Loi pinel application aux contrats en cours

La loi Pinel relative aux baux commerciaux est applicable depuis le 1er septembre 2014 et des corrections ont été apportées qui ont été mis en vigueur depuis le 1er janvier 2019.
La Cour de cassation a rendu un arrêt le 9 février 2017 disant que la loi Pinel est applicable aux baux en cours.

Valeur locative, baux conclus ou renouvelés, bail, loyers commerciaux, consultez notre article : bail commercial : quelle est la mise aux normes apportée par la loi Pinel ?

Loi Pinel, le locataire et le bailleur

La loi Pinel est un dispositif fiscal mis en application le 1er septembre 2014. Ce dispositif consiste à faire bénéficier d’une défiscalisation à une personne qui fait un investissement immobilier dans une zone Pinel dans le but de le faire louer ensuite.

En ce sens, un investissement locatif entraine un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire. Ces contrats sont des contrats de baux commerciaux et des lois ont été mises en place pour réglementer et garantir un recours aussi bien au propriétaire qu’au locataire en cas de non respect du bail aussi bien du côté du propriétaire que celui du locataire.

La résiliation  du bail commercial

Il y a plusieurs façons de mettre fin à des contrats de baux d’habitation sans attendre la période légale de 9 ans. Le contrat de bail dérogatoire permet de rendre légaux des contrats de baux conclus ou renouvelés après une période de 36 mois.

La résiliation triennale est aussi une façon  pour le loueur ou le locataire de mettre fin  un bail d’habitation pendant une période triennale, 3, 6 ou 9 ans. Si le locataire veut résilier le contrat durant cette période, il peut le faire  sans avoir besoin de fournir un justificatif. Une indemnité peut-être demandée par le loueur lors de la prise de congé du locataire, mais depuis que loi Pinel du 20 juin 2014, le loueur ne pas utiliser cette indemnité de façon à dissuader son locataire de partir, car il ne peut priver son locataire de son droit de faire usage de la résiliation triennale du bail.

La question se pose alors sur les baux commerciaux qui ont été contractés avant cette loi dans la mesure où une loi n’est pas rétroactive. La réponse de l’État est l’application immédiate les contrats de bail en cours, suivant la disposition de la loi et selon l’article L 145-4 du code du commerce, et selon la théorie des effets légaux du contrat.

Un cas pratique s’est pourtant posé où un loueur a refusé d’accorder à son locataire son droit  utiliser la résiliation triennale car le litige s’est déroulé avant l’apparition de la loi Pinel concernée. La Cour d’Appel donne raison au loueur en raison de non application de cette loi sur les baux en cours, mais cette décision est censurée par la Cour de Cassation car elle reconnait le caractère d’ordre public  de la loi et donc son application immédiate.

La clause résolutoire

Les raisons pour le loueur de appel à une clause résolutoire est le défaut de paiement des loyers commerciaux ou des charges et taxes dont le client doit s’acquitter, la dégradation des lieux et autres fautes venant du locataire.  Avant l’instauration de la loi Pinel, le loueur pouvait librement définir la valeur locative de son bien et les cous des travaux et des charges n’étaient pas réparties. Avec la loi Pinel, la valeur locative du lieu dépend des caractéristiques du lieu, du cours de loyer dans le quartier mais ne doit pas dépasser le plafonnement prévu. Au moment de renouvellement du bail, et malgré la possibilité d’une négociation, la loi Pinel  règlemente aussi le déplafonnement du loyer pour garder un certain équilibre financier du locataire.

La notion d’ordre public est instaurée avec la loi Pinel et de ce fait, les dispositifs sont censés être applicables immédiatement, et pourtant beaucoup doutent du bien fondé de cette décision qui continue à créer des polémiques.

FAQ

En loi Pinel, il est possible de louer à ses enfants à condition qu’ils ne fassent pas partie de votre foyer fiscal.

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