Loi malraux plafonnement niches fiscales

Le plafonnement fiscal de 10 000€ ne s’applique pas en loi Malraux depuis 2015
Elle offre un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 120 000€ sur quatre ans
Autres avantages : le choix du locataire est libre puisqu’il n’y a aucune condition de ressources
La fixation du loyer est libre

Faire un investissement dans l’immobilier est rentable, à bien des égards. Dès que vous avez un foyer fiscal établi en France, vous pouvez faire ce type d’investissement et gagner d’importants revenus fonciers. Vous pouvez même réduire vos impôts. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : c’est quoi la loi Malraux ?

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La particularité du dispositif Malraux

Il s’agit d’abord d’un dispositif de défiscalisation offrant aux investisseurs une réduction d’impôt déterminée selon le montant des travaux qu’ils soient réalisés. Cette réduction est à hauteur de 30 % pour les immeubles se trouvant dans un site Patrimonial remarquable avec PMSV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, dans les QUAD (quartiers anciens dégradés) ou encore dans les quartiers conventionnés NPNRU-Anciens secteurs sauvegardés.

Par ailleurs, selon la loi Malraux, un taux de 22 % s’appliquent pour les logements situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (Plan de Valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dans une zone dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique, autrement dit les ZPPAUP ou zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.

Le dispositif Malraux concerne depuis le 1er janvier aux contribuables français souhaitant réaliser des investissements immobiliers dans des appartements à rénover. Pour bénéficier de l’avantage fiscal fourni, il faut que les travaux visent à restaurer entièrement l’immeuble, et il faut que sa qualité soit suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

À part cela, l’investisseur doit faire un engagement de mettre l’immeuble en location pendant une durée de 9 ans. Le locataire doit l’utiliser en tant que résidence principale.

Comment réussir son investissement locatif ? Pour le savoir, consultez également notre article : quels sont les avantages de la loi Malraux ?

La législation Malraux, un dispositif qui n’intègre pas le plafonnement pour les niches fiscales

En effet, presque la majorité des lois de défiscalisation sont soumises à un plafonnement des niches fiscales. Celui-ci est actuellement fixé à 10 000 € s’il était à 18 000 € avant 2015. La spécificité de la législation Malraux, c’est qu’elle ne rentre pas dans ce plafonnement.

Les législateurs l’ont exclu de leur projet loi lorsqu’ils ont réduit le plafonnement pour les niches fiscales. De ce fait, ce dispositif fiscal devient actuellement le plus recherché et le plus avantageux en France. Et pour cause, il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 120 000 € sur quatre ans, selon les investissements réalisés.

Il est à noter que le plafonnement global est identique pour tous les autres dispositifs fiscaux. Celui-ci reste 10 000 €, sauf pour les SOFICA ou les investissements loi Pinel outre-mer. Enfin, dans le cadre d’un investissement Girardin, ce montant est plus élevé (avec les volets immobilier et industriel).

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Les autres avantages du dispositif fiscal Malraux

À part la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 120 000 € sur 4ans, la loi Malraux permet également à un foyer fiscal d’acquérir un patrimoine immobilier de caractère.

Après l’achèvement des travaux de restauration, ces biens immobiliers peuvent avoir une estimation plus importante et ainsi une plus value plus élevée. Cela profite aux propriétaires, si après quelques années plus tard, il décide de mettre le bien en location.

Par ailleurs, la loi Malraux offre à l’investisseur une liberté entière dans la fixation des prix du loyer, et il est aussi libre de choisir son locataire puisqu’aucune condition de ressources n’est fixée.

Pour que l’investissement locatif en loi Malraux soit avantageux, il faut que le bien soit bien évalué, notamment si vous envisagez de le revendre. Cette estimation est conseillée avant même que le projet d’investissement commence. Il faut également bien évaluer le montant des travaux réalisés dans la mesure où le montant de la réduction d’impôt en dépend.

FAQ

C’est une décision risquée. Et pour cause, l’imposition s’avère plus importante en cas de revenus fonciers positifs. Il est à noter que ces derniers sont soumis à la Tranche Marginale d’Imposition et à un taux de prélèvements sociaux. Il est ainsi plus avantageux de faire un emprunt pour réduire le résultat net foncier imposable.

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