- Le Code de commerce instaure l’encadrement des relations entre bailleur et locataire à travers l’imposition de l’établissement d’un inventaire précis et limitatif des charges et de leur répartition.
- La durée du bail commercial en loi Pinel s’étend sur trois ans, si cette durée était limitée à deux ans auparavant.
- Le plafonnement de la hausse des loyers commerciaux à 10% ne concerne pas les bureaux et les terrains ainsi que les baux à loyer binaire et ceux qui ont une fixation de loyer renouvelé à la valeur locative.
- Les dispositions d’ordre public font que les clauses ne respectant pas les dispositions légales des baux commerciaux sont assimilées à des clauses non-écrites, et plus comme étant des clauses nulles.
Les loyers appliqués pour les locaux commerciaux ont connu une grande avancée avec le régime fiscal Pinel. C’est un moyen de sécuriser l’investissement, mais aussi ceux qui le font (bailleurs et locataires). Pour en savoir plus sur ces modifications apportées, consultez notre article : bail commercial : quelle est la mise aux normes loi Pinel ?
La réforme des baux commerciaux
La législation Pinel est une loi qui vise à favoriser les commerces en centre-ville. Elle a apporté des changements non négligeables pour le statut des baux commerciaux et des baux dérogatoires. Nous pouvons même parler de réforme, entrée en vigueur depuis le 1er septembre 2014. Le système Pinel a pour objectif la protection des très petites entreprises, c’est pourquoi cette réforme concerne l’ensemble des baux commerciaux, à savoir le commerce de détail, l’immobilier tertiaire, la grande distribution ainsi que l’activité logistique.
En ce qui concerne par exemple le bail commercial, sa durée peut s’étendre sur trois ans, qui avant était limitée à 24 mois. Néanmoins, à l’issue d’un bail dérogatoire, le locataire doit quitter les lieux, sauf accord du bailleur. Dans ce cas, les parties devront conclure un nouveau bail de neuf ans.
Notez par ailleurs que selon les dispositions d’ordre public, les clauses ne respectant pas les dispositions légales des baux commerciaux sont considérées comme non-écrites, et plus comme étant nulles.
Les loyers commerciaux
Le code de commerce prévoit un plafonnement à l’augmentation du loyer. Il convient de souligner qu’en cas de déplafonnement au moment de renouvellement du bail, le système Pinel limite la hausse des loyers à 10% par an. Toutefois, ce régime n’implique pas les baux exclus de la règle du plafonnement. Cette mesure ne concerne donc pas les bureaux, les terrains, les baux qui ont une clause sur la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative ainsi que les baux qui comportent un loyer binaire.
Pour la révision du loyer, l’initiative peut venir du bailleur comme du locataire. Il faut également noter que pour un bail, la révision du loyer tous les trois ans doit être faite pour s’approcher le plus possible de la valeur locative du bien. Toutefois, les hausses de loyer doivent suivre l’indice des loyers ou l’indice des loyers des activités tertiaires.
Autres points à retenir sur le dispositif Pinel
Le Code de commerce mentionne l’obligation du bailleur et du locataire dans l’établissement d’un inventaire précis et limitatif des charges et de leur répartition. Cela doit se faire afin d’assurer l’encadrement de la répartition des charges et travaux.
Vous devez par ailleurs retenir que sous certaines conditions, que le bailleur peut mettre fin au bail tous les trois ans. Cette période désigne la période triennale du bail. S’il procède à une résiliation anticipée, il devra verser une indemnité d’éviction au locataire. Il est également possible pour le locataire de résilier le contrat de location tous les trois ans. Dans cette perspective, les baux commerciaux fermes sont interdits, sauf pour trois cas précis. Les seuls baux commerciaux qui peuvent inclure cette clause sont notamment ceux ont une durée initiale de plus de neuf ans, ceux portant sur un local à usage exclusif de bureaux ainsi que les baux qui concernent des locaux monovalents.
FAQ
Non, dans ce cas, il ne l’est pas. Si le propriétaire souhaite vendre le local commercial, cela implique un droit de préférence envers le locataire. Le bailleur doit ainsi prioriser son locataire pour une proposition de vente. Toutefois, en cas de cession globale d’un immeuble, ce droit de préférence n’est pas applicable.
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