Loi duflot

Qu’est-ce que la loi Duflot ?

La loi Duflot ou dispositif Duflot est une loi applicable pour des logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 (remplacée depuis le 1er janvier 2015 par la loi Pinel applicable rétroactivement depuis le 1er septembre 2014). Elle concerne les logements neufs ou en futur état d’achèvement mais également les logements remis à neuf.

Le dispositif Duflot est permet une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 18%. La loi Duflot a été mise en place par l’ancienne ministre de l’égalité des territoires et du logement : Cécile Duflot. Sa vocation première est de favoriser la construction de logements sociaux neufs et respectueux de l’écologie dans certaines zones sensibles. Mais l’objectif est également de favoriser l’investissement locatif intermédiaire.

Le dispositif Duflot, entré en vigueur dans le cadre de la loi finance de 2013 succède à la loi Scellier dont elle s’inspire. La loi Scellier n’a pas obtenu tous les effets escomptés car il n’a pas été constaté d’amélioration sensible de l’accès au logement pour les foyers les plus modestes. La loi Duflot a donc été créée en succession de la loi Scellier pour palier aux différents problèmes rencontrés. Ainsi, la loi Duflot impose des conditions de locations assez strictes. Le loyer appliqué au locataire sera encadré par un plafond de loyer, dépendra des ressources du foyer fiscal du locataire, et le logement devra se situer dans une zone définie par le dispositif.

Grâce à la loi Duflot, le gouvernement au pouvoir lors de sa mise en place, espérait la création de 500 000 logements par an en France dont 40 000 dans le cadre du dispositif.

La loi Duflot n’est aujourd’hui plus en vigueur et a été remplacée par la loi Pinel, qui est une version améliorée de la loi Duflot.

Les conditions et objectifs de la loi

Les différentes conditions pour être éligible au dispositif

Pour pouvoir être éligible à la loi Duflot il faut respecter plusieurs conditions, notamment concernant le bien. Il doit avoir été acheté par un contribuable français, le logement doit être neuf ou remis à neuf et doit avoir été acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Voyons la liste exaustives des conditions nécessaires pour être concerné par le dispositif Duflot :

• L’appartement doit être loué nu (non-meublé)
• Il doit être loué en tant que résidence principale
• Le contrat de location doit être au minimum de 9 ans
• L’acquéreur dispose de 12 mois à compter de la livraison de son bien pour le mettre en location
• La valeur du bien ne peut excéder 300 000 €
• Le propriétaire ne peut bénéficier de la loi Duflot que dans la limite de 2 logements par an.
• Le bien doit se situer dans une zone définie par la loi Duflot. La liste exacte des communes concernées est désignée par arrêté ministériel. Les zones sont classées en fonction de l’état du marché immobilier local.
• Les loyers sont encadrés et ne peuvent dépasser un plafond (le plafond dépendra de l’emplacement du bien mais également des conditions de ressources de locataires)
• Enfin si le contribuable concerné bénéficie déjà d’autres lois de défiscalisation (Loi Censi Bouvard, loi Malraux…) il ne pourra être éligible au dispositif Duflot.

Les objectifs du dispositif

Ce dispositif a été créé dans le but de d’inciter les investisseurs ou les entreprises à investir dans la construction pour régler le problème du logement dans certaines villes et d’éviter un déficit foncier lié à un crédit difficile à rembourser. Il vise également à  :

– améliorer les conditions de vie des ménages les plus défavorisés en relançant la construction d’HLM

– décourager la spéculation immobilière en incitant les contribuables à investir dans des logements dont le montant ne dépasse pas 300 000€

– mettre fin à la hausse infernale des prix de l’immobilier dans certaines villes françaises

– redonner un visage nouveau à certaines villes ou l’offre de logement est actuellement faible

Quels sont les avantages pour l’acquéreur ?

Les avantages pour l’investisseur sont nombreux, le volet fiscal étant probablement le  plus attractif. En effet, le contribuable pourra avoir une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 18% de la valeur du bien, ce qui peut aller jusqu’à 6000€ par an pendant 9 ans.

Mais le dispositif présente d’autres atouts. En effet, l’acquéreur, en louant son bien pourra rembourser une partie voire même la totalité de son crédit grâce aux loyers qu’il percevra et ainsi éviter un déficit foncier. Il sera donc évidemment plus facile d’obtenir un crédit immobilier d’un établissement bancaire qui se verra plus rassuré par le projet de financement.

D’un point de vue du patrimoine de l’acheteur, cet investissement immobilier lui permettra de préparer sa retraite, de s’assurer un complément de revenu ou bien de spéculer sur la hausse de la valeur de son bien. Il ne pourra cependant le revendre qu’au bout de 9 ans minimum (durée minimale de location pour bénéficier de la loi).

