Lmnp régime réel super simplifie

LMNP, un choix judicieux

• LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel

La Location en Meublé Non Professionnel ou LMNP est un statut social et fiscal qui permet de bénéficier de certains avantages, mais ferment cependant la porte à plusieurs dispositifs de défiscalisation sur l’investissement locatif comme la Loi Pinel pour la location nue.

En plus de tirer profit d’un loyer largement plus élevé comparé à la location nue, le plus grand avantage du statut LMNP est l’abattement forfaitaire de 50 % réalisé par l’administration sur les rendements locatifs, avant le calcul de l’impôt.

En outre, le statut LMNP permet de récupérer sa TVA de 20%, payée lors de l’acquisition. Toutefois, pour bénéficier de ce statut, il est obligatoire d’être un particulier, de louer meublé, en tant que résidence principale, et de ne pas dépasser le plafond de loyers annuels de 23 000 €.

Comment réussir votre investissement locatif ? Consultez notre article : sort du déficit LMNP

• La différence entre LMNP et LMP

Avant d’aller plus loin, il convient d’expliquer la différence entre les statuts LMP et LMNP. Le statut LMP ou Loueur Meublé Professionnel concerne tout particulier qui remplit trois conditions :

• Inscription au RCS ou Registre du Commerce et des Sociétés
• Revenus issus de la location meublée supérieurs à 23 000 €
• Revenus supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal

Toute personne ne remplissant pas ces conditions a obligatoirement le statut LMNP.

• La Loi Censi Bouvard

La loi Censi Bouvard est un dispositif de défiscalisation qui s’adresse aux propriétaires ayant réalisé un investissement locatif sur un bien neuf, en état de futur d’achèvement ou ancien réhabilité. Cette loi prévoit notamment une réduction d’impôts allant jusqu’à 11 % du montant total investi. Toutefois, pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit être mis en location permanente ou en location saisonnière, en tant que résidence de services (tourisme, services pour les étudiants, services d’accueils, de soins, et pour personnes âgées et handicapées).

Pour comparer les avantages de ce dispositif aux autres, consultez également notre article : tout sur la loi Borloo !

Le régime réel super simplifié

• Le régime réel

Le régime fiscal réel est appliqué aux petites entreprises, mais aussi aux LMNP. Le montant de l’impôt sera calculé sur la base du bénéfice imposable, qui est la différence entre les loyers perçus et les charges liées à l’activité de location (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion locative, salaires du concierge…).

Ce régime permet aussi d’inclure l’amortissement du bien en tant que charge. Pour le sort du déficit LMNP, celui-ci peut être porté au crédit de l’impôt des revenus locatifs. Le montant total du déficit foncier peut être étalé sur une période de 10 ans.

Pour les démarches et les procédures, aucun changement notable n’est à signaler.

• Le régime réel simplifié et super simplifié

Le régime réel simplifié est obligatoire pour le loueur meublé non professionnel si les loyers annuels n’excèdent pas les 32 900 €. La différence entre le réel simplifié et le réel super simplifié n’est pas dans le régime d’imposition. Elle est dans la tenue de la comptabilité.

Le régime super simplifié est réservé aux petites entreprises dont le Chiffre d’affaires annuel est compris entre 70 000 et 238 000 € pour les entreprises de prestations de services, et entre 170 000 et 789 000 € pour les entreprises commerciales (achat / vente).

Au-dessous de cette fourchette, le régime appliqué est celui du micro-BIC. Et au-dessus, le régime normal est appliqué. Les LMNP peuvent aussi adopter cette forme d’imposition. L’objectif de la mise en place de ce régime est la facilité de la tenue de la comptabilité dans ces petites entreprises. Toutefois, elle est toujours obligatoire, selon les termes de la loi.

Pour mieux comprendre, consultez également nos autres articles :

• Pour savoir comment faire la déclaration de l’impôt sur les revenus : comment remplir la déclaration du revenu micro-entreprise ?
• Tout comprendre de l’abattement forfaitaire : remplir sa déclaration de revenu RSI

Autres informations importantes

• Louer en LMNP à plusieurs : opter pour le régime SCI

Il est aussi possible d’acheter une résidence à plusieurs et la louer en LMNP, en optant pour une SCI ou une Société Civile Immobilière. Cela permet de bénéficier des mêmes dispositifs de défiscalisations, à condition d’opter pour le régime d’imposition sur le revenu. Les associés seront alors taxés proportionnellement à leurs parts. Toutefois, l’imposition en IS (Impôts sur les Sociétés) est aussi une possibilité. Dans ce cas, la SCI est considérée comme une PME. Les associés échappent ainsi à certains impôts.

• L’amortissement et les plus-values latentes en statut LMNP

Le statut LMNP offre un avantage particulier dans le calcul des plus-values latentes d’un bien immobilier. Pour commencer, la résidence peut être amortie à hauteur de 100 % et le montant des amortissements peut être déduit des revenus imposables, selon les termes du régime réel super simplifié. En cas de cession, la plus-value latente du LMNP ne sera pas réintégrée. En effet, les particuliers possédant des immeubles en statut LMNP relèvent du régime d’imposition des particuliers.

Pour mieux comprendre, nos autres articles peuvent également vous aider :

• Réussir son investissement, optimiser ses rendements locatifs : acheter un appartement en SCI pour le louer
• Défiscaliser son impôt sur le revenu : plus-value latente LMNP
• Tout  savoir sur les avantages de mettre en location sa résidence : revenu imposable ou revenu fiscal de référence pour la CAF