La location meublée, tant exercée à titre professionnel ou non, est régie par deux régimes fiscaux. Notamment, le régime BIC et réel qui se distinguent par leurs conditions d'éligibilités.
- Avant de passer d'un régime fiscal à un autre, il convient d'appréhender les principes de l'un et de l'autre pour bénéficier des avantages fiscaux convenables. A maitriser:
- Les critères d'éligibilité du régime BIC
- Les critères d'éligibilité du régime réel
- Les exonérations
- Les conditions pour changer de régime
Le régime fiscal en location meublée
La location meublée, que ce soit exercée en tant que professionnel ou non, est une activité commerciale aux yeux de l’administration fiscale. A l’image de la sous-location, cette opération est soumise à un régime fiscal imputé sur les revenus locatifs.
A priori, les propriétaires concernés par ces activités sont des contribuables soumis à un impôt sur les revenus dans le cadre de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.
L’activité de location meublée n’est pas professionnelle dès lors qu’une personne faisant partie du foyer fiscal du propriétaire est inscrite au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel. En réalité, le foyer fiscal permet au fisc d’apprécier le caractère de l’activité.
Pour plus d’informations à ce sujet, consultez également notre article : tout sur le LMP !
Le régime BIC
Les bailleurs en location meublée, comme tous les autres en investissement immobilier, se soumettent à des obligations de déclaration qui varient d’un régime à un autre. Le domaine propose deux régimes dont l’un concerne le BIC. Afin d’être affilié à celui-ci, la première condition est de ne pas faire des recettes annuelles excédant les plafonds imposés pour les deux dernières années précédant la déclaration.
La somme limite est différente pour tous les types de contrat. Elle est de 70 000 euros pour les propriétés meublées à usage d’habitation. Tandis que les propriétaires des chambres d’hôte et meublés de tourisme classés qui se trouvent dans ce régime sont soumis à un plafond de 170 000 euros.
Les critères sont différents pour un loueur en meublé professionnel et un autre. Le non professionnel est privilégié par un abattement forfaitaire de 50% ou 71% qui annule les charges engendrées par la location. L’investisseur doit déclarer toutes les sommes composant ses recettes, à savoir les loyers et les divers achats facturés au client.
Pour comprendre ce statut de loueur en meublé professionnel, consultez également notre article : tout sur le LMNP !
Le régime réel
Le régime réel est un confrère du BIC. Les déclarations qui lui sont reliées prennent en compte la localisation géographique du bien meublé. Si le propriétaire est en possession de plusieurs logements, il ne mentionne que la résidence la plus occupée.
Quant à la déclaration des revenus fonciers, elle se fait différemment pour un LMP et un LMNP. La gestion locative de ce dernier est impliquée dans l’indication de ce dernier. A cela s’ajoutent les déficits sur les années précédentes.
Dans le régime réel, ces éléments sont impérativement liés à l’activité déclarée. Egalement, ils ne sont pas déduits des revenus générés. Tous les loyers perçus dans le cadre de la location sont imposables aux prélèvements sociaux stipulés dans le régime réel, mais également, dans le micro. Sauf si ces derniers sont déjà souscrits auprès des organismes sociaux.
Autres règles impératives de la location meublée
Les bailleurs ont d’autres obligations que celles liées au fiscal de la location. Comme tous les professionnels, ils ont à respecter la démarche associée à la création d’activité. En même temps, ils sont passibles de payer la Contribution Foncière des Entreprises ou la CFE en plus des taxes qui leur sont destinées d’office. Au même titre, la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises peut tourner à leur égard. Il en est de même pour la TVA. Cependant, l’application de ces impositions se fait dépendamment du contexte.
Les exonérations dans la location en meublé
Les réglementations fiscales interagissant autour de cette filière ne concernent pas que les impositions. Des cas d’exonération émanent de l’activité. La location ou la sous-location d’une partie de la résidence principale annule l’impôt sur les revenus, à condition d’exercer une location saisonnière. Afin de bénéficier de cet avantage, les plafonds des doivent être respectés. Le montant de ces derniers est différent dans toutes les régions.
Un autre cas concerne la location à courte durée dont le loyer forfaitaire n’excède pas 760 euros par an, toutes taxes comprises. Ce loyer par jour, par semaine ou par mois comprend les charges liées aux autres prestations comme le téléphone et les repas.
Passer du régime micro BIC au régime réel
La location en meublé et la location nue ne disposent pas des mêmes règlements. Connue de tous de manière ostensible, la première activité est encadrée par deux régimes en matière de fiscalité, à savoir le régime micro BIC et le régime réel.
En résumé, un propriétaire se conforme automatiquement au BIC lorsque ses recettes sont inférieures à 70 000 euros. Au-delà de ce montant, le cas relève des compétences du régime réel.
Il est possible que le bailleur souhaite changer de réglementations. Cette opération est envisageable mais, uniquement, sous conditions. Deux situations peuvent se présenter. En premier lieu, il se peut que l’activité ait évolué dans le sens où les revenus dépassent 70 000 euros. A ce moment, il est plus judicieux de passer en régime réel afin de profiter au maximum des avantages fiscaux.
L’autre cas est que le bailleur commence une activité dont les recettes estimatives sortent du cadre du micro BIC. Pour ne pas se soumettre à ce dernier par défaut, le loueur lui-même doit prendre les choses en main en adaptant la déclaration de son affaire au contexte. Cet acte est facilité pour les activités ayant commencé à partir de 2018.
Grâce à cela, l’enregistrement de la location entamée au 1er janvier 2019 est simplifié. Par le biais du formulaire de début d’activité, le porteur de projet est en mesure de s’inscrire directement sous le régime réel. Pour le premier cas, le changement de régime ne doit pas être fait après le 1er février de l’année. Sans quoi la déclaration de revenus sous le régime réel n’est plus possible.
Une fois enregistré sous ce dispositif, le propriétaire peut jouir des avantages pour une période d’un an, après quoi l’affiliation est renouvelée automatiquement. Afin de faciliter les choses, il est préférable de procéder à l’action par lettre recommandée envoyée au centre des impôts des entreprises correspondant. En sus, un accusé de réception fera l’objet du justificatif.
FAQ
En premier lieu, il faut savoir si votre situation correspond aux caractéristiques du régime auquel vous souhaitez vous soumettre. Ensuite, déterminez le bureau des impôts dans lequel votre bien est enregistré pour y envoyer la demande en lettre recommandée. Aux responsables, ensuite, de juger la pertinence de votre requête.
A première vue, le choix dépend des revenus de votre activité. Tant que les recettes ne dépassent pas le plafond dans les limites de BIC, il est impossible de passer en régime réel.
Pour alléger les impôts, sont déductibles l’assurance, l’électricité, l’entretient de l’habitation, les honoraires, le téléphone et internet, les intérêts d’emprunt.
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