Lmnp

Présentation de la LMNP

La LMNP (location meublée non professionnelle) correspond à une location d’un logement habitable meublé, dont le revenu locatif annuel n’excède pas 23 000€. Ce statut créé en 1949 procure des avantages fiscaux au contribuable réalisant un investissement en LMNP, avec un abattement forfaitaire de 50% des loyers perçus, ainsi que la déduction de ses charges sur ses revenus globaux. Les revenus locatifs issus de la location en LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Ce statut fiscalement très avantageux pour des personnes réalisant un investissement locatif à longue durée, est souvent opposé à la loi Pinel (dispositif avec lequel il n’est pas compatible) pour son rendement locatif. La principale différence avec le dispositif Pinel est que la location dans le cadre de la LMNP devra se faire meublée, alors que le logement devra être loué nu en loi Pinel.

Quels sont les avantages à réaliser un investissement dans une location meublée non professionnelle ?

Le statut LMNP présente de nombreux avantages pour le bailleur, le plus important étant une réduction d’impôt sur le revenu comme nous l’avons vu précédemment. Mais les avantages ne s’arrêtent pas là. En investissant dans une LMNP le contribuable aura souvent une meilleure rentabilité que lors d’une location non meublée. De plus, il peut également décider de réaliser son investissement immobilier dans le cadre de la loi Censi-Bouvard qui est compatible avec le dispositif. Pour cela la LMNP devra se situer dans une résidence. Ainsi il bénéficiera des avantages suivants :

• 11% de réduction d’impôt sur le revenu, basée sur le montant HT de l’acquisition
• Une gestion locative aisée car l’entretien et la gestion du bien seront effectuées par un tiers
• Une augmentation de son patrimoine lorsque le contribuable décidera de revendre le bien.

Quelles sont les conditions nécessaires pour investir en LMNP ?

Pour être éligible aux différents avantages fiscaux prévus par le dispositif, le contribuable devra remplir les critères suivants :

• Acheter un logement décent et le louer meublé. Concernant la notion d’appartement meublé, il est défini au sens strict par la loi. Quelques chaises ne suffisent pas, et les locataires doivent pouvoir y habiter sans avoir à acheter le moindre mobilier.
• Les revenus locatifs ne peuvent excéder un montant annuel de 23 000 €.
• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés

Comment réussir son investissement en LMNP ?

Le coût d’une LMNP est relativement faible, sa gestion locative est simplifiée et les avantages fiscaux offerts par le statut LMNP sont nombreux. Il s’agit d’un placement long-terme peu risqué sur lequel se ruent beaucoup de contribuables assez frileux au risque. Mais attention tout de même à ne pas se précipiter et à rester vigilant. Voici nos conseils pour réussir son investissement en LMNP :

N’achetez pas un bien volontairement surévalué

Le statut LMNP permet à l’acquéreur de récupérer la TVA et les pomoteurs immobiliers le savent bien. Il est donc courant que certains vendeurs peu scrupuleux augmentent le prix du bien de façon volontaire en sachant que l’acheteur pourra en récupérer 20%.

Il s’agit du premier piège dans lequel il ne faut pas tomber. Il convient donc de se renseigner sur le marché local et sur les prix du marché habituellement pratiqués. Nous vous conseillons donc de rester sur vos gardes, surtout si vous comptez réaliser acheter votre bien dans un secteur, une ville ou une région que vous ne connaissez pas bien. Vous devrez donc estimer le rapport offre / demande sur le marché local, ainsi qu’analyser les prix des locations pour les appartements semblables aux vôtres. Renseignez-vous également la tendance du marché car vos revenus locatifs à moyen-long terme dépendront en grande partie de l’évolution du marché local.

Ne revendez pas votre bien dans les 20 premières années suivant son acquisition

Le statut LMNP permet à l’acquéreur de récupérer 20% du coût d’acquisition de son bien au titre de la TVA. Mais ils ne seront pleinement récupérés qu’au bout de 20 ans. Ainsi, si vous vendez votre bien avant les 20 premières années, vous serez obligé de la rembourser au prorata des années restantes.

Exemple : un contribuable souhaite investir dans un bien immobilier et bénéficier du statut LMNP. Il achète un appartement en 2000, qu’il meuble pour un montant de 200 000 € HT. Il devra donc payer un total de 240 000 € TTC en incluant les 20% de TVA. Mais il récupèrera les 40 000€ de TVA sur simple demande. En revanche, s’il décide de revendre son logement au bout de 5 ans, il devra rembourser la TVA pour les 15 années restantes et ainsi reverser à l’Etat le montant de 30 000 €.

