La loi Censi-Bouvard est un dispositif qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 %. Cela dépend du prix d’acquisition du bien immobilier, situé dans une résidence service.
- Le dispositif Censi–Bouvard permet d’accorder une réduction d’impôt aux contribuables investissant dans certaines résidences. Parfois, ce dernier peut sembler attrayant au premier abord, mais elle présente quand même certaines contraintes.
- Des contraintes du niveau fiscal avec le régime Censi-Bouvard.
- Des conditions à respecter en Loi Censi Bouvard 2019.
La loi Bouvard est le dispositif utilisé pour investir dans une résidence senior ou d’un EHPAD. Mais aussi, il permet de placer son argent dans une résidence de tourisme, médicale ou sociale. Le dispositif Bouvard permet donc d’investir dans des résidences de services qui accueillent les personnes âgées ou handicapées ou une résidence étudiante par exemple.
Le dispositif est aussi connu pour avantager le bailleur d’une belle défiscalisation immobilière. Seulement, il est exigé de respecter certaines conditions. Par exemple, il faut que le logement soit utilisé pour une location meublée à l’exploitant de la structure pendant une durée de 9 ans.
Mais encore, l’investissement immobilier ne doit pas excéder 300 000 €. Ainsi, la loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 33 000 €. De ce fait, 3 666 € par an pendant neuf ans. Cependant, opter pour la loi Bouvard montre aussi quelques dangers classiques. Par exemple la surestimation du bien, du côté des loyers, ou même la défaillance de l’exploitant.
Donc, s’investir en Bouvard présente quelques points sur lesquels il faut se méfier. En effet, avec le dispositif Censi-Bouvard, il n’est pas possible de bénéficier du régime d’amortissement habituellement proposé à ceux qui ont un statut LMNP ou loueurs en meublé non professionnels. D’ailleurs, opter pour ce type de défiscalisation dans l’immobilier impose au contribuable de déclarer ses loyers en suivant le régime fiscal réel.
En outre, le régime Micro-BIC permet une déduction forfaitaire de 50 % des loyers perçus, il offre cette possibilité en raison des charges et des amortissements. Comme l’amortissement de l’immobilier est impossible avec la loi Bouvard, les propriétaires ont l’obligeance d’appliquer le régime fiscal réel et tout ce qui le concerne. Par exemple, la tenue d’une comptabilité, qui est une grande faiblesse de l’investissement dans le locatif en loi Bouvard.
Mais encore, avec ce régime de défiscalisation immobilière, certains critères sont à exiger. Par exemple, il y a le devoir d’opter pour le même régime fiscal aux deux biens meublés distincts, appartenant à un seul propriétaire, mais seulement acquis suivant la loi Bouvard. Il est aussi nécessaire de savoir qu’avec le régime Bouvard, il n’est plus possible d’être assujettis au régime Micro-Bic, seulement au régime réel.
Pour en savoir plus, sur les moyens d’optimisation des rendements fonciers, et des dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier, consultez notre article : défiscalisation immobilière en maison de retraite.
Des contraintes au niveau fiscal avec le régime Bouvard
Différente de celui de la loi Pinel, avec le système Bouvard, l’opération en fiscalité devient lourde, puisqu’il n’y a pas d’amortissement. De plus, lors de la période d’acquisition du prêt immobilier, les intérêts peuvent être déduits du loyer. Par conséquent, cela pourrait donc nuire à l’investissement locatif.
Par ailleurs, avec le temps, une fois que la part des intérêts dans les mensualités aura diminué, l’investisseur pourra penser à une augmentation du loyer. Cependant, cela doit se reposer en hauteur du TMI, surtout pour les personnes déjà fortement imposées. Seulement, cette situation n’est visible que tardivement, dans un investissement en LMNP classique.
En effet, lorsque le crédit immobilier n’est pas dans le bon rôle, les amortissements prennent leur place et rendent l’investissement du niveau fiscal neutre. Ainsi, une fois que le crédit immobilier prend fin, en raison des problèmes fiscaux, l’investisseur en Bouvard sera amené à vendre son bien.
Un rappel de la TVA
Une fois le crédit achevé, l’investisseur en Bouvard est poussé à revendre son bien au terme de la période d’engagement de neuf ans. Or, cela fait place à un grand risque de se retrouver dans une situation délicate vis-à-vis de l’administration fiscale et en matière de bail commercial. De plus, au moment de l’achat, les promoteurs mettent souvent en avant le fait que la TVA est récupérable. Seulement, ils se gardent souvent de signaler qu’elle n’est définitivement acquise qu’au bout de 5 ans pour la location meublée, et 20 ans pour les simples immeubles.
Les pièges à éviter en Bouvard
Tout investissement en immobilier locatif, comme avec le dispositif Pinel par exemple, rapporte. Mais, certains critères sont à prendre en compte avec le dispositif Bouvard. Premièrement, pour ce qui est du niveau de la qualité des prestations, les résidences de services offrent des prestations à leurs occupants. Actuellement, les résidences étudiantes sont équipées de wifi, et les résidences seniors truffées de domotique.
Deuxièmement, comme celui du dispositif Pinel, l’emplacement de la résidence tient aussi un grand rôle. Ainsi, la situation géographique de l’immobilier locatif doit être en cohérence avec les services qu’il offre.
Dernièrement, le professionnalisme du gestionnaire est aussi mis en cause. En effet, tout se base sur lui. Il est impératif d’être sûr que le gestionnaire soit un leader du marché. Sans oublier de le considérer comme un expert des types de résidences dans lesquels il veut investir. Se méfier de ces pièges est une manière d’assurer une meilleure gestion de patrimoine.
Pour savoir comment réussir votre investissement locatif, consultez également notre article : tout sur la loi Duflot !
Des conditions à respecter en Loi Bouvard 2019
Par rapport à la loi Pinel, certaines normes importantes sont à suivre avec la loi Bouvard. D’abord, il est nécessaire d’adopter un bien immobilier neuf ou en état de futur d’achèvement. Cela entre en vigueur entre la date du 1er janvier 2013 et du 31 décembre 2019.
Puis, il est possible de mettre le bien en location 1 an après son acquisition. Sans oublier que l’immobilier doit être une location meublée définie par bail commercial, pour une durée minimale de neuf ans. Après, en loi Bouvard il n’y a pas de zonage comme celui du dispositif Pinel ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer. Ensuite, il est possible de cumuler les investissements avec ce régime, pour le même foyer fiscal et la même année.
Enfin, le statut LMNP n’est pas exercé à titre professionnel avec le régime Bouvard. Donc, les recettes locatives sont recommandées d’être imposées dans la catégorie des revenus BIC et non dans celle des rendements fonciers.
FAQ
Le dispositif Censi Bouvard s’adresse aux contribuables français qui ont investi dans un bien immobilier neuf.
Une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat est accordée aux contribuables qui ont acheté une résidence avec service pour étudiantes, pour seniors ou pour personnes âgées
Nos autres articles peuvent également vous intéresser :
- Optimiser ses revenus fonciers : acheter et louer une partie du bien
- Réussir son investissement immobilier : acheter une deuxième maison et louer la première
- Tout connaître de l’investissement locatif : plus-value immobilière immeuble locatif
