Les pièges du censi bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 %. Cela dépend du prix d’acquisition du bien immobilier, situé dans une résidence service.

Le dispositif Censi–Bouvard permet d’accorder une réduction d’impôt aux contribuables investissant dans certaines résidences. Parfois, ce dernier peut sembler attrayant au premier abord, mais elle présente quand même certaines contraintes.
Des contraintes du niveau fiscal avec le régime Censi-Bouvard.
Des conditions à respecter en Loi Censi Bouvard 2019.

Les pièges du Censi-Bouvard

Loi Censi_Bouvard, c’est en effet une loi qui s’agit d’une résidence senior ou d’un EHPAD. Mais aussi, il s’agit de résidence de tourisme, de médicale ou sociale. Comme les services qui accueillent les personnes âgées ou handicapées ou une résidence étudiante par exemple. C’est connu pour la défiscalisation immobilière maison de retraite. Seulement, il est exigé d’en faire une location meublée à l’exploitant de la structure pendant une durée de 9 ans. Mais encore, l’investissement immobilier ne doit pas excéder 300 000 €. Ainsi, la loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 33 000 €. De ce fait, 3666 € par an pendant neuf ans. Cependant, opter pour la loi Censi Bouvard montre aussi quelques dangers classiques. Par exemple la surestimation du bien, du côté des loyers, ou même la défaillance de l’exploitant. Donc, s’investir en Censi-Bouvard présente quelques points à méfier. En effet, avec le dispositif Censi-Bouvard il n’est pas possible de bénéficier du régime d’amortissement habituellement proposé à ceux qui ont un statut lmnp ou loueurs en meublé non professionnels. D’ailleurs, opter pour ce type de défiscalisation immobilière, impose au contribuable de déclarer de ses loyers en suivant le régime fiscal réel. En outre, le régime Micro-BIC permet une déduction forfaitaire de 50 % des loyers perçus, il offre cette possibilité en raison des charges et des amortissements. Comme l’amortissement de l’immobilier est impossible avec la loi Censi-Bouvard, les propriétaires ont l’obligeance d’appliquer le régime fiscal réel et tout ce qui y concerne. Par exemple la tenue d’une comptabilité, qui est une grande faiblesse de l’investissement locatif en loi Censi Bouvard. Mais encore, avec ce régime de défiscalisation immobilière, certains critères sont à exiger. Cela, tel que le devoir d’opter pour le même régime fiscal aux deux biens meublés distincts, appartenant à un seul propriétaire. Seulement, acquit suivant la loi Censi Bouvard. Il est aussi nécessaire de savoir qu’avec la loi Censi Bouvard, il n’est plus possible d’être assujettis au régime Micro-Bic, seulement au régime réel.

Des contraintes du niveau fiscal avec le régime Censi-Bouvard

Différent de celui de la loi Pinel, avec le Censi-Bouvard l’opération en fiscalité devient lourde, comme il n’y a pas d’amortissement. De plus, lors la période d’acquisition du crédit immobilier, les intérêts peuvent être déduits du loyer. Par conséquent, cela pourrait donc nuire à l’investissement locatif. Par ailleurs, avec le temps, une fois que la part des intérêts dans les mensualités aura diminué, l’investisseur pourra penser à une augmentation du loyer. Cependant, cela doit se reposer en hauteur du TMI. Surtout pour les personnes déjà fortement imposées. Seulement, cette situation n’est visible que tardivement, dans un investissement en LMNP classique. En effet, lorsque le crédit immobilier n’est pas dans le bon rôle, les amortissements prennent sa place et rendent l’investissement du niveau fiscal neutre. Ainsi, une fois que le crédit immobilier prend fin, en raison des problèmes fiscaux, l’investisseur en Censi-Bouvard sera mené à vendre son bien.

Un rappel de TVA

Une fois le crédit achevé, l’investisseur en Censi-Bouvard est poussé à revendre son bien au terme de la période d’engagement de neuf ans. Or, cela est un grand risque de se retrouver dans une situation délicate vis-à-vis de l’administration fiscale et en matière de bail commercial. De plus, au moment de l’achat les promoteurs mettent souvent en avant le fait que la TVA est récupérable. Seulement, ils se gardent souvent de signaler qu’elle n’est définitivement acquise qu’au bout de 5 ans pour la location meublée, et 20 ans pour les simples immeubles.

Les pièges à éviter en Censi-Bouvard

Tout investissement en immobilier locatif, comme le dispositif Pinel par exemple. Mais, certains critères sont à mettre en cause avec le dispositif Censi-Bouvard. Premièrement, du niveau de la qualité des prestations, les résidences de services offrent des prestations à leurs occupants. Actuellement, les résidences étudiantes sont équipées de wi-fi, et les résidences seniors truffées de domotique. Deuxièmement, comme celui du dispositif Pinel, l’emplacement de la résidence tient aussi un grand rôle. Ainsi, la situation géographique de l’immobilier immeuble en locatif doit être en cohérence avec les services qu’il offre. Dernièrement, le professionnalisme du gestionnaire est aussi mis en cause. En effet, tout se base sur lui d’une autre manière. Il est impératif d’être sûr que le gestionnaire est un leader du marché. Sans oublier de le considérer en étant un expert dans le type de résidences dans lequel il veut investir. Se méfier de ces pièges est une manière d’assurer la gestion du patrimoine et pour un futur d’achèvement.

Des conditions à respecter en Loi Censi Bouvard 2019

Par rapport à la loi Pinel, certaines normes importantes sont à suivre avec la loi Censi Bouvard. D’abord, il est nécessaire d’adopter un bien immobilier neuf ou en état futur de finition. Cela entre la date du 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2019. Puis, il est possible de mettre le bien en location 1 an après son acquisition. Sans oublier que l’immobilier doit être une location meublée et par bail commercial, pour une durée minimale de neuf ans. Après, en loi Censi Bouvard il n’y a pas de zonage comme celui du dispositif Pinel ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer. Ensuite, il est possible de cumuler les investissements avec ce régime, pour le même foyer fiscal et la même année. Enfin, le statut LMNP n’est pas exercé à titre professionnel avec la loi Censi Bouvard. Donc, les recettes locatives est recommandé d’être imposées dans la catégorie des revenus BIC et non de celle des revenus fonciers.

FAQ

Le dispositif Censi Bouvard s’adresse aux contribuables français qui ont investi dans un bien immobilier neuf.

Une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat est accordée aux contribuables qui ont acheté et loué une partie du bien pour une résidence avec service pour étudiantes, pour seniors ou pour personnes âgées