- Avec la loi Pinel, un inventaire précis et limitatif des charges doit être mis en place dans le contrat de location afin d’encadrer les charges et leur répartition.
- La loi stipule donc que tous les travaux de grosses réparations avec les honoraires relatifs à ces travaux ne sont pas imputables au locataire, et sont ainsi supportées par le bailleur.
- Les travaux qui ont pour objectif de remédier à la vétusté ou les travaux de mise en conformité avec la réglementation du bien, s’ils relèvent des grosses réparations, doivent également être à la charge du propriétaire.
- Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail commercial ne sont pas non plus imputables au locataire.
Les travaux pour l’embellissement d’un bien immobilier investi en Pinel donnent droit à des réductions fiscales. Néanmoins, il faut respecter certaines conditions. Pour en savoir plus, consultez notre article : loi Pinel : quels sont les travaux à la charge du bailleur ?
Répartition des charges depuis la règlementation Pinel
Avant l’entrée en vigueur de la règlementation Pinel en 2014, l’encadrement des baux commerciaux n’était pas clairement mis en place, impliquant ainsi des soucis de transparence et de prévisibilité. C’est dans ce sens que la règlementation Pinel a instauré l’établissement d’un inventaire précis des charges impliquées dans la location ainsi que leur répartition. Les dépenses pouvant être mises à la charge du locataire sont donc restreintes.
Le Code du commerce développe dans les articles 145-40-2 et R 145-35 les exigences de la règlementation Pinel en mettant l’accent sur les obligations du bailleur pour l’information du locataire ainsi que les formalités de régularisation annuelle des charges, qui doivent intervenir au plus tard le 30 septembre de l’année pour les locaux individuels et dans un délai de trois mois après la réception du décompte des charges pour les locaux dépendant d’immeuble en copropriété.
Les charges non imputables au locataire
En vue d’améliorer les relations entre bailleur et locataire et d’éviter tout excès, le régime Pinel stipule l’obligation des parties à l’instauration d’un inventaire précis et limitatif des différentes charges ainsi que leur répartition entre locataire et bailleur.
La loi mentionne cependant clairement les charges devant impérativement être supportées par le bailleur. Parmi ces charges se trouvent « les dépenses relatives aux grosses réparations […] ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ». D’autre part, les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou les travaux de mise en conformité avec la réglementation du bien, s’ils relèvent des grosses réparations, ne sont également pas imputables au locataire.
Il est aussi stipulé que les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail commercial sont à la charge du bailleur.
Les charges imputables au locataire
Les charges imputables au locataire concernent principalement la taxe foncière ainsi que les taxes additionnelles à la taxe foncière. Sont imputables au locataire les impôts, taxes et redevances relatives à l’usage du local ou de l’immeuble où à un service dont il bénéficie directement ou indirectement. Le Code du commerce précise également en son article R. 145-35 que les travaux d’embellissement dont le coût excède celui du remplacement à l’identique n’entre pas dans les catégories des grosses réparations, et sont donc imputables au locataire.
Le code du Commerce dispose également pour plusieurs locataires louant un ensemble immobilier, la répartition des charges est déterminée en fonction de la surface exploitée. Les charges pour travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires y sont exposées. Notez par ailleurs que la réparation des différentes charges (impôts, taxes, etc.) ainsi le coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être pondérée.
FAQ
Les charges récupérables désignent les dépenses engagées pour le bien loué, que le bailleur peut récupérer auprès de son locataire. Elles sont plus fréquemment nommées charges locatives. Ces charges sont donc celles que le locataire doit rembourser au bailleur.
