Location meublée que peut-on déduire

Dans le cadre d’une location meublée, certaines dépenses peuvent être amorties, et sont exonérées d’impôt sur le revenu. En principe, cet amortissement représente la perte de valeur d’un équipement et du bien en location, durant une période déterminée.

Définition de location meublée
Détermination de ce qu’on entend par « meublée »

Qu’est ce que la location meublée ?

Le principe d’une location meublée, contrairement à une location nue, est simple. Une personne ayant le statut de loueur pourra vivre normalement dans le logement, qu’il soit une résidence principale ou secondaire. Il est alors indispensable que les mobiliers et d’autres équipements soient au complet.

Pour un bail signé avant le 1er septembre 2015, la jurisprudence indique qu’un bien en location meublée devra contenir un minimum de meubles, une literie avec une couverture, un placard de rangement, des plaques chauffantes ou une gazinière, des ustensiles de cuisine, un frigo et des luminaires. La chambre à coucher devra se fermer avec des stores ou des volets.

Par contre, un bail signé à compter du 1er septembre 2015 est sous le joug d’une règlementation plus stricte et plus précise. Issu de la location, un logement meublé devra comporter :

  • Une literie avec une couverture ou une couette
  • Des rideaux ou des volets dans chaque pièce
  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Des plaques de cuisson
  • Un four à micro-ondes ou un four
  • Un frigo ou un congélateur
  • Une vaisselle au nombre exact des occupants
  • Des ustensiles de cuisine
  • Des sièges
  • Du matériel d’entretien ménager, adapté au logement
  • Une table

Que ce soit pour une location saisonnière ou de longue durée, le loueur meublé professionnel ou le loueur meublé non professionnel doit conserver un inventaire du mobilier. Ce document est joint au contrat de location. Il contient l’état d’usage de chaque meuble et équipement contenu dans le logement, à son arrivée.

Grâce à ses bénéfices industriels et commerciaux, la location meublée non professionnelle plus value reste une alternative intéressante tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Des déductions fiscales à la clé

  • Qu’est ce que l’amortissement ?
  • La limite de l’amortissement fiscal

On entend par amortissement, la constatation comptable de la perte de valeur de certains éléments d’actifs, dont les biens immobiliers. Cette dépréciation résulte en principe de l’obsolescence ou de l’usure du bien en question. L’amortissement a pour rôle de répartir la perte de valeur sur sa durée totale d’utilisation. Propriétaire et loueur lmnp  y trouvent leur compte.

Concrètement, l’amortissement se présente comme une charge déductible fiscalement, sur le résultat imposable. Bien qu’intéressant, il reste limité. En effet, un bien ne sera admis en déduction que si les revenus locatifs du bien encaissés sont inférieurs aux dépenses engagées. Force est de souligner que les amortissements non déduits pourront toujours être encaissés durant les exercices suivants, dans la limite des déductions applicables. Pour cela, il faudra les soustraire au résultat d’un exercice donné.

Comment bénéficier des amortissements ?

  • Faire une déclaration de revenus
  • Bénéficier de réduction d’impôts
  • Les postes de dépenses pouvant être amorties
  • Les postes de dépenses non éligibles à l’amortissement fiscal

Afin de bénéficier de ces amortissements et son foyer fiscal, il est nécessaire de faire une déclaration de ses revenus selon la déclaration n°2031. Il existe des centres de gestion agréés qui pourront aider les intéressés dans cette démarche. De cette adhésion découle plusieurs avantages fiscaux intéressants, dont la réduction d’impôts ainsi qu’une majoration de 25%. En principe, dès que les meubles et les matériels ont une valeur inférieure à 600 euros TTC, ils peuvent directement être enregistrés en tant que charges. Ainsi, ils ne correspondent pas à des dépenses amortissables. A contrario, des dépenses supérieures à 600 euros TTC constituent automatiquement une charge amortissable.

Une fois l’inscription du bien à l’actif achevée, plusieurs éléments peuvent être amortis :

  • Les locaux
  • Les mobiliers
  • Les travaux de construction
  • Les travaux de reconstruction et de rénovation
  • Les travaux d’agrandissement

Force est de préciser que seules les factures de réparation et d’entretien sont éligibles à la déduction des recettes annuelles dans le cadre de la location meublée. Ainsi, ne seront déduits, les travaux de construction et de reconstruction importants, que ce soit pour une rénovation ou pour un agrandissement, tels que :

  • Le ravalement
  • La toiture
  • L’installation d’une salle de bain
  • L’installation d’un chauffage central
  • L’installation d’un ascenseur

Afin de déterminer le régime fiscal le plus avantageux, il est recommandé d’avoir recours à un simulateur. Cet outil prendra en compte toutes les informations relatives au bien, dont sa valeur, son loyer ou encore les charges locatives.

L’avantage de la location meublée

  • Exonération d’impôts
  • Amortissements sur le bien immobilier, mobilier et équipements

Si la location meublée intéresse de plus en plus de propriétaires, c’est parce que cette pratique ouvre droit à des amortissements sur le bien immobilier, les biens mobiliers et les équipements. En outre, le propriétaire pourra effectuer une économie sur l’impôt, étant donné que les charges déductibles sont de loin supérieures aux loyers perçus imposables.

Généralement, l’administration fiscale recommande une durée d’application de l’amortissement. Souvent, il faudra compter entre 20 à 50 ans pour un bien immobilier. Le propriétaire pourra ainsi bénéficier entre 2% et 5% d’abattement forfaitaire, sur le coût d’acquisition du logement. Quant aux équipements et aux mobiliers, l’amortissement est fixé à 10 ans, pour une déduction de 10% du cout d’acquisition, et ce, tous les ans.

Illustration sur la durée d’amortissement d’une dépense

  • La durée de l’amortissement dépend de la nature du bien (mobilier ou immobilier)

Pour rappel, la durée d’amortissement varie selon la nature du bien. En outre, une résidence peut avoir plusieurs lmnp.

Il existe certaines durées d’usage déjà fixées au préalable :

  • Une facture de construction correspond à 45 ans
  • Une cuisine équipée est de 10 ans
  • Un électroménager correspond à 5 ans
  • Un mobilier correspond également à 5 ans
  • Des travaux (quelle que soit la nature) est de 10 ans
  • Les autres petits équipements correspondent à 5 ans

Par exemple, un canapé d’une valeur de 1000 euros, affiche une durée de 5 ans. Tous les ans, son propriétaire bénéficie d’un amortissement de 20%, soit 200 euros. Cette somme viendra en déduction des recettes.

Par rapport à une location nue, la location meublee option reel reste la plus avantageuse. En effet, en termes d’abattement, la location meublee obligation fiscale affiche plus de souplesse.

FAQ

Il incombe au propriétaire-bailleur d’acheter le mobilier et les équipements pour son logement à louer, et de les inscrire au bilan de son activité.

En moyenne, le bail dure un an. Passé ce délai, il est reconduit tacitement aux mêmes conditions que le précédent contrat.