Il convient de noter toutefois que la règle ne s’applique uniquement si le bailleur rompt le bail commercial suite à la vente de son bien.

Sélectionnez correctement votre gestionnaire de location

Lors d’un investissement en LMNP vous devrez choisir un gestionnaire pour votre bien avec qui vous signerez votre bail commercial. Bien le choisir est indispensable pour s’éviter de mauvaises surprises comme un non-paiement de loyer.

Le gestionnaire de la structure peut en effet être défaillant et non fiable et il arrive qu’un gestionnaire soit en liquidation judiciaire. Dans ce cas-là, le bail commercial sera rompu et vous ne percevrez plus de loyer de revenus fonciers pendant cette période. Par ailleurs, si vous avez acheté votre bien avec un crédit bancaire dont les mensualités devaient être remboursées par l’encaissement des loyers, vous pourriez vous retrouver en difficulté de paiement. Ensuite il vous faudra trouver un autre gestionnaire, ce qui vous prendra du temps, temps pendant lequel vous ne percevrez toujours pas de revenus fonciers. De plus le nouveau gestionnaire ne vous proposera pas forcément les mêmes conditions de collaboration que le précédent.

Voici nos conseils pour bien sélectionner votre gestionnaire de résidence :

• Renseignez-vous sur la gestion actuelle des biens par la société
• L’ancienneté d’une société de gestion a également son importance, ainsi sa fiabilité dépendra en partie de son nombre d’années d’existence et nous vous conseillons d’éviter les sociétés de gestion créées depuis peu.
• Quelques recherches sur internet pourront également vous aider. Vous pourrez trouver des avis sur la société de gestion et avoir des informations sur son passé, son sérieux et son efficacité.

Statut de loueur non meublé et fiscalité

La réduction d’impôt

Lorsque vous louez un appartement meublé, l’amortissement que vous pourrez déduire fiscalement sera plafonné au montant du revenu locatif annuel pour votre foyer fiscal, diminué des charges déjà déductibles.

Exemple : vous avez êtes éligible à une déduction fiscale de 30 000€, avez 5 000 € de charges déductibles et vous louez votre appartement pour un montant de 1 000€/mois. Alors la part déductible sera donc de 1000×12 – 5000, soit 7 000€. Vous pourrez reporter la partie non déduite fiscalement sur les prochaines années fiscales.

Les plus-values

Si vous décidez de revendre votre bien immobilier et que vous réalisez une plus-value, cette dernière sera soumise :

• au régime des plus-values immobilières privées si vous avez le statut de loueur non professionnel
• au régime des plus-values professionnelles si vous êtes un loueur en meublé professionnel

Les impôts locaux

La location meublée est considérée comme une activité commerciale et est donc soumise à la cotisation foncière des entreprises qinsi qu’à la cotisation sur la TVA. Vous serez donc soumis à la taxe foncière mais ne paierez pas de taxe d’habitation, car il ne s’agit pas de votre résidence principale.

Et la loi Censi-Bouvard dans tout ça…

Le statut LMNP est compatible avec la loi Censi-Bouvard. Si vous achetez un bien neuf ou en état futur d’achèvement dans une résidence de services vous pourrez sous certaines conditions bénéficier de la loi Censi-Bouvard et ainsi réaliser une économie d’impôts de 11% du montant HT du prix de votre investissement immobilier. Cette réduction d’impôts sera étalée sur 9 ans dans la limite de 300 000 € d’investissement par an par foyer fiscal.

Pour conclure…

Avant de réaliser un investissement en LMNP et pourquoi pas de bénéficier de lois fiscalement avantageuses comme par exemple la loi Censi-Bouvard, nous retiendrons le fait que comme tout investissement il nécessite beaucoup de précautions. Se renseigner sur le prix du marché local, sur le gestionnaire, sur les locataires sont des conditions indispensables pour réussir son investissement locatif en LMNP. Par ailleurs renseignez-vous également sur votre éligibilité à la loi Pinel. Si vous comptez acheter un bien dans une zone définie par la loi Pinel, le dispositif pourrait être fiscalement plus avantageux que le statut LMNP et vous également ferez des économies d’aménagement car vous louerez votre bien nu.