Loi borloo

Présentation de la loi Borloo

Création et entrée en vigueur du dispositif Borloo

Le dispositif Borloo est une loi de défiscalisation votée en août 2003. Il permet à tout contribuable français, imposé au minimum à 14%, de bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre d’un investissement locatif réalisé en France métropolitaine dès les premières années de placement.

Ces derniers pourront déduire de leurs revenus fonciers un montant pouvant aller jusqu’à 65% de la valeur de leur bien immobilier. Seuls les logements neufs sont concernés par le dispositif Borloo, et plusieurs restrictions s’appliquent au propriétaire mais également au locataire, qui ne devra par exemple pas être membre du foyer fiscal de ce dernier et habiter le bien à titre de résidence principale.

Les objectifs de la loi Borloo

Le dispositif a été mis en place dans un cadre de développement et d’amélioration de l’urbanisme mais également de l’accès au logement, en offrant des avantages fiscaux aux propriétaires désirant réaliser un investissement locatif. Si le propriétaire pourra jouir d’avantages fiscaux, le locataire habitera dans un logement neuf et bénéficiera d’un loyer plafonné.

Les conditions d’application du dispositif Borloo

Si la loi Borloo est très avantageuse pour les propriétaires, mais également pour le locataire, grâce aux garanties qu’elle lui offre, elle pose néanmoins de nombreuses restrictions. Ces restrictions ont plusieurs vocations :

• privilégier l’accès au logement aux personnes disposant de faibles ressources
• encourager l’investissement locatif sur le long terme (en offrant des avantages fiscaux pouvant durer 15 ans)
• garantir un loyer bien en dessous du prix moyen du marché au locataire

Voyons ces conditions en détails.

Les conditions relatives au bien et à sa location avec la loi Borloo

Avant toute chose, le propriétaire doit être un contribuable français et être imposé au minimum à 14%. La loi ne s’applique que pour les logements neufs et impose des plafonds de loyers qui sont en fonction de la zone géographique du bien :

• 18,7 € maximum par mètre carré en zone A (il s’agit de l’agglomération parisienne, de la côte d’azur et de la région du genevoise)
• 13,12 € en zone B1 (grande couronne parisienne, corse et agglomérations de plus de 250 000 habitants)
• 10,73 € en zone B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes proches du littoral et villes proches de l’île de France)
• et enfin 7,86 € en zone C (qui constitue le reste du territoire)

On constate que les plafonds sont assez bas. En effet, prenons l’exemple d’un appartement de 25 m² à Paris. Le prix moyen en location en 2019 se situe aux alentours de 880 €. Dans le cadre de la loi Borloo, le propriétaire ne pourra en demander que 467 €, soit presque moitié moins.

La loi Robien, par exemple, offre un avantage fiscal moindre (50% maximum déductibles des rendements fonciers contre 65% pour un investissement en Borloo), mais les plafonds de loyers sont supérieurs d’environ 25%. C’est là tout le dilemme d’un investisseur : privilégier le court terme avec des loyers supérieurs, ou le long terme pour bénéficier d’avantages fiscaux supérieurs.

Les loyers ne sont pas les seuls plafonds prévus par le dispositif. Le propriétaire devra également respecter les plafonds de ressources du locataire lors de la mise en location de sa résidence principale. Ces plafonds dépendent de deux choses :

• la zone (A, B1, B2 et C)
• la situation du locataire (seul, en couple, avec X personnes à charge etc.)

Enfin le propriétaire devra louer son bien pour une période minimale de 9 ans afin d’être éligible au dispositif.

Les restrictions s’appliquant au locataire

Le locataire doit répondre à 3 conditions pour pouvoir louer un appartement en Borloo :

• il ne doit pas faire partie du foyer fiscal du bailleur
• il doit avoir un salaire inférieur aux plafonds prévus
• il doit occuper l’habitation à titre de résidence principale

Défiscalisation en loi Borloo

Les avantages fiscaux prévus par la loi

La loi prévoit un amortissement du bien immobilier à raison de :

• 6% du logement pendant 7 ans
• 4% pendant 2 ans

La déduction fiscale monte ainsi à un total de 50% du bien. Si à l’issue des 9 ans, les ressources du locataire sont toujours en dessous des plafonds prévus par le dispositif, et si les conditions de locations demeurent inchangées, le propriétaire pourra demander une prolongation de ses avantages fiscaux à hauteur de 2,5% par an pour les 6 prochaines années.

Le dispositif offre ainsi une déduction record avec un maximum de 65% d’amortissement sur la valeur du bien à déduire des rendements fonciers. Mais pour atteindre ce montant, il faudra s’armer de patience et louer son bien 15 ans. L’avantage fiscal du dispositif est vraiment intéressant les premières années avant de devenir presque anecdotique, eu égard au plafonnement du loyer qu’il impose.

Loi Borloo et surendettement

La loi Borloo est également appelée « loi de la seconde chance ». En effet le dispositif a cela de particulier qu’il permet de sortir d’un surendettement par le gel ou même l’annulation des dettes d’un propriétaire qui serait confronté à des difficultés financières. La contrepartie de cet effacement de dettes sera la liquidation du bien de l’intéressé.

Même si cet aspect de la loi peut sembler rassurant pour les investisseurs, il n’en demeure pas moins une solution de dernier recours, permettant certes d’effacer les dettes, mais impliquant également la fin du projet d’investissement locatif.

Petit exemple d’amortissement en loi Borloo

Vous réalisez un investissement immobilier en Borloo neuf pour un montant de 150 000 €. Vous le louez pour une période de 12 ans. Vous pourrez donc déduire 6% de vos revenus fonciers pendant 7 ans, soit 9 000€, puis 4% pendant 2 ans, soit 6 000€, et enfin 2,5% pendant 3 ans pour un montant de 3 750 €. Vous aurez donc déduit un total de 86 250€, ce qui correspond à plus de 50% de la valeur du bien.

Bien entendu, même si les avantages fiscaux s’amenuisent au fil des années, il est conseillé de garder son bien le plus longtemps possible, afin de réduire considérablement le montant de son imposition.

Loi Borloo en 2019

La loi Borloo n’est aujourd’hui plus en vigueur, tout comme d’autres lois de défiscalisation (loi Robien, loi Duflot…). A l’heure où ces lignes sont écrites, ces lois ont été remplacées successivement par la loi Scellier (1er janvier 2013), puis par la loi Pinel (1er septembre 2014). C’est la loi Pinel qui est toujours en vigueur.

En effet, la loi Pinel, le successeur de la loi Duflot, de la loi Robien et de la loi Borloo, est encore d’actualité, et elle le sera jusqu’en 2021. Elle concerne toujours l’investissement dans les logements neufs. Ceux-ci doivent être loués en tant que résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans. Les avantages pour le foyer fiscal sont importants. Les investisseurs peuvent gagner une réduction jusqu’à 21%. Les revenus sont optimisés, et au 1er janvier de l’année d’imposition, des réductions fiscales importantes apparaissent.

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