Location meublée fiscalité régime réel

Le régime réel, bien que plus complexe que le régime sous-BIC, est plus optimisé en matière de fiscalité. Beaucoup d’acteurs du locatif meublé s’orientent vers ce régime de par les nombreux avantages qu’il permet.

Pour mieux comprendre les différents régimes relatifs à la fiscalité d’un investissement locatif, et leurs rôles dans la réduction de votre impôt sur le revenu, consultez notre article : peut-on être LMP et LMNP ?

Fonctionnement de la location en meublé

En matière de location en meublé, le propriétaire peut choisir entre deux profils dont le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans tous les cas, la fiscalité est de mise. Des impôts sont à payer et des avantages sont à saisir.

De prime abord, les particuliers ont recours au statut LMNP pour exercer cette activité de location en meublée. Ils sont imposables à l’impôt sur le revenu. Les déclarations de revenus sont effectuées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Les deux statuts concernés sont le régime réel et le régime micro-BIC. La définition du dispositif adapté dépend des rendements locatifs. En tant que LMP, le bailleur doit percevoir des loyers supérieurs à 23 000 euros. A part cela, les recettes issues de la location en meublé doivent faire l’objet de ses revenus principaux.

Faire un investissement dans l’immobilier locatif rapporte fiscalement. Vous pouvez bénéficier d’un abattement. Pour en savoir plus, consultez également notre article : tout sur le LMNP !

Critères d’éligibilité au régime réel

Si le propriétaire débute l’investissement dans le locatif meublé, il est soumis, par défaut, au régime réel si ses recettes annuelles excèdent 70 000 euros. Par contre, il est également possible d’en faire une demande bien que ce critère ne soit pas présent. Toutefois, l’accord est dans ce cas dépendant d’autres conditions.

En principe, ce régime permet de bénéficier de bien meilleurs avantages fiscaux. Notamment, la déduction des charges du chiffre d’affaires annuel. En même temps, il allège l’effet de l’amortissement au fil des années.

Pour que ce régime soit fiscalement bénéfique pour le loueur, il faut que le montant des dépenses liées à son investissement dans le locatif soit supérieur à 50% de l’ensemble de ses recettes. En deçà de cette valeur, il est judicieux de se conformer à l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC. Pour que la demande soit effective, il faut qu’elle soit adressée au responsable avant le 1er février de l’année d’imposition. Pour la période d’après, le régime est renouvelé pour la même durée, soit un an.

Mode d’imposition dans le régime réel

Etant donné que le régime réel se base sur la déduction des charges, l’imposition des loyers prend en compte quelques dépenses. En d’autres termes, le bénéfice est l’élément imposable. Pour avoir cette donnée, il convient de calculer l’écart entre les loyers perçus et la totalité des charges et amortissements. La taxe foncière ne fait, donc, pas partie du montant imposable.

Lorsque le propriétaire a recours à des entretiens et travaux de rénovation, le montant y afférent est exclu. La location en meublé se distingue de la location nue par les meubles et les accessoires contenus dans l’habitation. Ainsi, les factures liées à l’embellissement et à l’équipement de la maison sont prises en compte par la déduction aux recettes annuelles si elles sont à la charge du propriétaire. Il en est de même pour les honoraires de notaire et les frais d’assurance.

Dans le cas où la gestion locative est assurée par un tiers, les frais de tenue de comptabilité et les autres frais de gestion ne figurent pas dans la valeur imposable. Le propriétaire peut faire appel à un expert-comptable. Dans ce cas, les honoraires de ce spécialiste sont déduits.

En cas de différends avec le locataire, les frais de procédure ne sont pas imposables. Les services connexes à l’activité sont considérés comme des charges supplémentaires pour le bailleur. Electricité, téléphone, internet… le coût de la consommation relative à ces offres est également omis par le régime réel.

En dernier lieu, les intérêts d’emprunt et les frais de dossier liés au crédit ne sont pas considérés. En ce qui concerne les amortissements, le logement est concerné car le prix d’achat de la propriété non bâtie n’est pas amorti. Les mobiliers et les matériels se trouvant dans le bien immobilier sont également amortissables. De même pour les résultats des travaux de réparation. En étant affilié au régime réel, le taux d’amortissement régresse au cours des années d’exercice de l’investissement.

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Les obligations déclaratives liées au régime réel

Parmi les règles comptables et fiscales dans le cadre du régime réel, les obligations déclaratives doivent être maîtrisées. Le bilan simplifié figure dans ces dernières. A part cela, le compte de résultat simplifié doit aussi s’y trouver. Ensuite, le tableau des immobilisations et des amortissements est ajouté à la déclaration fiscale réalisée dans les limites de la location en meublé. Cette catégorie prend en compte les autres éléments permettant de déterminer les plus-values et les moins-values en matière de fiscalité.

A part cela, le relevé des provisions doit être remis au fisc. Il en est de même pour les amortissements dérogatoires et les déficits reportables. Enfin, la liasse fiscale fait apparaître la valeur ajoutée de l’exercice en cours. Pour ce qui est des obligations comptables, un livre journal est exigé. Ce dernier comporte les recettes et les dépenses pour la même période.

Les avantages du régime réel

Le régime réel correspond à tous les types de location meublée. Ainsi, la location de la résidence principale est prise en compte. Il est avantageux pour le propriétaire dès que les charges réelles sortent du cadre de la déduction forfaitaire du BIC. D’autant que les dépenses déduites sont plus larges dans ce dernier régime, comme présentées antérieurement. En plus, l’exonération d’impôts dans le régime réel s’applique sur les bénéfices des nouvelles activités.

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