La répartition des charges locatives doit figurer dans un contrat de bail commercial. Ces charges locatives tiennent compte des différents éléments qui participent au fonctionnement d’un logement.
- Selon le dispositif Pinel, les charges locatives d’un bail commercial doivent être réparties entre le propriétaire et le locataire. Ces charges locatives concernent les dépenses en relation avec l’entretien et la remise en état du local. Il peut aussi s’agir des dépenses courantes liées à l’utilisation de gaz, de l’électricité et de l’eau. Les impôts et les taxes liés à l’usage du local peuvent aussi être imputables du locataire.
- Comment procéder à la régularisation des charges locatives ?
- Les charges locatives en loi Pinel appliquée aux locataires.
- Les limites des charges récupérables en loi Pinel.
À part le loyer, le propriétaire bailleur a la possibilité de demander aux locataires de payer les charges récupérables qu’il paie lui-même pour le fonctionnement du logement. Cependant, ces charges doivent être régularisées de manières équitables. En général, les réparations courantes et les dépenses d’entretien sont à la charge du locataire tandis que les importantes réparations sont à la charge du bailleur, selon la loi Pinel.
Et justement concernant ces réparations importantes, et les honoraires du bailleur liés à ces travaux, consultez notre article : loi Pinel : travaux à la charge du bailleur.
Comment procéder à la régularisation des charges locatives ?
La régularisation de la charge locative est nécessaire afin de s’assurer que le locataire s’acquitte de ce qu’il doit, ni plus ni moins. Chaque année, à la date mentionnée dans le bail commercial, le propriétaire doit régulariser le montant de cette charge locative. Pour cela, il calcule la différence entre le total des charges réellement dues et le montant total qui a déjà été payé par le locataire au cours de l’année.
Dans ce cas, si la balance penche en faveur du propriétaire, il peut demander au locataire de combler la somme manquante. Il peut aussi prévoir une hausse des provisions sur charges sur l’année suivante. Par contre, si la balance est en faveur du locataire, le propriétaire bailleur doit rembourser l’excès que le locataire à préalablement payé. Il doit aussi revoir à la baisse les provisions sur charges.
Par la suite, le décompte des charges doit être adressé au locataire de l’immeuble faisant l’objet d’un bail commercial, un mois avant la régularisation annuelle. Le propriétaire doit informer ce dernier sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collective. Il doit aussi tenir les pièces justificatives de charges locatives après l’envoi du décompte des charges.
Par ailleurs, il est aussi possible que le propriétaire bailleur et le locataire puissent signer une entente pour l’établissement d’un montant de charges forfaitaires avec le bail de location. Dans ce cas, il n’y aura plus de régularisation annuelle et le montant demandé sera décompté des charges annuelles.
Les charges locatives en Pinel appliquée aux locataires
En louant le bien à son locataire, le bailleur a le droit de récupérer auprès de lui une partie des dépenses qu’il engage pour le logement. Il s’agit des charges récupérables appelées aussi « charges locatives ».
Ces charges locatives sont inscrites dans le bail commercial sous forme de provisions mensuelles ou d’un forfait de charge dans le cas d’une location meublée. Par ailleurs, le propriétaire n’a pas le droit de demander à ses locataires de participer à n’importe quelles charges. Il risque de tomber sur des démarches illégales. Les charges locatives valables en Pinel se répartissent comme suit :
- Les charges qui concernent les services rendus en relation à l’usage des différents éléments de la chose louée.
- Les charges liées à la réalisation d’entretien courant et les coûts de travaux relatifs aux réparations sur les éléments d’usage commun du bien loué.
- Les impositions qui correspondent à des services dont le locataire est en mesure de profiter directement.
- Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble qui fait l’objet du bail.
Parmi toutes ces charges, on retrouve l’entretien des ascenseurs et des parties communes, aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur du bâtiment. On distingue également l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif. Une partie de la rémunération du gardien et du concierge, des taxes d’enlèvement des ordures ménagères et l’élimination des rejets font aussi partie de ces charges Pinel.
Certains contrats d’entretien peuvent également inclure un coût du remplacement des pièces. Par ailleurs, lors du renouvellement du bail en 2016, le bailleur a demandé que le loyer soit fixé à la valeur locative. Pour cela, il a développé l’argumentation suivante selon la conformité avec la réglementation de l’article R 145-35 du Code de commerce, les coûts des travaux relatifs liés aux réparations importantes ne peuvent plus être imputés aux locataires.
Les limites des charges récupérables en Pinel
Suite à la réforme Pinel, l’article L.145-40-2 mentionnée à l’alinéa 5 du Code du commerce fixe la répartition des charges. Il précise que le contrat de location doit comporter un inventaire à la fois précis et limitatif des différentes charges, les impôts, les taxes ainsi que les redevances liées à ce bail. Il doit aussi comporter l’indication de leur répartition entre le propriétaire et le locataire.
Cependant, il n’existe pas au terme de cette définition légale des catégories de charges, d’impôts ou de taxes. Il revient alors aux parties inscrites aux baux de créer elles-mêmes les catégories. De plus, le système Pinel a procédé à l’inverse de ce qui a été prévu pour le bail d’habitation. Le Pinel renvoie à un décret qui fixe la liste des charges qui ne peuvent être mises à la charge du locataire.
Ainsi, sont listés aux termes de l’article R.145-35 du Code du commerce, les types de charges, d’impôts et les taxes qui ne peuvent être imputées aux locataires. Selon l’article 606 du Code civil, les dépenses relatives aux grosses réparations ainsi que les honoraires de la réalisation de ces travaux sont à la charge du propriétaire bailleur. Il s’agit des charges non imputables aux locataires selon le système Pinel.
De ce fait, il est préférable d’établir une liste de manière exhaustive, dans les termes du même bail commercial, ce que les parties considèrent comme grosses réparations de l’article 606 du Code civil. Par ailleurs, peuvent être imputées au locataire la taxe foncière tout comme les taxes additionnelles liées à l’usage du local où à un service dont le locataire bénéficie de manière directe ou indirecte.
Pour ce qui est des loyers du local enregistré à un bail, le bail renouvelé échappe aux règles de plafonnement dans le cas où des modifications notables d’un des éléments qui permettent de déterminer la valeur locative se présenteraient. Toutefois, la répartition des charges prévues par le système Pinel ne peut pas constituer un motif de déplafonnement pour modifier les obligations des parties. En effet, quelle que soit la date de la conclusion du bail, au cours du bail, il ne pourra jamais y avoir de modification.
FAQ
Les dépenses courantes liées à l’usage et à l’entretien du logement sont à la charge du locataire. Il en est de même pour les impôts et les taxes foncières.
La charge locative s’applique sur le propriétaire et le locataire d’un bail commercial. Les deux parties doivent se départager de manière équitable les différentes charges.
Nos autres articles peuvent également vous aider :
- Tout savoir sur les dispositions à prendre en compte lors de l’élaboration du bail : charges locatives baux commerciaux loi Pinel
- Les informations relatives à la mise en conformité avec la réglementation du bail : loi Pinel : charges non imputables au locataire
- La liste de toutes les charges en Pinel : loi Pinel et liste des charges
