Deux régimes d’impositions peuvent s’appliquer à l’activité de location meublée : le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et le régime réel. Opter pour le régime réel, c’est réaliser une comptabilité exacte et dégager un bénéfice réel imposable, au lieu d’un abattement forfaitaire. Attention, vous avez jusqu’au 1er février de l’année en cours pour décider de passer à ce régime.
- La location meublée, ce qu’il faut savoir.
- Le régime réel.
- Opter pour le réel.
La location meublée
Est-il intéressant d’investir dans le meublé ?
La location en meublé est-elle toujours une bonne option ? Outre la possibilité de récupérer un loyer plus important par rapport à la location nue, la location meublée en LMP ou en LMNP permet aussi de récupérer quelques avantages fiscaux non négligeables. Dans la pratique, le locatif meublé permet de prétendre à des loyers bien supérieurs. Toutefois, la location nue est plus stable puisque le taux d’occupation est plus élevé, surtout en tant que résidence principale. L’autre grand avantage de la location nue par rapport au meublé, est la possibilité d’accéder à des régimes de défiscalisations plus intéressantes, surtout pour amortir rapidement des investissements dans ce sens.
Toutefois, les spécialistes affirment que le locatif meublé est plus intéressant. En effet, les défiscalisations sont souvent temporaires et la différence de gain, malgré un taux d’occupation relativement inférieur, est toujours importante. En outre, la location meublée permet aussi d’autres avantages fiscaux comme l’annulation des plus-values latentes en cas de cession. Pour en savoir plus, découvrez notre article qui parle de la location meublée non professionnelle plus value.
LMP et LMNP
En France, deux statuts de locatif meublé sont considérés : le statut de LMP (ou Loueur Meublé Professionnel) et le statut de LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel.
En premier lieu, LMP concerne tout particulier qui peut justifier un loyer supérieur à 23 000 €, qui est inscrit au RCS ou Registre du Commerce et des Sociétés, et dont les revenus tirés de la location sont supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal. En outre, le Loueur Meublé Professionnel doit exercer l’activité de location dans des domaines précis, qui sont le tourisme, les services aux personnes âgées et handicapées, les résidences d’affaires et d’étudiants.
Le statut LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel concerne toute personne ne remplissant pas ces conditions.
Dans le calcul de l’impôt sur le revenu, peut-on avoir plusieurs LMNP ou LMP ? Il vous suffit de fournir plusieurs déclarations 2031 pour déclarer plusieurs immeubles loués meublés.
Le régime réel
Que veut réellement dire « régime réel » ?
Par opposition au régime BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux, où un abattement forfaitaire est réalisé à titre de compensation des différentes charges liées à la location, le régime réel impute ces charges à leurs valeurs réelles. Pour le locatif meublé, le montant des travaux, les intérêts d’emprunt réalisés en rapport avec l’acquisition ou une éventuelle réhabilitation, le salaire de tout personnel lié à l’entretien de l’immeuble, les frais comptables… toutes ces charges peuvent être imputées aux rendements locatifs bruts. Si les charges sont supérieures aux loyers perçus, on dit qu’il y a déficit d’impôt, que le contribuable peut récupérer, échelonné pendant plusieurs années.
Réel simplifié et réel super simplifié
Le régime simplifié et le régime super simplifié sont destinés à l’activité de location meublée n’excédant pas les 32 900 €. On parle de « super-simplifié », uniquement dans la tenue de la comptabilité, et non dans le régime d’imposition. Dans le super-simplifié, le contribuable a le droit de ne tenir qu’un journal de la trésorerie. La comptabilité ne considérera ainsi que les dépenses et les recettes réelles.
Pour plus d’informations concernant ces régimes fiscaux pour les investissements locatifs, consultez également notre article : tout sur le LMNP !
Opter pour le régime réel
Abandonner le régime BIC
À titre de comparaison, la grande différence entre les régimes BIC et réel résident dans le mode de calcul des revenus fonciers imposables. Dans le premier cas, un abattement forfaitaire à partir de 50 % est réalisé sur les revenus. Toutes les charges liées à la location sont donc incluses dans cet abattement. Dans le second cas, ces charges sont imputées telles qu’elles aux revenus locatifs.
Les spécialistes précisent que dans la majorité des cas, le contribuable en sort gagnant pour ce mode de calcul, puisque les charges excèdent habituellement les 50 %. Toutefois, le régime réel impose des procédures comptables plus fastidieuses, et c’est ce que certains loueurs en meublé professionnel ou non professionnel veulent éviter.
Les démarches pour passer du BIC au réel
Pour passer d’un régime BIC micro-BIC au réel pour une location meublée non professionnelle ou professionnelle, la première étape est d’informer l’administration fiscale, par simple courrier. Nous vous conseillons toutefois une lettre recommandée pour éviter les problèmes.
Le changement doit être décidé avant le 1er février de l’année en cours, pour ceux qui ont déjà déclaré leurs impôts au régime micro-BIC. Par contre, pour ceux qui débutent leurs activités en meublée, ils ont jusqu’à la date limite de la première déclaration d’impôt, c’est-à-dire au mois de mai.
L’obligation fiscale lors de la déclaration des revenus consiste au dépôt du formulaire 2042 C PRO, même si vous n’êtes pas loueur professionnel. Pour les déclarations en ligne, il suffit de cocher la case « Loueur Meublé Non Professionnel » et remplir les formulaires correspondant.
FAQ
Le régime réel est celui appliqué à tout contribuable sur le sol français, particulier ou entreprise. Ce régime est aussi applicable dans le milieu industriel, aux revenus issus de la location meublée professionnelle ou non professionnelle.
Non, votre locataire n’a pas à savoir votre régime d’imposition. Celui-ci ne doit même pas figurer dans le contrat de bail. Un changement de régime n’a aucune incidence sur ce contrat.
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