- La loi Pinel stipule que le contrat de location doit contenir un inventaire explicite et limitatif des charges de location entre le bailleur et le locataire. La répartition de ces charges doit également figurer dans le bail.
- Les charges récupérables ou charges locatives sont les charges qui doivent être supportées par le locataire. Elles sont notamment les charges, impôts, taxes et redevances ainsi que les travaux relatifs aux locaux vacants pour les locataires d’un ensemble immobilier.
- La taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière font également partie des charges locatives.
- Les travaux qualifiés de travaux d’embellissement dont le montant est supérieur au coût de remplacement à l’identique sont également imputables au locataire. Les travaux de grosses réparations et les honoraires s’y rattachant sont toutefois à la charge du bailleur.
Si vous réalisez des travaux d’embellissement sur votre résidence investie sous le régime Pinel, vous pourrez encore augmenter vos réductions fiscales. Mais pour cela, il faut déjà respecter certaines conditions. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : quelle est la liste des charges récupérables en loi Pinel ?
Les changements apportés par le régime fiscal Pinel
La loi Pinel, qui est entrée en vigueur le 18 juin 2014, est un dispositif dont le but est l’appui à l’implantation de nouveaux commerces, en apportant des modifications concernant le bail commercial. Ces changements concernent notamment la répartition des charges et des travaux entre bailleur et locataire, la révision, le renouvellement et la durée du bail commercial, les formalités concernant les congés et enfin la mise en place d’un droit de préférence pour le locataire en cas de cession.
Notez par ailleurs que le contrat de location est ouvert aux négociations entre les parties prenantes, qui peuvent apporter des modifications sur le loyer ou la répartition des charges, entre autres.
Les différentes charges impliquées dans le bail commercial
Le régime Pinel encadre clairement la répartition des charges entre propriétaire et locataire. Les charges supportées par le locataire sont ainsi limitées et le bailleur reste en charge des dépenses relatives aux grosses réparations ainsi que des honoraires liés à la réalisation de ces travaux.
Les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou la mise en conformité avec la réglementation du bien loué ainsi que les honoraires du bailleur liés à la gestion locative (gestion du loyer du local ou bien de l’immeuble faisant objet du bail) ne sont pas imputables au locataire.
Est également précisée dans le Code du commerce la répartition des charges pour plusieurs locataires d’un ensemble immobilier. Il est mentionné par ailleurs que les charges et coûts de travaux sont répartis entre les locataires selon la surface exploitée. Le décret apporte également des précisions sur les charges, impôts, taxes et redevances ainsi que les travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables aux autres locataires. La répartition des différentes charges et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut donc être conventionnellement pondérée.
Les charges locatives à inscrire dans le bail commercial
Le régime Pinel a apporté a apporté des changements conséquents en ce qui concerne l’encadrement des baux commerciaux, notamment en matière de répartition des charges locatives.
L’un des principaux points que les bailleurs et locataires doivent donc considérer lors de la signature du bail est ainsi les négociations autour de ces charges. En effet, l’article R 145-36 du Code du commerce stipule que la régulation des charges locatives doit être faite au plus tard le 30 septembre de l’année pour les locaux individuels. S’il s’agit de locaux dépendant d’un immeuble en copropriété, la régularisation doit intervenir dans les trois mois suivant la réception du décompte des charges.
Les charges relatives aux gros travaux sont supportées par le bailleur. Toutefois, la taxe foncière ainsi que les taxes additionnelles peuvent être mises à la charge du locataire. Notez également que le régime Pinel souligne que les travaux d’embellissement dont le montant est supérieur au coût de remplacement à l’identique peuvent être mis à la charge du locataire dans une clause du bail, ne faisant pas partie des gros travaux mentionnés plus haut.
FAQ
Le terme « ensemble immobilier » désigne un local occupé par plusieurs locataires. C’est par exemple le cas des centres commerciaux, les immeubles en copropriété qui possèdent des locaux commerciaux loués par différents locataires.
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