Loi censi bouvard

Présentation de la loi Censi-Bouvard

Entrée en vigueur de la loi

La loi Censi-Bouvard ou loi Bouvard est une loi de défiscalisation immobilière, au même titre que la loi Pinel ou la loi Malraux. Elle a été présentée par Michel Bouvard et est entrée en vigueur dans le cadre du projet de loi finance de 2009. Elle s’applique pour les personnes ayant réalisé un investissement locatif (sous certaines conditions) entre début 2013 et fin 2019 et qui établissent un bail commercial pour leur bien. Elle vient modifier le statut LMNP en proposant un mécanisme de défiscalisation différent.

Similitudes et différences avec d’autres lois de défiscalisation immobilière

Le dispositif Bouvard présente certaines similitudes avec la loi Pinel. En effet elle offre une réduction d’impôts pour les contribuables français qui décident de réaliser un investissement locatif dans des résidences (résidences étudiantes, résidences de services…). La réduction d’impôts s’élève à 11% du prix total du logement dans la limite de 300 000€. La réduction d’impôts s’étalera sur 9 ans.

La loi Censi-Bouvard possède également un avantage intéressant, contrairement par exemple à la loi Scellier. En effet le dispositif permet de bénéficier d’avantages fiscaux sur plusieurs logements acquis dans une même année, toujours dans une limite de 300 000€.

LMNP et loi censi-bouvard

La loi Censi-Bouvard offre de nombreux avantages à ceux qui investissent en logement meublé non professionnel (LMNP). La loi Censi-Bouvard est donc cumulable avec le statut LMNP et les avantages offerts par ce statut se conservent. Ainsi, le contribuable ayant réalisé son investissement immobilier aura le choix entre :

• le statut LMNP classique sans réduction d’impôts
• le statut LMNP avec réduction d’impôt, autrement appelé le Censi-Bouvard LMNP

Les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Bouvard

Qui peut en bénéficier ?

Voici les conditions pour être éligible au dispositif :

• le contribuable doit être domicilié en France au sens de l’article 4 B
• il doit avoir réalisé un investissement locatif dans une résidence entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2019
• l’investisseur ne doit pas être un professionnel et ses revenus doivent être imposés dans la catégorie des BIC (benéfices industriels ou commerciaux)
• il doit établir un bail commercial pour une durée minimale de 9 ans

Logements éligibles

La loi Censi-Bouvard impose des restrictions sur les logements éligibles. Il doit s’agir d’une LMNP (locations meublées non professionnelles) qui doit être un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Le bien doit avoir été achevé ou réhabilité depuis un maximum de 15 ans. Concernant les LMNP à proprement parler, appelons qu’elles regroupent :

• les résidences de services comme les Ehpad
• les résidences étudiantes
• les résidences touristiques
• les résidences d’affaire
• les résidences de services pour personnes âgées ou handicapées
• les résidences d’accueil et de soins agréées.

Conditions de location

Des conditions s’appliquent également sur les conditions de location du bien :

• Le contribuable doit louer son bien dans les 12 mois suivant sa livraison
• Il doit s’agir d’une location meublée. La définition de location d’un bien meublé est précisément inscrite dans la loi et quelques accessoires d’ameublement ne suffiront pas. Le bien doit être prêt à être habité sans que le locataire n’ait à acheter quoi que ce soit.
• Le bien doit être loué par un bail commercial au gestionnaire de la résidence pour une durée d’au moins 9 ans.
• Les recettes locatives ne peuvent excéder 23 000€ par an

Notons que les conditions de location sont plus souples que celles de la loi Pinel ou que la loi Malraux. En effet, aussi bien la loi Pinel que la loi Malraux prévoient une zone dans laquelle les logements sont éligibles.

Dans le cadre du dispositif Pinel la zone est définie de façon à inciter l’investissement immobilier dans des quartiers en pénurie de logements, tandis que la loi Malraux mise sur des quartiers historiques dans le but de préserver le patrimoine français. Il n’y a pas de zonage avec le dispositif Bouvard.

