Les risques du dispositif pinel

La loi Pinel permet de situer les preneurs dans une situation risquée surtout si ceux-ci ne font pas une étude profonde avant d’investir. Cependant, elle est très avantageuse au niveau de la défiscalisation.

Les pièges du dispositif Pinel se rapportent au fait que les investisseurs ont mal réfléchis avant de s’engager dans le projet. Pourtant, ils bénéficieront grâce à cette loi :
 les avantages fiscaux
 la possibilité de louer le logement

La loi Pinel et les atouts proposés aux investisseurs immobiliers

La loi Pinel est un procédé d’exonération immobilière permettant de simplifier l’investissement locatif intermédiaire. Cette loi a été mise en application par Sylvia Pinel, ministre du logement, le 1 er septembre 2014. En fait, l’État a pour but de donner la solution à la crise du logement en mettant en œuvre la construction de logements neufs. Ces derniers sont dédiés à la location suivant les plafonds de loyer et de moyens du locataire prescrits.

Ainsi donc, les avantages fiscaux du dispositif Pinel se basent sur l’investissement immobilier. L’avantage principal de l’investissement Pinel est que l’investissement locatif est accouplé à un dispositif de détaxation ; ce qui veut dire l’autofinancement. Si alors la propriétaire bailleur a emprunté de l’argent à la banque, ce dernier sera acquitté par des loyers obtenus durant sa période d’engagement locatif et bien sûr par la diminution de taxe.

De plus, le bailleur fera moins d’efforts en ce qui concerne l’épargne. Il a également la possibilité de déduire les atouts d’emprunt des loyers reçus. Investir en Pinel permet à chaque bailleur de devenir propriétaire même en cas d’absence d’apport financier. Seulement, cela est envisageable au cas où il choisirait un bien immobilier lucratif et convenable à ses moyens.

Avant de s’engager dans l’investissement Pinel, n’oubliez pas alors de faire une simulation Pinel. L’investissement selon le système Pinel permet encore à la famille du locataire d’être protégée et placée hors de dettes. Pour cela, il est bénéfique de contracter une assurance vie reliée à l’emprunt bancaire. Celle-ci représente au maximum 15 % du crédit immobilier.

Pour réussir votre investissement en Pinel, consultez également notre article : les avantages du dispositif Pinel.

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Les risques à éviter en cas d’investissement sous le régime Pinel

L’acquisition d’un bien immobilier éligible au régime Pinel est parfois assortie à quelques pièges. Ce qu’il faudra éviter avant tout c’est la location d’un bien mal préparé. En réalité, la réduction d’impôts et la première recette foncière sont obtenues grâce aux loyers. Cela permettra d’agrandir l’investissement.

Pour plus d’informations utiles sur l’investissement dans les logements neufs, donc le système Pinel, découvrez également notre article : tout sur la loi Pinel !

Le non-respect des contraintes Pinel

Pour tous ceux qui envisagent d’investir dans un programme immobilier, sachez avant tout si l’investissement est éligible au régime Pinel. Ce genre de vérification est indispensable parce que chaque projet immobilier doit répondre aux critères imposés par le système. Il est donc nécessaire que les bailleurs s’assurent que leurs dossiers répondent aux exigences des labels verts de réhabilitation. L’important est de revendre le bien au prix plus cher que celui de l’achat. D’autres conditions sont aussi à respecter, notamment en ce qui concerne le type de bien, la durée de l’engagement locatif, etc.

La négligence de l’emplacement du bien

S’engager dans un bien lié à la loi Pinel nécessite le fait d’attirer des preneurs. Pour ce faire, il faudra découvrir si la ville dans laquelle est placé ce bien soit compatible au système Pinel. À noter également que la préparation est importante pour bien réussir la location, et augmenter la recette foncière. À part la réduction d’impôts, cette dernière permet de constituer la recette foncière, laquelle peut encore augmenter à la fin l’investissement. La plupart des locataires s’intéressent au logement situé près des établissements scolaires, des crèches, des universités, des centres commerciaux, etc. Autrement dit, il faudra tenir compte des besoins des locataires, à savoir un logis confortable et bien situé. Investir dans une ville peuplée est aussi essentiel. Cela permet de jouer sur la demande en logement, laquelle sera assurément conséquente.

L’impossibilité de s’acquitter l’emprunt

L’investissement immobilier demande la possibilité de payer des dettes étant donné qu’il y avait un emprunt effectué lors du financement de ce projet. L’estimation du montant perçu par les loyers mensuels et la réduction totale bénéficiée est indispensable. La comparaison de cette évaluation avec la totalité de l’engagement locatif Pinel est aussi cruciale pour le propriétaire.

La surestimation du loyer potentiel

Il faudra notifier que la défiscalisation Pinel demande un certain summum des loyers. En effet, il est essentiel de demander le loyer appliqué sur le marché immobilier bien précis. C’est au propriétaire d’apercevoir s’il est possible de rendre plus concurrentiel le loyer. D’ailleurs, l’avantage fiscal sera perdu au cas où le plafond des loyers en régime Pinel est inférieur à ceux exigés par les clients.

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L’achat d’un bien dans une région où il y a moins d’offres économiques

Il est donc important de savoir si l’endroit où se trouve le bien immobilier attire ben les locataires. De toute façon, les logis loués sous le dispositif Pinel sont en résidence principale. C’est la raison pour laquelle la majorité des locataires sont des salariés autonomes et des actifs. Par ailleurs, les loyers sont moins chers qu’à la capitale française et dans certaines régions, il existe une attractivité économique. Il est donc préférable de se renseigner sur le développement économique de la région, notamment le projet d’implantation industrielle et commerciale.

L’achat d’un bien avec la non-vérification des formalités du permis de construire

Le propriétaire sera exposé à des risques dans le cas où le permis de construire d’un logement est encore en état de requête. Un projet opposé aux règles d’urbanisme en vigueur sera annulé surtout si une administration dépose une demande. Ce risque est connu deux mois après la proclamation du permis. Dans le cas contraire, le bailleur doit demander un remboursement de l’acompte et acquérir par la suite une renonciation sans frais.

L’acquisition d’un bien dépourvue d’une caution d’achèvement extérieur

Pour les biens appartenant au VEFA ou Vente en l’État de Futur d’Achèvement, il est préférable que l’investisseur fasse une souscription d’assurance. Cela permettra d’assurer la finition de la construction. Il s’agit là de la GFA ou Garantie Financière d’Achèvement. Pourtant, cela ne permet pas de garantir l’achèvement des travaux au montant plus que celui de l’opération immobilière s’il concerne la GFA intrinsèque. En revanche, si c’est la GFA extrinsèque, la finition des travaux sera bien assurée. Le promoteur fera tout le maximum même en cas de faillite.

FAQ

La loi Dufolt a été mise en place le 1er janvier 2013 avant celle de Pinel. Et c’était en 1er septembre 2014 que la loi Pinel a été créée. Ces deux lois disposent des mêmes principes de base.

Puisque ces deux types de loi ont des principes identiques, les acquéreurs ont donc depuis le 1er janvier 2013 la possibilité de jouir le bien à la fin du remboursement d’emprunt. Cela leur permet de se situer en dehors du foyer fiscal.

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