer ne doit pas dépasser 10% de l’année précédente
- La création d’un droit de préférence pour le locataire en cas de vente
- Un état des lieux obligatoire annexé au contrat de bail, à l’entrée et à la sortie du locataire dans le local commercial qui peut être réalisé soit à l’amiable entre le bailleur et le locataire soit par un huissier de justice
- Un état prévisionnel des travaux : le bailleur est dans l’obligation de fournir au locataire, au moment du bail et tous les 3 ans, un état des travaux à venir et à réaliser tout en précisant leur coût. L’application de ces dispositions concerne les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre
Cession de fonds de commerce et législation Pinel
Le locataire du bail peut librement occuper les locaux commerciaux et bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial qui y est associé.
En règle générale, il a le droit de céder son bail à titre gratuit ou onéreux, puisque le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant. Toutefois, l’accord du propriétaire est nécessaire lors de la cession de bail.
Selon l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, le régime Pinel a instauré une clause de garantie solidaire au profit du locataire dans le but de préserver ses droits. De plus, dans le cas où le bailleur refuse le renouvellement du bail, il doit verser au locataire sortant une compensation dite « indemnité d’éviction ».
Toutefois, la garantie du cédant dont bénéficie le bailleur est limitée à une durée de 3 ans suivant la cession du bail. A noter que cette disposition n’est pas d’ordre public.
Rappel des avantages du régime Pinel !
Le système Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Elle vous permet de réduire considérablement vos impôts sur les revenus grâce à un investissement immobilier locatif. Plusieurs conditions sont à respecter pour bénéficier de ces avantages (zonage spécifique pour l’investissement, respect de certains plafonds de loyer et de ressources, respect du type de logement requis, etc.).
Les avantages fiscaux sont intéressants. Il s’agit de 12% de réduction d’impôts pour 6 années d’investissement locatif, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans d’investissement locatif.
FAQ
Le régime micro-foncier ou forfaitaire est un régime mis en place par l’administration fiscale pour le règlement des impôts fonciers. Il s’applique aux revenus fonciers inférieurs à 15.000 Euros. Comme avantage, il bénéficie d’un abattement de 30%, 50% ou 71%, selon le type de location.
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