Location meublée professionnelle non résident

La location meublée a le vent en poupe. Cette pratique devance ces congénères, comme la location nue d’une résidence principale ou la location saisonnière. Depuis l’essor de ce type d’investissement locatif, sont apparues plusieurs distinctions, ce qui soulève plusieurs questions chez les investisseurs. Peut-on choisir entre lmp et lmnp ? Cette pratique est ouverte pour les résidents et les non-résidents en France.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des équipements et du mobilier indispensable à la location meublée. Selon l’article 2 de ce décret, voici le mobilier minimum qui doit être présent dans un local :
Une literie complète (couette ou couverture en plus).
Des plaques de cuisson, un four à micro-ondes.
Des volets et des rideaux.
Un réfrigérateur et un congélateur.
Une vaisselle nécessaire pour les repas.
Des ustensiles de cuisine.
Une table et des chaises.
Des luminaires.
Des espaces de rangement.
Du matériel d’entretien et de ménage.

La location meublée professionnel

L’activité de loueur meublé professionnel doit répondre à certains critères précis. Déjà pour qu’un logement soit considéré comme « meublé », il doit être pourvu d’équipement et d’ameublement nécessaire au quotidien de ces occupants. Le local doit être décent, avec l’équipement et le mobilier nécessaire pour dormir, manger et vivre selon l’exigence de la vie courante.

Les revenus locatifs liés à ce type de bail sont imposés dans les BIC ou bénéfices industriels et commerciaux. Pour obtenir le statut lmnp (loueur meublé non professionnel) ou le statut lmp (loueur meublé professionnel), un propriétaire doit remplir les conditions suivantes :

  • Les recettes annuelles pour l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 euros, qui est le plafond des revenus imposables location meublée par le propriétaire
  • Ces recettes en lmp ou lmnp dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal

Pourquoi opter pour la location en meublée professionnel ?

Le statut de loueur en meublé professionnel ouvre droit à plusieurs avantages, à condition que le bailleur ait opté pour le régime réel. Rappelons que ce régime d’imposition permet la déduction de toutes les charges liées à la location meublée. Il s’agit notamment :

  • De la taxe sur les revenus fonciers appartement meuble
  • Des frais de gestion et d’assurance
  • Des honoraires des experts-comptables
  • Des factures d’entretien et de réparations
  • L’amortissement des postes de dépenses
  • Les abonnements et les consommations divers

Autre avantage, les déficits liés à l’activité sont imputables à l’ensemble de son revenu. Par ailleurs, si le revenu global de l’année en cours n’est pas suffisant pour l’imputation du déficit, ce dernier sera reporté sur le revenu global des années suivantes, à la limite de la 6ème année.

Quant à l’impôt sur la fortune immobilière, les loueurs en meublé professionnels ne sont redevables à cet impôt. Toutefois, pour être réellement exonéré de cet impôt, l’administration fiscale veut que l’activité de LMP soit l’activité principale du loueur.

En outre, la location meublee non professionnelle plus value est possible. Le loueur en meublé professionnel est sujet aux règles d’imposition des plus-values professionnelles, prévues par l’article 151 septies du CGI. Les conditions à cette exonération sont que l’activité soit exercée depuis au moins 5 ans, et que les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 euros HT. Force est de mentionner qu’entre 90 000 euros et 126 000 euros de recettes, l’exonération est accordée partiellement.

La taxation pour les loueurs meublés professionnels non-résidents

Le Code général des impôts, en son article 155, prévoit les conditions nécessaires pour être éligible au statut de loueur professionnel. La question sur le cas des non-résidents a toujours été soulevée. Est-ce que les revenus de sources étrangères sont compris dans le calcul de l’abattement forfaitaire et l’exonération fiscale ?

Le ministre a donné une réponse à cette question le 17 mai 2018. Selon ses dires, seuls les revenus imposables sur le territoire français entrent en compte dans l’appréciation de la condition de la location meublée professionnelle.

La différence d’imposition des investisseurs résidents et non-résidents

Que ce soit la location meublée saisonnière régime fiscal ou la location meublée classique, il est nécessaire de connaitre la nationalité du loueur. Il faut savoir que la fiscalité immobilière d’un non-résident est quasi-similaire à celle d’un résident français. En effet, l’imposition sur les revenus de la lmp ou lmnp est calculée selon le barème progressif et le quotient familial du loueur.

L’unique point de différence est que les non-résidents sont soumis aux taux minimum d’imposition qui est de 20% sur leurs revenus fonciers. L’avis d’imposition sera d’ailleurs marqué de la mention « application du taux minimum de 20% ». Ensuite, ce taux sera ajouté des prélèvements sociaux, qui s’élèvent aujourd’hui à 17,2%.

Comment faire sa déclaration de revenus ?

Un expatrié de France est imposé comme suit : il est imposé dès le 1er janvier jusqu’à son départ de France, et ensuite comme un non-résident le reste de l’année.

Bien que l’expatrié français ne soit plus considéré comme contribuable français, il est tenu de faire une déclaration de ses revenus immobiliers, de source française comme les résidents fiscaux. Il est également dans l’obligation de remplir sa déclaration annuelle des revenus retirés de la location d’immeubles sis en France et des revenus attachés à une exploitation située en France.

Il est également possible de passer du statut lmnp à lmp, tant que le loueur respecte les conditions émises par la réglementation en vigueur.

FAQ

Pour un investisseur, le régime le plus avantageux reste la location meublée, plus précisément la location meublée non professionnel ou LMNP. Cet investissement locatif permet d’accéder à des amortissements, et donc de passer toutes les dépenses en déficit. Les dépenses prises en compte sont les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais d’agence et de notaire ou encore les frais de gestion. Concrètement, le loueur verra sa base de revenus locatifs imposable passée à 0 euros sur une dizaine d’années. Les revenus locatifs peuvent ainsi être destinés au remboursement des crédits ou à nourrir le compte épargne.

Qu’il s’agisse d’une location meublée professionnel ou non professionnel, il est nécessaire de notifier le centre des formalités des entreprises, de la création de l’activité. Cela doit être fait dans un délai de 15 jours.