Les erreurs à ne pas commettre avec la loi pinel

Nombreux sont les dispositifs pouvant aider à défiscaliser en matière d’investissement immobilier. La loi Pinel est certainement la plus populaire, et la plus recommandée. Toutefois, pour bénéficier de ce dispositif, il faut respecter toutes les conditions qu’elles imposent.

Pour mieux comprendre sa popularité, découvrez les nombreux avantages fiscaux que ce dispositif apporte sur votre impôt sur le revenu dans notre article : défiscalisation immobilière

Bénéficier d’une réduction d’impôt dans le neuf comme dans l’ancien

Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière en France. Ils sont catégorisés en fonction du fait que vous investissez dans le neuf dans l’ancien.

• La défiscalisation dans l’immobilier neuf

Deux possibilités s’offrent à l’investisseur pour un investissement locatif dans l’immobilier neuf : la loi Pinel et le dispositif Censi-Bouvard.

• La défiscalisation dans l’immobilier ancien

Les dispositifs de défiscalisation pour l’ancien dépendent surtout de la situation du logement, voici les principaux : la loi Borloo ancien, la loi Malraux, le déficit foncier.

Bien rédiger son contrat d’investissement Pinel

On a choisi d’investir dans un logement en Pinel. Même si ce dispositif présente de nombreux avantages, il implique toutefois de maîtriser les droits et les obligations du propriétaire (et du locataire) afin d’être dans la légalité lors de la rédaction, par exemple, du type de bail de location qui se doit d’être en bonne et due forme. Quelques explications pour rédiger son premier contrat de location :

Dans un premier temps, il est bon de rappeler que pour pouvoir bénéficier du système Pinel et profiter des avantages qu’il apporte, il est impératif de satisfaire les conditions d’éligibilité à la fois inhérentes au bien et aussi au locataire. Les modalités à respecter sont les suivantes :

• En tant que propriétaire, pour pouvoir bénéficier du dispositif, vous devez absolument mettre en location le bien dans les 12 mois suivant la date d’achèvement du bien.
• Le bien en question doit être loué en qualité de résidence principale et non meublé, au moyen d’un bail d’une durée allant de 6 à 12 ans.
• Le montant du loyer applicable est plafonné et se doit d’être inférieur aux valeurs du marché locatif libre. Le plafond est d’ailleurs lui-même soumis à un zonage bien précis.
• Les locataires potentiels doivent avoir un revenu fiscal de référence sur l’année N-2 qui ne dépasse pas les plafonds de ressources fixés par décret.

Loger sa famille

Acheter ou faire construire une maison pour louer à ses parents ou son fils ou sa fille dans un appartement destiné à la location est autorisé par le système Pinel. Les propriétaires bailleurs doivent toutefois traiter cet arrangement comme une location classique ou opter pour un hébergement gratuit.

Dans le cadre d’une telle location intrafamiliale, il faut établir :

• Un contrat de location conforme au modèle de bail-type imposé par la loi pour les locations signées depuis le 1er août 2015
• Un loyer mensuel, les modalités de son paiement et celles de la récupération des charges locatives.

La location aux enfants et parents est autorisée en Pinel. Le loyer doit être conforme aux plafonds imposés par la loi. Le locataire ne peut pas toucher d’aides au logement et ne doit pas faire partie du foyer fiscal du ou des bailleurs.

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• Tout sur les autres conditions d’éligibilité au système Pinel : contrat type de location en loi Pinel
• Tout sur les moyens de réussir un investissement immobilier, crédit immobilier ou fond personnel : acheter maison pour louer ses parents
• Optimiser ses revenus fonciers  et bénéficier de réductions d’impôts : acheter maison ancienne pour louer
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Investir dans l’ancien

Une maison ancienne fait avant tout figure de valeur sûre, comparativement à l’immobilier neuf. D’une part, les actifs anciens bénéficient souvent des meilleurs emplacements dans les centres-villes et peuvent être visités préalablement à l’achat. D’autre part, le charme et le cachet d’un immeuble ancien garantissent l’attractivité de ce type d’actif. Un bien immobilier ancien, lorsqu’il est correctement situé a donc plutôt tendance à prendre de la valeur, et notamment suite à des travaux de rénovation (avec par exemple des travaux de rénovation énergétique pouvant être financés en partie par des aides de l’Etat ou donner lieu à des réductions d’impôt).

Dispositif Pinel ancien

Ce dispositif permet d’obtenir les mêmes réductions d’impôts que pour le Pinel classique (sur un logement neuf en VEFA), à savoir 12% de réduction pour un engagement sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans. Les conditions d’éligibilité au Pinel ancien sont d’investir dans un logement ou un local commercial en trop mauvais état pour être loué et d’y entreprendre des travaux de réhabilitation ou de transformation.

Où investir avec le régime Pinel?

Une bonne réflexion pour un investissement locatif est de connaitre les villes où le rendement locatif est plus important.

Le zonage Pinel répartit les villes du territoire français en 5 zones “A/A Bis, B1, B2/C”. Ces zones permettent d’identifier les communes où le marché immobilier est dit “tendu”, c’est à dire où l’offre de logements à la location est inférieure à la demande.

Dans le cadre du dispositif Pinel, ce zonage délimite les plafonds de loyer maximum applicable au m².

Investir en Pinel sans se tromper

Acheter un bien immobilier en vue de le louer, par crédit immobilier ou via un capital propre, par l’intermédiaire du régime Pinel, est le plus en vogue des dispositifs de défiscalisation immobilière. Il est possible de construire sa maison sous le dispositif Pinel sans pour autant passer par un promoteur. Mais il faudra s’occuper de la sélection du logement, du plan de financement, de la gestion locative, des contrats d’assurance tout en faisant attention à bien en maîtriser les arcanes dans le neuf comme dans l’ancien rénové.

A quel âge ne pouvons-nous plus bénéficier des avantages Pinel ?

Il n’y a pas de limite d’âge pour bénéficier du système Pinel instauré par l’Etat. Mais il y a des conditions pour accéder au dispositif.

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux proposés par le système Pinel, l’investisseur doit tout d’abord être imposable en France. Il doit avoir au moins 18 ans. S’il n’y a pas d’âge maximum imposé, il est toutefois recommandé de ne pas avoir plus de 65 ans. En effet, il est souvent plus difficile d’obtenir un crédit immobilier passé cet âge.

Programmes éligibles au Pinel

Le système Pinel est comme dans tout investissement immobilier locatif comporte des risques pour l’acquéreur susceptible de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc.). L’acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte des bénéfices concernant les réductions d’impôt.

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