Et pour le locataire ?

Le locataire verra un loyer appliqué qui sera en moyenne 20% inférieur à celui habituellement constaté sur le marché (le prix dépendra également du plafond de ressources du foyer fiscal). De plus, seuls les logements neufs été éligibles au dispositif, il aura un bien neuf ou remis à neuf et pourra le conserver pendant un minimum de 9 ans.

Comment réussir son investissement locatif dans le cadre du dispositif Duflot ?

Avant de réaliser un investissement en loi Duflot, il convient avant tout de bien choisir son mode de financement mais également de correctement sélectionner le bien à acquérir ainsi que sa position géographique.

Financer son bien avec un crédit ou même sans apport

Contrairement à la plupart des investissements immobiliers nécessitant un apport, dans le cadre du dispositif Duflot, l’apport n’est pas nécessairement requis. En effet, le prix de l’achat du bien peut être entièrement financé par les loyers perçus par le propriétaire. De plus, il aura la possibilité de déduire du loyer perçu l’intégralité des intérêts d’emprunt et ainsi d’avoir une réduction d’impôt sur le revenu.

Plusieurs options s’offrent à l’acquéreur :

– Le prêt amortissable classique qui consiste à rembourser chaque mois une partie du capital ainsi que les intérêts bancaires.

– Le prêt amortissable avec différé total grâce auquel il pourra rembourser les intérêts ainsi que le capital avec un différé pouvant aller jusqu’à 36 mois.

– Le prêt amortissable différé partiel qui fonctionne comme le précédent à la différence que le différé ne concerne que le capital et non les intérêts.

Le régime Duflot est clairement intéressant pour les particuliers qui souhaitent à la fois faire des économies d’impôts mais également constituer un patrimoine. Mais bien choisir son mode de financement ne suffit pas, la sélection du bien à acquérir est également primordiale.

Choisir l’emplacement du bien à acquérir

Les biens acquis dans le cadre du dispositif Duflot devront se situer dans une zone définie par la loi. Les grandes villes sont souvent privilégiées car les loyers sous la loi Duflot sont souvent assez proches de ceux habituellement pratiqués. Ainsi des villes comme Lyon, Montpellier ou Bordeaux sont souvent plébiscitées dans le cadre du dispositif.

Concernant le loyer ne pourra pas dépasser 80% de la moyenne du marché local et des plafonds de loyers s’appliqueront, notamment en fonction des plafonds de ressources du futur locataire. Ainsi il convient de correctement se renseigner sur les prix habituellement pratiqués dans la zone. Par ailleurs l’emplacement du bien doit être stratégique. En effet, lorsque l’on réalise un investissement immobilier pour sa propre résidence principale, les critères de choix son différents. Ici nous parlons d’un investissement locatif, donc d’un achat pour louer à des personnes qui devront être séduite par l’appartemment. Dans une ville étudiante, l’appartement devra être correctement déservi par exemple. Il est donc conseillé de repérer la zone et de s’assurer qu’elle offre la plupart des commodités requises afin d’être sûr de trouver un locataire intéressé.

Bien choisir ses locataires

Cela peut sembler évident, mais cela est très important dans le cadre d’un investissement immobilier en loi Duflot. La durée de location minimale étant de 9 ans, mieux vaut donc correctement se renseigner sur ses futurs locataires, sur leur revenu et sur leur capacité de paiement. Ainsi n’hésitez pas à demander le maximum de garanties nécessaires (garants, fiches de paye…) afin d’être sûr de recevoir votre loyer tous les mois. Car souvent, c’est le loyer que vous percevrez qui vous permettra de rembourser votre crédit immobilier.

Le 1er septembre 2014, la loi Pinel vient remplacer le dispositif Duflot

La loi Pinel, vient dans la continuité des précédentes lois fiscales (loi Scellier, Duflot…) et s’applique désormais depuis le 1er septembre 2014, bien qu’elle soit entrée en vigueur le 1er janvier 2015.

Les conditions d’applications de la loi Pinel restent sensiblement les mêmes que la précédente (plafonds de ressources, plafonds de loyer, zone définie, obligation de louer à titre de résidence principale, limite de 2 bien par foyer fiscal…). La loi Pinel a cependant simplifié la tâche aux bailleurs qui ne doivent plus s’engager sur une durée de location de 9 ans mais seulement de 6.

Par ailleurs, la loi Pinel permet également de louer son bien à des membres de sa famille ce que ne permettait pas de faire la loi précédente.

Pour conclure, nous voyons que la loi Pinel est une version améliorée du dispositif Duflot, avec plus de souplesse, notamment pour le loueur, et que son but est de pousser à l’investissement locatif dans des logements neufs en proposant de nombreux avantages à l’acquéreur, notamment fiscaux.