De plus, la loi Pinel plafonne les loyers applicables aux logements et impose une location à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond. La loi Censi-Bouvard quant à elle ne prévoit aucune restriction de ce type.

Les avantages fiscaux

Le principe

Pour réaliser une défiscalisation en loi Bouvard, le contribuable pourra choisir 2 types de défiscalisation :

– une défiscalisation avec régime réel d’imposition : dans ce cas le contribuable pourra amortir son bien ainsi que les investissements faits pour le meubler sur une période de 25 à 30 ans pour le bien lui-même, et de 5 à 7 ans pour son mobilier. Cela relève du droit fiscal et permet de défiscaliser les revenus issus de la location de son bien sur le long-terme. En effet, les amortissements ne peuvent fiscalement générer un déficit foncier sur le revenu global du contribuable. En revanche ils pourront être reportés sur la fiche d’imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et ce sans limitation de durée. L’acquéreur pourra également déduire toutes les charges imputables à l’achat et à la gestion de sa location, comme par exemple les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, le paiement du gestionnaire… Choisir le régime réel de l’imposition sera plus intéressant pour les personnes ayant fort taux d’imposition.

– une défiscalisation avec le régime du micro BIC : dans ce cas, 50% des recettes du contribuable seront prises en compte pour déterminer le revenu imposable si toutefois ces recettes n’excèdent pas le montant de 70 000€. La réduction d’impôt commencera l’année d’achèvement de l’immeuble ou d’achèvement des travaux  dans le cadre d’une rénovation.

Quelle réduction d’impôt ?

La loi Censi-Bouvard permet une réduction d’impôts sur le prix de revient du bien acheté. Elle représente donc un avantage fiscal intéressant pour les personnes souhaitant investir dans une location meublée. La réduction d’impôt se calcule directement sur le total de d’impôt à payer. Voici les différents avantages fiscaux promis par le dispositif :

• une réduction d’impôt égale à 11% du prix de revient de la résidence
• une réduction d’impôt s’échelonnant sur 9 ans
• la possibilité de récupérer la TVA de 20% sur le bien acheté (explications détaillées dans la partie suivante)
• possibilité de reporter son impôt sur 6 ans, dans le cas où l’impôt à payer est inférieur à la réduction d’impôt
• un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs au titre de bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

La récupération de la TVA en Censi-Bouvard

Il est possible de récupérer la TVA sur son investissement dans le cadre de la loi Bouvard. Pour cela l’acquéreur devra satisfaire à plusieurs conditions. Dans la résidence dans laquelle se trouve son bien, plusieurs services devront être proposés. Parmi les services éligibles il y a :

• l’accès pour les résidents à un petit-déjeuner
• l’entretien et le nettoyable régulier des locaux par le gestionnaire de la location
• la mise à disposition de linge de maison (draps, serviettes, housses de couettes…)
• la possibilité de recevoir la clientèle par l’intérmédiaire d’un agent d’accueil

Parmi ses 4 services, 3 au minimum devront être proposés dans la résidence pour que le bailleur puisse récupérer la TVA sur son bien acheté. On comprend ici tout l’enjeu de correctement sélectionner sa résidence ainsi que la société de gestion qui s’en occupera. En effet, l’acquéreur devra s’assurer que la société de gestion est sérieuse et que les services proposés ne sont pas temporaires et ont vocation à perdurer. Dans le cas où l’un des services venait à ne plus être assuré, les conditions de récupération de la TVA ne seraient plus remplies.

Enfin, pour que l’acquéreur soit éligible à une récupération de la TVA sur son bien, il devra être inscrit au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que loueur meublé non professionnel, puis faire sa demande auprès du centre des impôts. Sa lettre devra contenir les informations suivantes :

• préciser qu’il s’agit d’une acquisition d’un logement meublée
• indiquer les loyers soumis à la TVA
• indiquer également les détails du logement comme le prix d’acquisition, l’adresse de la résidence, les informations concernant la société de gestion…

Le remboursement de la TVA s’effectuera dans les 6 mois suivant la location de sa résidence.