Les pièges de la loi malraux

Acquérir un appartement dans un ancien fort ou un hôtel particulier destiné à la rénovation est réellement tentant pour les bailleurs. En effet, pour les amoureux de vieille résidence, c’est l’occasion de disposer d’un logement de caractère avec tout le confort du neuf. L’avantage d’investir dans ces anciens monuments est que, grâce aux travaux de rénovation, on peut bénéficier d’une défiscalisation à partir de la loi Malraux. Par ailleurs, il existe de nombreuses lois de défiscalisation en France, comme la loi Pinel ou encore la loi Censi-Bouvard. Ces dispositifs permettent de bénéficier d’avantages fiscaux importants. En revanche, il faut surtout éviter de tomber dans les pièges.

Et justement, à ce sujet, pour savoir comment diriger votre investissement immobilier et garantir sa rentabilité, lisez notre article : comment fonctionne la loi Girardin immobilier ?

Les différentes lois de défiscalisation

Il existe de nombreux dispositifs d’investissement immobilier qui permettent aux bailleurs de bénéficier des avantages fiscaux. Investissement dans des monuments historiques, déficit foncier ou Outre-mer…, les solutions ne manquent pas.

La loi Girardin

Le régime Girardin est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet aux investisseurs dans les DOM-TOM de bénéficier d’une réduction d’impôt pour un logement neuf. Le principe immobilier de la loi Girardin est simple. Les particuliers qui ont à leur disposition un domicile fiscal dans les DOM ou en France métropolitaine peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts. Elle s’élève entre 18% et 48% d’un montant plafonné pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf d’outre-mer. Contrairement au principe de la loi Pinel, la loi Girardin engage l’investisseur à occuper le bien immobilier en tant que résidence principale pour une durée d’au moins 5 ans. Il est aussi possible de mettre le logement en location, mais il doit toujours être occupé comme résidence principale.

La loi Malraux

• Le principe du régime Malraux

Le régime Malraux est un dispositif qui permet aux investisseurs qui achètent et rénovent un immeuble ancien de bénéficier d’une réduction d’impôts. Le bien proprement dit doit se situer dans un secteur sauvegardé et présenter un caractère historique. Elle a pour objectif d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier ancien ou dans un bien classé à être rénové.

Le régime Malraux est un outil législatif pour la protection du patrimoine. Pour l’Etat, il s’agit d’une mesure concrète qui vise à déduire des impôts du contribuable-investisseur le coût des travaux de rénovation lors de l’achat d’un bien à caractère historique. Depuis le 1er janvier 2017, le régime fiscal Malraux a été assoupli. La défiscalisation immobilière Malraux prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux est variable selon le secteur ou la zone concernée. La réduction d’impôts s’élève à 22% à 30% du montant des dépenses et plafonnés à 400 000 euros sur 4 ans.

Pour le comparer à un autre dispositif, et vérifier les avantages fiscaux de l’investissement, consultez également notre article : tout sur la loi Girardin !

• Comment bénéficier d’une défiscalisation à partir du système Malraux ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Malraux, il y a certains critères à respecter. En premier lieu, l’avantage fiscal n’est possible que si le bien immobilier se situe dans une zone éligible au système Malraux. Il peut se situer dans un secteur sauvegardé, d’un ancien quartier dégradé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager. Ensuite, l’investisseur doit réaliser une rénovation complète de l’établissement. Après les travaux, le bien doit être loué à nue-propriété à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans. Les frais de travaux sur 4 ans ne doivent pas dépasser 400 000 euros. Il faut également savoir qu’avant les travaux, il faut disposer d’une autorisation spéciale du préfet et ces travaux doivent être suivis par un architecte des bâtiments de France.

Le système Pinel

Le régime Pinel est un dispositif qui s’applique aux logements locatifs neufs. Elle permet à l’investisseur de bénéficier d’une défiscalisation immobilière à condition que le bien soit loué à nue pendant une durée d’au moins 6 ans. Les loyers perçus d’un investissement Pinel sont classés dans la catégorie des revenus fonciers. De ce fait, ils font foi à des revenus imposables donc associés à l’impôt sur les revenus. Le taux de réduction d’impôt en loi Pinel varie selon la durée de la location. Il peut atteindre jusqu’à 21% du prix d’achat initial du bien immobilier.

La loi Pinel est un remplacement à la loi Duflot, mais les conditions ont été améliorées pour l’investisseur. En effet, avec son franc succès, la loi des finances a décidé de prolonger la validité de la loi Pinel. Et le dispositif est en vigueur jusqu’en 2021. Au terme de l’engagement avec le dispositif Pinel, le propriétaire aura le choix entre continuer de louer son bien, y habiter ou le revendre pour réaliser une plus-value.

Pour pouvoir être éligible à la loi Pinel, en premier lieu, le logement doit se situer dans un zonage Pinel. Ensuite, le logement doit être neuf ou en état d’achèvement et respecter les règlementations écologiques. Les locataires doivent aussi occuper le bien en tant que résidence principale. Le plafond de loyers doit respecter les plafonds de ressource des locataires.

Investir en loi Pinel est une excellente solution pour préserver son épargne et pour compléter ses revenus. Cependant, miser sur le contrat d’une assurance vie peut s’avérer être aussi plus bénéfique pour l’investisseur. Pour faire la comparaison, il est préférable d’engager un expert en gestion de patrimoine. Il saura vous orienter dans le meilleur investissement à réaliser.

Pour plus d’informations, consultez également nos autres articles :

• Investir dans des monuments historiques : plus-value immobilière en loi Malraux
• Tout sur l’investissement immobilier : loi Pinel réhabilite et optimisé au déficit foncier
• Rendement de son investissement sur une résidence : l’avantage fiscal accordé dans le cadre de la loi Malraux
• Tout sur la réduction de l’impôt sur le revenu : loi Pinel : peut-on revendre le bien ?

Les pièges à éviter avec le système Malraux

Comme les lois de défiscalisation immobilière sont multiples, certaines peuvent être trompeuses et compromettre l’investisseur. Même si le régime Malraux présente des avantages fiscaux vraiment alléchants pour l’investisseur, il faut toujours faire attention face à cet investissement où on ne sort pas toujours gagnants. En effet, ce dispositif peut présenter certains pièges. C’est pourquoi au moment de faire votre investissement, il faut :

• Faire le bon choix du monteur d’opérations : les opérations en immobilier ancien demandent de la prudence. Il s’agit d’un marché de niche et il faudra alors s’assurer du sérieux de l’opérateur.
• Le coût : faire un investissement Malraux nécessite un fond beaucoup plus important que dans l’immobilier ancien. Même si les travaux sont importants, il faut être vigilant sur le tarif annoncé afin d’éviter de surpayer l’investissement dans l’immobilier.
• Éviter d’auto financer son bien : pour un revenu foncier positif, l’impôt sur le revenu peut être important. C’est pourquoi il est préférable de recourir à un crédit immobilier pour réduire le résultat net foncier tout en conservant ses actifs.
• Prolonger la durée du prêt : comme les intérêts d’emprunts sont déductibles, il est préférable d’allonger la durée de prêt.
• Faire attention à la transmission du patrimoine : un bien encore régi par la loi Malraux ne doit pas être transmis à ses enfants. La réduction d’impôt par la loi Malraux n’est pas applicable sur un bien dont le droit de propriété a été démembré.

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• Tout sur la défiscalisation : les lois de défiscalisation immobilière
• Le type d’investissement pour profiter d’une défiscalisation : défiscaliser dans l’immobilier ancien
• Les avantages de l’investissement dans l’immobilier : c’est quoi la défiscalisation immobilière ?