Loi pinel et article 606 du code civil

Les grosses réparations sont à la charge du propriétaire, c’est ce que prévoit l’article 606 du Code civil.
Si en principe, une dérogation contractuelle est possible, la loi Pinel modifie les choses.
Il est interdit d’insérer une clause d’exonération du bailleur dans le bail commercial pour les grosses réparations.

Les avantages fiscaux Pinel sont nombreux. Pour en bénéficier, il faut respecter certaines conditions, tant pour l’état des biens investis, les loyers du local, les ressources des locataires… Pour en savoir plus, consultez notre article : quelle est la liste des charges récupérables en loi Pinel ?

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L’article 606 du Code civil en quelques mots

Pour rappel, le Code civil est la branche principale sur laquelle se repose le droit des obligations. Le droit des obligations fait référence aux obligations et aux responsabilités de chacune des parties à un contrat. En son article 606, le Code civil prévoit quelques dispositions qui viennent régir la situation entre le bailleur et son preneur dans un bail.

En son article 606, le Code civil prévoit ainsi que les grosses réparations relatives à des locaux commerciaux sont à la charge du propriétaire bailleur. Par grosses réparations, on entend tous les travaux réalisés qui portent sur les murs et les voutes, les poutres ainsi que les couvertures des locaux. Il s’agit en d’autres termes de tous les travaux qui touchent à la structure et à la solidité du logement en location. Mais ces dispositions ne sont pas tout à fait claires, les grosses réparations mentionnées ne sont pas les seules, il n’y a pas de liste exhaustive de ce qu’on peut entendre comme étant d’importantes réparations.

Pour s’en défaire, le bailleur peut inclure une clause dans le contrat qui incomberait les importantes réparations à son locataire.

Les réformes prévues par le régime Pinel

Le système Pinel a beaucoup modifié le statut ainsi que les modalités du bail commercial. Cet article 606 du Code civil a également fait l’objet de cette réforme. Ainsi, désormais, sous le système Pinel, il est fait interdiction au bailleur de rédiger une clause l’exonérant de la prise en charge du coût des travaux réalisés dans le cadre des grandes réparations.

Le but de ce dispositif est de rétablir un certain équilibre dans les relations bailleur-preneur. Dans la pratique, cela signifie que le bailleur ne pourra plus faire payer les réparations relatives à la structure du bâtiment entre les mains du preneur, sous couvert d’une clause d’exonération. Ces charges sont désormais exclusivement à la charge du propriétaire.

D’ailleurs, pour entériner cette nouvelle disposition, le régime Pinel prévoit le même dispositif dans le Code du commerce, en son article L145-40-2.

Il est à rappeler que le régime Pinel est une mesure d’ordre public, aucune dérogation ne peut être faite et elle se voit appliquer pour les contrats conclus au-delà du 5 novembre 2014. La liberté contractuelle prévue par le droit des obligations ne saurait donc jouer.

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Quels sont les coûts qu’impliquent les grandes réparations ?

Les grandes réparations avons-nous dit concernent tous les gros travaux réalisés dans le cadre de la structure des locaux : les murs, les couvertures, les poutres, les escaliers, le plafond, la canalisation, etc.

Mais à côté, il y a également ce qu’on appelle la vétusté. Dans ce cas, les dommages surviennent à cause d’un défaut d’entretien dont a fait preuve le bailleur. Ces réparations de vétusté ne font pas partie des réparations dites “grosses”, mais sont à la charge du bailleur.

Ainsi, les coûts liés aux importantes réparations ainsi qu’aux dommages de vétusté vont revenir sans aucune exonération possible à la charge du bailleur. Il s’agit de toutes charges engagées par les travaux ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.

FAQ

Les seules charges dont le bailleur peut être exonéré sont les travaux réalisés ou qui ont dû être entrepris à cause d’un défaut d’entretien de la part du locataire.

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