Loi malraux

Présentation de la loi Malraux et objectifs

Principe de la loi

La loi Malraux est née en 1962 et porte le nom de celui qui en a été à l’initiative : André Malraux. Cette vieille loi de défiscalisation immobilière est encore en vigueur aujourd’hui en 2019. La loi Malraux est régie par l’article 199 du code général des impôts et a été créée dans le but d’assurer la protection du patrimoine architectural urbain et vise à préserver les monuments historiques et le patrimoine Français.

Pour arriver à cet objectif, le dispositif offre un allègement fiscal aux particuliers désirant réaliser un investissement immobilier dans le cadre de la loi. Ainsi les contribuables y trouvant un intérêt financier, ils sont poussés à investir dans des secteurs sauvegardés ayant un intérêt patrimonial, comme les monuments historiques ou encore dans un quartier ancien dégradé. Ils bénéficieront d’un avantage fiscal juteux tout en investissant dans une ville de premier choix (Paris, Montpellier Bordeaux…). En effet les monuments historiques et les quartiers anciens dégradés ayant un intérêt pour le patrimoine se situent pour la plupart du temps dans les grandes villes.

Objectifs de la loi

Les objectifs de la loi Malraux, du point de vue de la France sont essentiellement liés à la protection du patrimoine architectural. La loi vise notamment à préserver les quartiers historiques et à en éviter la dégradation voire la disparition. L’objectif est également de requalifier le patrimoine historique architectural et urbain en modernisant les anciens logements qui s’y trouvent, afin qu’ils soient plus adaptés à notre mode de vie moderne.

Ainsi les propriétaires de biens immobiliers situés dans les zones couvertes par le dispositif Malraux et qui effectuent des travaux de restauration ou de rénovation bénéficieront d’une réduction d’impôt sur leurs revenus fonciers.

Quelles sont les conditions pour être éligible à la loi Malraux ?

Qui peut réaliser un investissement locatif Malraux ?

Bien que l’investissement en loi Malraux a longtemps été plébiscité par les contribuables les plus fortunés, il s’est popularisé et attire désormais un plus large cercle d’investisseurs. De plus tout contribuable fiscalement domicilié en France peut être éligible à la loi, pour peu que ses revenus locatifs apparaissent sur la déclaration de revenus dans la catégorie des revenus fonciers.

Les biens concernés par la loi

S’il y a peu de restriction concernant les personnes éligibles à la loi, cette dernière est bien plus stricte concernant les biens immobiliers. En plus de devoir se situer dans un quartier ancien dégradé ou dans un site ayant un intérêt patrimonial, les immeubles devront répondre à au moins l’un des critères suivants :

• être affecté à l’habitation avant même que les travaux aient été effectués et l’être à nouveau après leur achèvement.
• être réaffecté à l’habitation (c’est le cas par exemple d’un immeuble qui a perdu cette finalité pendant un laps de temps)
• être un immeuble professionnel selon l’article 199 du code général des impôts si les revenus générés sont inscrits dans les revenus fonciers

Les conditions à respecter pour être éligible à la loi

Pour être éligible à la loi de défiscalisation Malraux plusieurs conditions encadrent également le programme de rénovation ainsi que la location du bien lui-même :

• la rénovation ne peut concerner que l’appartement du propriétaire et doit porter sur l’intégralité de l’immeuble
• l’achèvement des travaux doit s’effectuer dans un délai maximal de 3 ans à compter de la date d’autorisation de construction (le délai peut être allongé de façon exceptionnelle s’il s’avère nécessaire de réaliser des recherches archéologiques)
• les travaux doivent impérativement être réalisés sous le contrôle d’un Architecte des bâtiments de France
• les travaux réalisés sur l’immeuble doivent être des travaux de restauration, de restructuration, de démolition, de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs, de transformation du logement lui-même ou encore des travaux d’aménagement de combles afin de les rendre habitables.
• concernant la location, le loueur doit louer son bien nu, en tant que résidence principale et pour une durée d’un minimum de 9 ans. De plus il disposera d’un délai maximal de 12 mois pour louer son bien suite à la fin des travaux de rénovation.

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Les avantages et limites du dispositif

Moins de dépenses à long-terme

En réalisant des travaux de restructuration sur votre bien immobilier, ce dernier sera rénové et vous pourriez vous épargner de nouvelles charges de restructuration (toit, façade…) pendant quelques années. Ainsi vos dépenses à moyen-long terme seront allégées. Par ailleurs votre bien étant remis à neuf vous pourriez en tirer des revenus locatifs plus intéressants.

