- Le bail commercial bénéficie en principe d’un statut qui lui est propre, dans le but de protéger les activités de commerce.
- Le preneur est souvent avantagé à cet effet.
- Cependant, la loi Pinel vient apporter plusieurs modifications à la question.
- Ces réformes seront applicables pour les baux en cours, même ceux conclus avant le 1er septembre 2014, date à laquelle la loi Pinel est entrée en vigueur.
Afin de protéger les bailleurs et les locataires, des modifications ont été apportées sur les baux grâce au régime Pinel. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : loi Pinel : quelles sont les principales modifications du régime des baux commerciaux ?
Quelles sont les réformes apportées par le système Pinel sur le statut des baux ?
Le système Pinel est un dispositif de défiscalisation entré en vigueur depuis le 1er septembre 2014. Elle prend la place de la loi Duflot et concerne particulièrement les investissements locatifs, dont justement les baux en commerce.
De ce fait, cette loi emporte plusieurs modifications qui viennent réformer leur statut en profondeur. Parmi ces réformes, l’une des premières modifications est l’abandon de la possibilité d’émettre dans le contrat des clauses contraires en ce qui concerne la résiliation triennale. Dans la pratique, cela signifie que suivant le bail commercial est conclu pour 9 années consécutives. La période dite triennale ne joue plus.
La seconde réforme est celle qu’elle apporte au statut du bail dérogatoire. Sous l’ancien régime, ce bail était conclu pour une durée de deux ans. Le système Pinel a prolongé cette durée de trois années. Cette durée maximale ne permet pas de bénéficier d’un renouvellement à l’issue de l’expiration de la convention.
Et troisièmement, elle apporte également des modifications en ce qui concerne les modalités de révision des loyers commerciaux. Dans ce cas-ci, le nouveau loyer tel que déterminer va s’appliquer à partir de la date de la demande de révision.
Dans quelles mesures ces réformes s’appliquent-elles aux baux en cours ?
C’est un arrêt rendu par la Cour, en date du 7 février 2017, qui nous éclaire sur la question. La Cour avance à cet effet que l’article L 145-7-1 du Code commerce, qui se voit appliquer pour tous les baux en cours.
Pour la petite histoire, dans le cas d’espèce, le bail, objet du litige datait de juillet 2007. Le locataire demande la résiliation de ce bail à l’issue de la seconde durée triennale pour laquelle la convention est conclue. Le bailleur refuse la demande en congé du locataire, sous couvert du système Pinel qui dispose que la résiliation ne peut avoir lieu dans le cadre de la période triennale.
La Cour de cassation infirme la décision de la Cour d’appel d’accorder au locataire le droit de résilier le contrat à l’issue de 6 années et refuse ainsi d’accorder la résiliation au locataire.
On peut en tirer deux conséquences. Tout d’abord, le régime Pinel est donc un dispositif d’ordre public, raison pour laquelle est d’application immédiate.
Ensuite, la seconde conséquence est qu’en tant que tel, elle se voit également régir les baux en cours.
La suppression triennale n’est pas valable pour tous les baux
En principe, le régime Pinel a effacé la possibilité pour le preneur de procéder à une résiliation suivant la phase triennale. Mais cette réforme ne vaut pas pour tous les baux conclus. Dans tous les cas, il faut garder à l’esprit que la loi en matière de bail commercial a été érigée dans le but de protéger les activités de commerce des petites entreprises comme des grandes.
La réforme que prévoit le régime Pinel sur la résiliation en période triennale est seule réservée aux baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux, ainsi que sur les locaux monovalents, prévus pour une durée supérieure à 9 ans.
FAQ
Avant la loi Pinel, il était possible de conclure un contrat de bail commercial pour 9 ans. Mais cette période était divisée en trois, pour chaque trois années, c’est-à-dire 3-6 et 9. Cette division correspondait à la période triennale, période à laquelle, la possibilité de résiliation était ouverte au preneur.
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