- La loi Pinel implique un déplafonnement des loyers commerciaux pour leur valeur locative. A l’issue de la révision des loyers, l’augmentation ne doit pas excéder 10% des loyers versés durant l’année précédente.
- Les locaux monovalents et les locaux à usage exclusif de bureaux ne sont pas concernés par cette mesure de plafonnement.
- Le bail commercial doit mentionner un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et autre dépenses relatives à la location, et doit contenir la répartition de ses dernières. Cela a pour objectif d’éviter tout abus afin d’encadrer la location de manière plus efficace.
- Les baux dits fermes sont interdits, sauf pour quelques cas exceptionnels. Le locataire tout comme le bailleur peut résilier le contrat de location tous les trois ans (période triennale).
Les baux dérogatoires ont été mis à jour avec le régime fiscal. En effet, de nouvelles clauses ont été incluses afin de protéger les bailleurs et les locataires dans leur investissement. Certaines informations sont toutefois à connaître. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : loi Pinel : quelles sont les principales modifications du régime des baux commerciaux ?
Ce que le régime Pinel a apporté aux baux
Avant la mise en place du régime Pinel le 18 juin 2014, l’encadrement des baux pouvait être qualifié d’inexistant. Pour améliorer les rapports entre locataire et bailleur et limiter les différents excès, le système Pinel a disposé différentes mesures concernant les loyers, les charges pour la location ainsi que leur répartition.
La législation Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises pose ainsi des balises concernant le bail commercial. Les dispositions à prendre en compte concernent également l’état des lieux, le renouvellement du bail, le bail dérogatoire et les mesures de congé du bail.
Il est nécessaire de souligner que le statut des baux ne s’applique pas aux baux dérogatoires et à la convention d’occupation précaire.
Ce qu’il fait savoir sur les loyers en Pinel
L’un des points à retenir sur le système Pinel est qu’il implique un déplafonnement des loyers appliqués sur les locaux commerciaux à leur valeur de location. Après révision, la hausse du loyer ne doit pas dépasser les 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Si toutefois la réévaluation du loyer donne lieu à une augmentation supérieure à 10% du loyer payé l’année précédente, la loi Pinel dispose un étalement dans le temps. Cette mesure concerne tous les contrats conclus depuis le 1er septembre 2014.
Notez par ailleurs que le plafonnement mentionné plus tôt ne concerne pas les locaux monovalents ainsi que les locaux à usage exclusif de bureaux.
Par ailleurs, les loyers commerciaux sont évalués selon l’Indices des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Nous rappelons que l’ILC a remplacé l’Indice du coût de construction (ICC) et que L’ICC a été complètement supprimé.
Autres dispositions importantes du bail commercial
Le régime Pinel stipule que le bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et autre dépenses concernant la location ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire. C’est dans ce sens que le système Pinel limite les charges imputables au locataire et désignes les charges devant être supportées par le bailleur, notamment les dépenses relatives aux grosses réparations.
Avec le système Pinel, les baux fermes ne sont plus applicables. En effet, il est possible pour le bailleur, tout comme pour le locataire, de résilier le bail commercial tous les trois ans. Cette période est appelée période triennale. Toutefois, il existe trois cas exceptionnels qui peuvent inclure la clause sur le bail ferme. Le bail ferme est en effet possible pour les locaux utilisés exclusivement en bureaux, les locaux dont le bail a été conclu pour une durée initiale excédant neuf ans, ainsi que pour les locaux monovalents.
Il convient de souligner que selon les dispositions d’ordre public du régime Pinel, les baux commerciaux qui ne respectent pas les dispositions légales sont dits non-écrits.
FAQ
Le droit de préférence est un droit au profit du locataire lorsque le propriétaire souhaite vendre le local commercial. Le propriétaire doit ainsi informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception de son projet de cession. Le locataire est prioritaire pour acquérir le bien pendant un délai d’un mois.
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