- Le bail commercial est un bail conclu pour un minimum de trois ans, reconduits pour 6 ans et ensuite pour 9 neufs. C’est la période triennale 3/6/9.
- Le bail dérogatoire est une disposition exceptionnelle, laquelle prévoit depuis la loi Pinel la possibilité de conclure un bail pour trois ans non renouvelables.
Plusieurs conditions régissent le dispositif de défiscalisation Pinel. Elles servent notamment à sécuriser le placement financier dans l’immobilier, et donc à profiter aux bailleurs, mais aussi aux locataires. Pour connaître tous les avantages de ce dispositif, consultez notre article : quel est le montant du dépôt de garantie du bail commercial en loi Pinel ?
Qu’appelle-t-on bail dérogatoire ?
En termes général, le bail commercial fait l’objet d’un encadrement strict au niveau législatif. Le but est de conforter pérennité du commerce, en apportant aux baux commerciaux une certaine garantie de stabilité.
Pour ce faire, des règles ont été édictées par rapport aux plafonds des loyers et surtout la mise en place du principe de la « propriété commerciale » sur les locaux commerciaux. De par ce principe, un bail commercial a vocation à se renouveler et à défaut, le propriétaire devra verser ce que l’on appelle une indemnité d’éviction pour le locataire.
Exceptionnellement, à l’encontre de ces principes, nous avons ce qu’on appelle un bail dérogatoire. Ce bail est un bail commercial, mais qui est conclu pour une courte durée. De ce fait justement, des règles exceptionnelles y ont été aménagées.
La durée de ce bail est limitée, mais il est possible d’enchainer plusieurs baux successifs à condition que la durée de ces baux commerciaux en totalité n’excède pas le délai imposé.
Le bail est conclu dès lors que le locataire occupe les lieux pour la première. Il n’est donc pas permis de conclure un bail à l’issue d’un bail commercial.
Et enfin, il doit être spécifié dans la convention la volonté des parties de se défaire du statut des baux commerciaux.
Quels sont les nouveaux apports prévus dans le système Pinel en termes de durée de ce bail ?
Pour rappel, le système Pinel est un dispositif de défiscalisation, qui intervient pour l’essentiel dans le cadre de l’investissement locatif. La législation Pinel est entrée en vigueur à partir du 1er septembre 2014.
Le dispositif a apporté certaines modifications par rapport à ce qui était prévu de principe dans le statut des baux commerciaux. Il a également modifié certaines dispositions en ce qui concerne le bail dérogatoire.
En ce qui concerne justement ce bail, les modifications concernent la durée prévue pour le bail. Initialement, un bail avait été établi pour une durée de deux années. Depuis l’apparition et la mise en application de la loi Pinel, cette durée a été prolongée pour trois années.
Dans la pratique, le bailleur et son locataire peuvent désormais régulariser un bail commercial conclu pour une durée de trois ans dans le cadre d’un bail. De par cette durée, le bail rejoint la période triennale classique de 3/6/9 prévue dans le droit commun du bail commercial.
Mais cette fois-ci, l’avantage ira au bailleur qui aura le droit de ne pas renouveler le contrat. La durée du bail correspond à la première période, qui cette fois-ci peut ne pas être prolongée.
Quelles sont les conséquences de cette nouvelle durée du bail ?
La nouvelle durée des baux dérogatoires sous la loi Pinel est donc fixée à 3 ans. À l’issue de ces trois années, les parties au contrat ont la possibilité, dans un délai d’un mois soit de rompre le contrat définitivement, soit de passer à un bail commercial classique.
Cela signifie qu’il reste possible de continuer à occuper les lieux un mois après la fin du contrat, sans que le bail ne se renouvelle et ne se transforme en un bail commercial. Ce qui était auparavant le cas sous l’ancien régime.
FAQ
Le bail précaire est une autre forme de contrat, laquelle est conclue dans le but d’échapper à toutes les contraintes qu’impliquent bail dérogatoire et bail commercial. Dans ce cas-ci, les règles applicables sont celles prévues dans le Code civil.
Il faut faire attention, la convention d’occupation précaire n’est pas un bail précaire.
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