La possibilité de réaliser d’importants travaux de rénovation

Lorsqu’un particulier réalise une opération en loi Malraux, il bénéficiera d’importantes réductions d’impôts sur le montant de ses travaux de rénovation. Ainsi cette même réduction d’impôt lui permettra de financer de plus importants travaux de restructuration qu’il n’aurait pu le faire sans ce cadeau fiscal. Il pourra par la même occasion faire prendre plus de valeur à son bien et également le louer à un prix plus élevé. Notons que d’une façon générale, plus les travaux réalisés seront coûteux, plus cela sera fiscalement avantageux pour le contribuable.

Quels plafonds s’appliquent dans le cadre de la loi Malraux ?

Les dépenses liées aux travaux sont prises en considération dans la limite de 400 000 € par foyer fiscal, dans un laps de temps défini. Cet intervalle débute le jour de la date du permis de construire et s’achève au 31 décembre de la troisième année suivante. Ainsi un particulier qui obtient son permis de construire un 1er janvier pourra bénéficier d’un avantage fiscal pour une période optimale.

La défiscalisation de la restauration immobilière grâce à la loi Malraux

Lorsqu’un particulier est éligible à la loi Malraux, il peut déduire de son revenu global un déficit foncier. Ce dernier correspond aux travaux de restructuration qu’il a financés. Toutes les dépenses de rénovation et de restructuration, de démolition ou d’entretien sont prises en compte.

La réduction d’impôt accordée par la Loi Malraux

La réduction d’impôt offerte par le dispositif est de

• 30 % pour les travaux effectués dans un secteur sauvegardé
• 22 % pour travaux effectués dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP)

Elle est plafonnée à 120 000 € par an dans la limite de 400 000 € tous les 4 ans par foyer fiscal.

Défiscalisation Malraux et niches fiscales

En France, et depuis 2009, les avantages fiscaux offerts aux particuliers sont plafonnés dans leur globalité. On appelle cela les niches fiscales. La défiscalisation Malraux a cela de particulier qu’elle est exclue de ce plafonnement. Le dispositif est donc un moyen efficace de valoriser son patrimoine et d’obtenir des avantages fiscaux sans augmenter la valeur des avantages fiscaux inclus dans le calcul du plafond.

Plus-Value immobilière en loi Malraux

Comme tout achat immobilier, il est possible de réaliser une plus-value lors d’une revente. Il existe deux façons de réaliser une acquisition dans le cadre du dispositif Malraux :

• en vente d’immeuble à rénover (VIR) : lorsque vous revendez votre bien suite à une acquisition en « vente d’immeuble à rénover », le montant des travaux sera incorporé dans le prix de revient de l’appartement.
• en association foncière urbaine libre (AFUL) : dans ce cas-là, étant donné que les dépenses de travaux auront déjà bénéficié de réductions d’impôts, le montant des travaux ne sera pas intégré au prix de revient du bien. Ainsi la plus-value réalisée sera plus importante, et les impôts que vous paierez sur cette même plus-value le seront également.

Dans les deux cas, en VIR ou en AFUL, il est fiscalement conseillé de conserver son bien immobilier le plus longtemps possible avant de le revendre.

Récapitulatif de la loi Malraux

En résumé, nous pouvons affirmer que cette loi fiscale, en plus d’assurer la protection du patrimoine architectural français, est une loi extrêmement avantageuse pour les contribuables. En effet elle permet de réaliser un investissement locatif, tout en faisant des économies d’impôts pouvant aller jusqu’à 120 000 €. Par ailleurs cette défiscalisation commence dès le démarrage des travaux et est d’autant plus intéressante que les travaux sont conséquents.

Même si le dispositif Malraux a de quoi faire saliver, il faut néanmoins rester vigilant aux autres aspects traditionnels d’un investissement locatif. En effet, il ne faut pas se jeter sur le premier bien pouvoir être éligible à la loi, et garder en tête que l’un des objectifs de votre investissement immobilier sera également sa rentabilité locative.

Ainsi votre bien devra être susceptible d’intéresser de futurs locataires qui devront de surcroît le louer en résidence principale, et il vous faudra en tirer des revenus locatifs intéressants. Il en va de même pour la revente de votre bien, votre investissement immobilier doit être rentable, et il conviendra de se renseigner sur tous les aspects traditionnels d’un achat immobilier. S’informer sur le lieu, les prix du marché, les commodités offertes, reste une étape qu’il ne faut pas négliger pour réussir son investissement en loi Malraux.