Location meublée non professionnelle charges déductibles

Après l’acquisition d’un logement locatif, le propriétaire dispose de nombreuses options pour la mise en location de son bien. En premier lieu, il doit choisir le régime pour lequel il souhaite soumettre son bien. Il peut s’agir du régime foncier ou du régime de loueur meublé professionnel. Le statut de loueur meublé professionnel se présente comme plus avantageux pour l’investisseur. Pour mieux comprendre les avantages fiscaux et les charges déductibles, consultez notre article : peut-on être LMP et LMNP.

Les avantages de la location en meublé non professionnelle

Le régime en loueur meublé non professionnel est un régime fiscal créé particulièrement à l’intention des particuliers qui mettent en location leur bien meublé. Les revenus issus de la location en meublé ne doivent pas dépasser 23 000 euros TTC par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal. Le statut LMNP offre de nombreux avantages à l’investisseur.

Le régime fiscal

Le statut LMNP permet au propriétaire d’un bien immobilier de bénéficier d’un régime fiscal avantageux. Contrairement à la location nue où les revenus sont imposés au titre des revenus fonciers, les revenus issus de la location en meublé seront imposés au titre de bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. On peut distinguer deux catégories du régime BIC, ils permettent de profiter des avantages fiscaux différents :

• Le régime fiscal micro-BIC : pour des recettes annuelles inférieures à 32 900 euros. Dans ce cas, il peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%. Seulement la moitié des revenus locatifs sera imposée au propriétaire. Il s’agit du régime micro-entreprise LMNP.
• Le régime des BIC réel : il s’applique sur les revenus locatifs supérieurs à 32 190 euros. Le propriétaire a la possibilité d’amortir le bien qu’il a acquis, mais aussi de faire une déduction de ses charges pour leur montant réel.

Pour plus d’informations sur ce statut LMNP, consultez également notre article : tout sur le LMNP !

Le rendement d’un bien LMNP

Par rapport à une location nue, le loueur meublé aura la possibilité de percevoir des loyers encore plus élevés avec un rendement de 15 à 25%. En revanche, cela implique que le propriétaire est dans l’obligation de bien équiper le bien, ce qui peut engendrer des dépenses supplémentaires. Cependant, grâce au régime LMNP, certaines charges peuvent être déductibles.

La récupération de la TVA

Il s’agit du principal avantage du LMNP. Elle s’applique sur les biens neufs achetés. Elle peut s’effectuer six mois après la récupération du bien. Afin de profiter de cette récupération de TVA, il faut que le bien dans lequel le particulier a investi soit rattaché à une résidence de service.

L’amortissement et la déduction du loueur meublé

Les charges rattachées au bien peuvent être déduites grâce à l’amortissement. Cela permet de maximiser les revenus perçus. Pour le mobilier et les équipements, l’amortissement peut se faire sur 5 à 7 ans. Par ailleurs, pour le bien immobilier, une période de 20 à 40 ans sera choisie. La possibilité de déduction des frais constitue également un atout de la location en meublé non professionnelle. Il est alors plus profitable pour le bailleur que son investissement soit régi dans le régime fiscal réel des BIC.

Nos autres articles peuvent également vous aider :

· Tout sur la fiscalité de vos recettes annuelles : régime micro-entreprise en LMNP

· Tout sur les avantages fiscaux de la location en meublé : les bailleurs de location meublée : changement de régime fiscal

· Quel est le moyen efficace pour optimiser vos revenus locatifs : sortir du régime LMNP

· Comment investir dans une résidence : liste meubles en LMNP ancien

Les charges déductibles en LMNP

À part l’amortissement, l’article 31 du Code général des impôts prévoit l’ensemble des charges déductibles des revenus fonciers. Les charges déductibles dans le cadre du régime réel sont :

• Les dépenses de réparation et d’entretien : le propriétaire bailleur de la location meublée non professionnelle a la possibilité de déduire des loyers perçus le montant engagé pour les travaux afin de conserver l’état du bien sans en modifier la structure et l’agencement. Si le propriétaire engage des travaux qui incombent le locataire, il ne pourra alors pas effectuer une déduction des dépenses que si :

1. elles ont été engagées pour faciliter la relocation du bien
2. elles étaient nécessaires par la réalisation des travaux eux-mêmes déductibles.

• Les dépenses d’amélioration : Il s’agit des dépenses qui permettent d’apporter un élément de confort nouveau dans la location en meublé à usage d’habitation. Ainsi, pour que ces dépenses puissent être déductibles, il faut que les travaux ne modifient pas la consistance globale du local.
• Les frais de gestion et de garde : il s’agit des rémunérations versées à des tiers dans le cadre de gestion du bien et la rémunération du concierge et des gardiens.
• Les primes d’assurance : elles peuvent être déductibles à condition de couvrir tous les types de risques liés au logement.
• Les provisions pour charges de copropriété : le propriétaire bailleur doit verser une provision pour charges si le bien se situe dans un immeuble en copropriété. Par la suite, ces provisions seront régularisées l’année qui suit au regard des dépenses réelles.
• Les intérêts d’emprunts : si des emprunts ont été contractés pour l’acquisition du bien immobilier, les intérêts ainsi que les frais d’emprunts peuvent être déductibles.
• Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et qui restent définitivement à la charge du propriétaire peuvent être également déductibles. Par ailleurs, il est possible pour le propriétaire de réduire le montant de ces dépenses au compte du locataire pour lequel il n’a pas obtenu le remboursement.
• Certaines impositions : il peut s’agir d’une taxe foncière ou d’une taxe spéciale. Ces impositions supportées par le propriétaire peuvent être déduites.

Il faut savoir que les charges déductibles doivent être supérieures au revenu brut foncier. Ainsi, si au cours d’une année fiscale, les charges déductibles sont supérieures aux revenus bruts fonciers, on parle de déficit foncier. Malgré cela, les investisseurs sont réticents à abandonner le LMNP.

Comment bénéficier du statut LMNP ?

Le régime de location en meublé non professionnelle est un dispositif fiscal. Les règles pour ce régime sont régies par la loi des finances et le code général des impôts la réglemente. Les revenus locatifs d’une LMNP doivent être déclarés et faire l’objet d’un impôt sur le revenu. Pour une location en meublé, ils doivent être inscrits dans les BIC et faire l’objet d’une imposition. Pour être un professionnel en location meublée, qu’il s’agisse d’un loueur en meublé professionnel ou non professionnel, le loueur doit suivre certaines conditions :

• Le loueur doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS)
• Le loueur doit récolter une recette de revenus annuels supérieurs à 23 000 euros par an
• Les recettes de la location en meublé doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal
• Le logement doit être équipé de mobiliers bien spécifiques
• Il faut également choisir son régime d’imposition pour un statut LMNP
• La location meublée doit constituer la résidence principale du locataire

Nos autres articles peuvent également vous aider :

• Quels sont les avantages du régime réel pour vos recettes locatives : location meublée fiscalité régime réel
• Comment imposer vos recettes annuelles en locatif : imposition des revenus locatifs meublés non professionnel
• Optimisez vos revenus locatifs : plus value LMNP amortissement