Location meublée occasionnelle sci

La société civile immobilière ou SCI offre de nombreux avantages pour la détention d’un bien immobilier. Cela permet d’éviter l’indivision, de séparer le patrimoine professionnel du patrimoine personnel, tout en facilitant la transmission du bien. Parfois, une SCI peut s’avérer risquée pour les associés, la société pouvant devenir redevable de l’impôt sur les sociétés.

Si vous souhaitez savoir comment optimiser vos revenus fonciers durablement, consultez notre article : acheter un appartement en SCI pour le louer.

SCI : qu’est ce que c’est, et comment çà fonctionne ?

La SCI est une société civile dotée de la personnalité juridique qui a comme activités principales des placements dans l’immobilier. Cependant, en faisant partie de la société civile, elle est, par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu. Comme c’est notamment le cas quand elle achète un appartement pour le louer tout en pratiquant une activité civile.

Ainsi, l’imposition se fait uniquement sur les revenus fonciers déduits par la société et déclarés par les acteurs de l’investissement en locatif meublé. En outre, une société civile ne doit pas exercer une activité commerciale prépondérante, sauf si l’activité est accessoire à l’activité civile et dans son prolongement.

Par ailleurs, contrairement à la location nue, la location en meublé constitue une activité commerciale. Or, suivant l’article 206, 2 ° du Code général des impôts, les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial selon les articles 34 et 35, doivent être assujetties à l’IS.

De ce fait, le fait d’opter pour une activité de location meublée par la SCI, même à titre accessoire, peut la transformer automatiquement en activités commerciales. De plus, cela va mener à une conséquence significative pour la SCI. Ainsi, la perte de la transparence fiscale est donc son assujettissement à l’IS sur l’ensemble de ses bénéfices.

• Ce qui fait d’une location en meublé, une activité civile

La location de meubles est considérée comme une activité commerciale, mais le fait de rajouter les meubles dans la location d’un immeuble présente un caractère d’article de nécessité. De ce fait, la location meublée n’est pas considérée comme une activité commerciale du niveau de la cour administrative. Cela s’explique par le fait qu’une SCI qui peut juridiquement exercer une activité de location meublée.

En général, il est considéré que l’activité de locatif meublé appartient à une activité civile, suite au caractère prépondérant du caractère immobilier des biens loués. Or, l’activité para hôtelière comme une location saisonnière, par exemple, fait partie d’une activité commerciale, tout comme une location meublée accompagnée de services hôteliers significatifs. Dans ce cas donc, suivant la cour administrative en immobilier, il est imposé que l’activité de location meublée exercée dans une société civile a l’obligeance de se présenter comme une activité de location meublée. À cet effet, tous types de services hôteliers significatifs sont tous à bannir, à l’exemple d’un gîte rural.

Activités de location meublée

Selon la cour administrative, il est toujours possible d’exercer une activité de location meublée dans une société civile, l’activité de location meublée est considérée du côté fiscal, une activité taxable selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.

Ainsi, en fiscalité, l’activité de location meublée est assimilée à une activité commerciale et imposée comme telle, parfois avec un régime fiscal déjà adapté. Cela aboutit aux meilleurs revenus locatifs.

Toutefois, elle n’est pas si originale pour une soumission à l’impôt. Souvent, le droit fiscal déroge aux règles selon les activités communes pour forger ses propres définitions. C’est le fameux principe d’autonomie du droit fiscal. Ainsi, lorsqu’une société civile exerce une activité BIC, elle devient automatiquement assujettie à l’IS.

De plus, dans l’article 206, 2 du CGI, il est déclaré que les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial selon les articles 34 et 35 du CGI doivent être assujetties à l’IS.

Toutefois, par mesure de tempérament, ces sociétés ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant des recettes totales. En effet, la taxe d’habitation locataire est établie au 1er janvier de l’année d’imposition.

En pratique, il faut éviter d’exercer une activité de location meublée par l’intermédiaire d’une SCI puisque cette activité entraîne l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Face à cela, ce cas d’assujettissement peut présenter des inconvénients sur le plan fiscal, en raison de la perte par la société du régime des plus-values immobilières des particuliers. Mais seulement, si l’acteur est déjà assujetti à l’IS, notamment à la suite d’une option en cette direction.

Distinction d’une location habituelle et occasionnelle

Avant l’adoption de la loi de finances rectificative, de la cour administrative, une distinction était mise en place sur la location habituelle et occasionnelle. Ainsi, lorsque la location était habituelle, les revenus tirés de la location meublée étaient considérés dans la catégorie des BIC.

Puis, c’est la venue de la loi de finances rectificative de 2016 qui a abrogé cette différenciation. Cependant, toute personne donnant une location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés exerce une activité soumise aux bénéfices industriels et commerciaux. Seulement, ceux des locations nues dans la catégorie des revenus fonciers qui sont mis en exception.

À savoir que la Cour administrative d’appel de Versailles a repris cette étude en estimant que la répétition de la location empêchait de mettre en considération l’activité occasionnelle.

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