La location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et la location Meublée Professionnelle (LMP) sont deux statuts reconnus par l’administration française, donnant droit à plusieurs avantages fiscaux. La LMP, tout particulièrement permet des réductions d’impôts importantes. Qu’est-ce que la LMP ? Et peut-on choisir entre LMP et LMNP lorsqu’on exerce une activité de loueur ? Nous allons tenter de vous fournir toutes les informations dont vous avez besoin, si vous souhaitez adopter ce statut.

: Définition du LMP ou Location Meublée Professionnelle.
: Avantages et inconvénients du LMP.
: Avantages et inconvénients du LMP par rapport au LMNP ou par rapport à la location nue.

LMP ou Location Meublée Professionnelle

Ce que signifie LMP ou Location Meublée Professionnelle

· LMP ou Location Meublée Professionnelle

La Location Meublée Professionnelle ou LMP est un statut fiscal accordé à certains propriétaires immobiliers qui remplissent les conditions suivantes :

Louer son bien immobilier meublé
S’inscrire au RCS ou Registre du Commerce et des Sociétés
Encaisser un loyer supérieur à 23 000 €
Encaisser un loyer supérieur aux autres revenus professionnels du foyer fiscal

Par ailleurs, le bien immobilier doit obligatoirement être loué dans l’un des secteurs d’activités suivants :

En tant qu’établissement catégorisé dans le secteur touristique (en tant que résidence hôtelière, chambre d’hôte, gîte …)
En tant que résidence d’affaires
En tant que résidence d’étudiants
En tant qu’établissement spécialisé pour personnes âgées dépendantes

Par ailleurs, la durée de location d’une LMP doit être fixée à 1 an minimum. Le bail est automatiquement reconduit et tout changement souhaité par le propriétaire doit être signalé trois mois avant la prochaine échéance. La location saisonnière est possible, tant que l’activité est exercée à titre professionnel et non occasionnel.

· La différence avec la LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle

La règle est très simple : lorsque les conditions énumérées ci-dessus ne sont pas réunies, un contrat de location meublée revêt un statut LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle. Toutefois, le plafond de revenus locatifs de 70 000 € rend obligatoire le statut de LMP si les autres conditions sont réunies. Notez que pour la location meublée, un changement de régime, de LMNP en LMP, reste toujours possible lorsque les conditions sont réunies.

Tout savoir sur le statut LMP, l’optimisation des revenus locatifs, et les intérêts de ce type d’investissement, consultez notre article : peut-on choisir entre LMP et LMNP ?

Avantages et inconvénients du statut LMP

· Les avantages

Le statut de loueur en meublé professionnel donne droit à des réductions importantes du revenu imposable. Les différentes charges liées à la location comme les grosses dépenses en réparations ou les intérêts d’emprunt peuvent être déduites du revenu avant imposition. Ce statut donne aussi lieu à une importante exonération d’impôts sur la fortune et des allègements des droits sur la succession.

Il est aussi possible d’inclure un amortissement allant de 2 à 3 % par an. En outre, aucun plafond n’est appliqué en cas de déficit foncier, à l’inverse d’autres statuts.

· Les inconvénients

Le statut de loueur en meublé professionnel implique deux inconvénients majeurs : l’obligation de tenir une comptabilité en bonne et due forme, et l’effort qui doit être fourni pour atteindre le seuil des 23 000 € chaque année. Effectivement, il arrive parfois que des investissements importants doivent être réalisés.

Pour mieux comprendre les différents moyens de faire un investissement locatif, consultez notre article : LMNP

Avantages et inconvénients du statut de la location meublée par rapport à la location nue

· Par rapport à la LMNP

Le régime LMP donne lieu à des avantages fiscaux importants par rapport au régime LMNP. Par exemple, avec le statut LMNP, l’abattement forfaitaire est de 50 %. Pour le statut LMP, celui-ci se situe entre 50 à 71 % grâce au régime micro-BIC. Les établissements touristiques sont les plus avantagés sur ce point de vue. Lorsque les recettes annuelles sont au-dessus de 70 000 € (ou 170 000 € pour les établissements touristiques), le régime réel d’imposition est en vigueur. L’ensemble des charges doit donc être déduit des revenus fonciers pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

L’un des plus grands avantages du statut LMNP par rapport à la LMP se situe dans la plus-value latente des biens immobiliers. Cette plus-value provient de l’amortissement à tort pratiqué par le loueur professionnel sur un bien immobilier lorsque le prix de cession est supérieur à la valeur comptable d’un bien. La différence réside dans la réintégration de cette plus-value dans le calcul de l’impôt sur la cession.

En cas de statut de loueur en LMNP, la plus-value n’est pas réintégrée si c’est le cas en LMP. Ce qui peut correspondre à un montant important selon la valeur des biens. Un autre avantage de la LMNP est que ce statut dispense des cotisations sociales sur les revenus des LMNP, obligatoires pour le statut LMP.

Nos autres articles peuvent également vous aider :

· Réussir à augmenter ses recettes dans son investissement : que peut-on déduire en LMNP ?

· Calculer votre impôt sur le revenu : simulation impôt revenu locatif meublé

· Comprendre la méthode de calcul des recettes annuelles après imposition : cotisations sociales sur revenus LMNP

· Quel régime pour ses revenus locatifs : location meublée : changement régime fiscal

Par rapport à la location nue

La location meublée en général permet de dégager des bénéfices bien supérieurs par rapport à la location nue. C’est le principal avantage de la location meublée et du régime LMP en général.

Toutefois, la Location Meublée Professionnelle ne donne aucun droit à des dispositifs de défiscalisation. À titre d’exemple, la loi Pinel donne lieu à des réductions d’impôts considérables, pour l’investissement locatif dans le neuf ou le rénové. Il est même possible de réaliser des acquisitions sans apports avec la loi Pinel, lorsque le plus gros du montant initial de l’investissement locatif provient d’un crédit immobilier.

FAQ

Comment passer d’un statut LMNP à LMP ?

D’abord, vous ne pouvez pas changer de statut de loueur sans avoir réussi à remplir les conditions énumérées ci-dessus. Ensuite, vous devez vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés, et tenir une comptabilité selon les termes de la loi.

Y a-t-il un régime particulier appliqué aux loueurs meublés professionnels non-résidents ?

Pour la LMNP d’un non-résident, la seule différence réside dans la considération des revenus professionnels du foyer fiscal que le locataire devrait dépasser pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel. Sur ce point, seuls les revenus imposables en France sont considérés. Les revenus de sources étrangères, mais imposables en France, font de ce fait partie du calcul.