Les recettes perçues d’une location meublée non professionnelle sont soumises à un régime d’imposition. L’investisseur a le choix entre le régime du BIC ou du régime réel.
- Les bénéfices d’une location meublée non professionnelle s’ajoutent au même foyer fiscal que les salaires. De ce fait, elles sont soumises à des impôts sur le revenu.
- La souscription au régime réel simplifié permet aux investisseurs en LMNP de profiter des avantages fiscaux.
- Pour passer à ce régime d’imposition, une demande doit être adressée au centre d’impôt qui est rattaché à l’entreprise concernée.
La rédaction d’une lettre d’option régime réel simplifié en LMNP est nécessaire pour changer le régime d’imposition. Cette lettre comporte la demande d’une entreprise ou d’un particulier de vouloir bénéficier du régime réel simplifié. En effet, ce régime d’imposition permet de bénéficier des avantages fiscaux pour une location de bien LMNP. Par contre, pour le régime d’imposition BIC, la déclaration de vos rendements fonciers en ligne 230 doit être remplie. Le régime d’imposition BIC soumet les loyers perçus d’une location meublée aux rendements fonciers.
Et justement, pour savoir comment faire la déclaration de vos revenus, retrouvez de plus amples informations dans notre article : déclaration des revenus fonciers ligne 230
Fonctionnement du régime réel en LMNP
Le régime réel en LMNP concerne les propriétaires des locations nues, de location saisonnière, de vacances ou de résidence secondaire si elle est louée pendant toute l’année. Le régime réel est une sorte d’imposition sur les bénéfices d’une location de biens immobiliers. Il s’appuie sur les bénéfices qui proviennent du locatif meublé et de la TVA. On distingue deux catégories de régime réel d’imposition :
- Le régime réel simplifié : il s’applique aux loueurs meublés non professionnels pour une recette locative inférieure à 32 900 euros.
- Le régime réel normal : si le foyer fiscal jouit d’une recette locative excédant les 236 000 euros HT, l’impôt sur le revenu du régime réel normal s’applique aux loueurs meublés non professionnels. Le bénéfice imposable sera le montant de la recette locative pris en compte pour le calcul de l’imposition. Il est représenté par la différence entre les loyers perçus sur l’année de l’exercice et les différentes charges liées au locatif meublé.
Des obligations s’imposent aux propriétaires soumis à ce régime réel bien qu’il leur soit avantageux. Pour le régime réel simplifié, une tenue de la comptabilité est nécessaire afin de justifier l’exactitude du résultat. Ainsi, une comptabilité dite « super-simplifiée » pourra être établie. Elle permet de ne tenir qu’une seule trésorerie.
De ce fait, ne seront apparus dans cette comptabilité que les revenus de la location en meublé encaissés et les dépenses. Par ailleurs, pour la location en meublé soumise au régime réel normal, le propriétaire est en mesure d’établir une comptabilité en procédant une fois par an à un inventaire du mobilier. Ainsi, dans le cas où des mouvements qui influencent le mobilier apparaissent, il revient au propriétaire de les enregistrer chronologiquement de manière comptable. Un journal doit être également tenu en complément de la comptabilité.
Pour souscrire au régime réel, le propriétaire du bien immobilier en location doit adresser un courrier de levée d’option ainsi qu’une déclaration de revenus locatifs au réel au centre des impôts des entreprises. Il faut savoir que certains dispositifs permettent de bénéficier d’une défiscalisation pour une LMNP.
Ces dispositifs permettent de réduire les impôts relatifs sur les revenus de location meublée, mais aussi d’optimiser les rendements fonciers. Pour en savoir plus, consultez également notre article : loi Borloo !
Pourquoi opter pour un régime réel simplifié en LMNP ?
Le régime réel simplifié s’applique aux entreprises qui sont assujetties aux impôts sur le revenu. En effet, les recettes obtenues d’un bien LMNP ne sont pas imposées aux rendements fonciers. Elles sont classées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.
Pour la déclaration des revenus d’une LMNP, on peut choisir le micro BNC en régime micro-BIC ou le régime réel. Le changement de régime fiscal au régime réel simplifié est vraiment intéressant. Il permet aux investisseurs en LMNP de bénéficier d’un régime fiscal plus souple et réduit les impôts pour les entreprises. Le régime réel simplifié permet d’alléger la comptabilité et la fiscalité de l’entreprise.
Un investisseur en LMNP peut bénéficier jusqu’à 20% d’abattement lorsqu’il est justifié adhérent à un centre agréé. L’imposition au régime réel simplifié permet aussi de profiter d’une comptabilité super-simplifiée. Seuls les encaissements et les décaissements sont enregistrés quotidiennement.
La constatation des dettes et des créances ne se fait qu’à la fin de l’exercice. Un amortissement sur les biens et le mobilier est également calculé. La déclaration de cette charge au régime du réel permet de réduire les revenus imposables sans avoir à succomber à un déficit foncier.
Le régime d’imposition au réel se présente comme plus avantageux même sans le prêt bancaire pour le financement du bien. Contrairement à la location nue, on peut en déduire de la location meublée une partie des frais d’acquisition du bien ainsi que le remboursement des intérêts d’emprunts.
De plus, dans les conditions où le bien reste classé fiscalement en location meublée non professionnelle, il n’y aura pas de conséquences en matière de plus-values. Toutefois, dans les grandes agglomérations, le statut de loueur meublé à titre d’habitation principale doit être déclaré.
Ainsi, pour bénéficier du régime réel simplifié, l’investisseur en LMNP doit notifier son choix au SIE compétent avant le 1er février de l’année pour laquelle il souhaite bénéficier du régime d’imposition.
Que contient la demande d’un régime réel d’imposition simplifié ?
Actuellement, les entreprises ont la possibilité de changer de régime d’imposition pour bénéficier du régime simplifié. Pour cela, il est nécessaire de faire une demande écrite qui s’adresse au centre des impôts dont l’entreprise dépend. Cette demande doit être effectuée avant le 1er février de l’année considérée.
Par la suite, le changement du régime d’imposition prendra effet à partir du 1er janvier de cette année-là. La levée d’option ne pourra plus être révisée qu’après deux ans, à condition que l’entreprise respecte les conditions qui leur permettent de dépendre du régime des micro-entreprises. À l’issue de ces deux années, une tacite reconduction va s’appliquer, à moins qu’il y ait une décision différente prise par le dirigeant avant l’échéance des deux années.
La lettre pour le changement d’option du régime d’imposition est adressée au service des impôts qui se rattache à l’entreprise. Elle a pour objet la demande de changement de régime et d’option pour un régime d’imposition simplifié. Il s’agit d’une lettre recommandée avec un accusé de réception. Suite à cette demande, le personnel du service des impôts pourra changer le régime fiscal de l’entreprise.
FAQ
Pour un LMNP, le régime réel simplifié permet de bénéficier d’une réduction d’impôt et de rembourser une partie des frais liés à l’acquisition du bien immobilier.
La lettre de changement d’option doit être adressée au centre d’impôt dans lequel l’entreprise est rattachée.
La demande doit se faire avant le 1er février de l’année à laquelle on souhaite obtenir le changement d’imposition.
Nos autres articles peuvent également vous aider :
- Tout sur la déclaration de vos revenus : micro BNC : remplir sa déclaration revenus
- Tout sur les méthodes de calcul de l’impôt sur le revenu : comment calculer le revenu imposable sur une fiche de paie ?
- Faire la déclaration de vos revenus : avis d’imposition demande par ma banque
