Faire le bon choix et déclarer les revenus sur les charges liées à la location d’un meublé selon le régime réel est important. Ce dispositif peut être plus intéressant que de le faire au titre des bénéfices industriels ou encore, commerciaux.
- Une location meublée est un logement dans lequel le locataire peut s’installer à l’immédiat et avec simplicité.
- le locataire ne fait qu’apporter avec lui ses seules affaires personnelles
- L’équipement imposé est assez limité, comme les éléments nécessaires pour pouvoir vivre, dormir et manger au quotidien
- Quelques équipements mobiliers sont négligés dans un logement meublé, loué à titre de résidence principale.
Les bailleurs qui investissent dans la location en meublé sont tenus de connaître le principe du changement de régime fiscal pour augmenter leurs avantages. Le régime le plus conseillé par les experts immobiliers est le régime micro bénéfices industriels et commerciaux. D’ailleurs, ce régime fiscal est considéré comme moins contraignant et plus rentable que la location nue classique. Mais, il y a aussi le régime réel. Les avantages fiscaux diffèrent en fonction du régime fiscal choisi.
La location meublée, même une location saisonnière, a actuellement le vent en poupe auprès des propriétaires bailleurs. De ce fait, le régime fiscal qui s’applique aux rendements locatifs diffère selon le type de location pratiqué. Ainsi, les loyers perçus dans le cadre de la location en meublé doivent être déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC, alors que ceux du locatif vide sont donc considérés comme des revenus fonciers.
Dans les deux cas, il est possible de choisir entre le régime réel ou le régime simplifié sur micro-BIC ou micro-foncier. À savoir qu’à partir de l’année 2019, de nouvelles dispositions devraient s’appliquer sur ce régime fiscal. En effet, l’article 10 du projet de loi de Finances pour 2018 envisage d’augmenter significativement les plafonds du chiffre d’affaires ou des recettes du régime simplifié micro BIC.
Cet objectif annoncé par le gouvernement vise à simplifier la vie des entrepreneurs, surtout en matière d’impôt sur le revenu, qu’ils soient artisans, commerçants ou en professions libérales. Et pour les loueurs en meublé professionnel, le seuil passerait ainsi de 33 200 euros à 70 000 euros par an pour les locations meublées, et pour les locations saisonnières classées, on avance un seuil de 82 800 euros à 170 000 euros par an. Toutefois, pour être éligibles, il faut respecter certaines conditions. Il faut, par exemple, faire une location meublée d’un logement utilisé à titre de résidence principale.
Pour plus d’informations sur ce sujet, notamment sur la fiscalité de vos revenus locatifs, découvrez également notre article : location meublée non professionnelle charges déductibles.
Opter pour le régime réel
Ces nouveaux seuils vont inciter les bailleurs à opter pour le micro-BIC. C’est parce que ce régime micro-BIC est plus simple en pratique, mais le régime réel est fiscalement bien plus intéressant en investissement locatif. D’ailleurs, le projet de loi de finances 2018 prévoit d’augmenter les seuils d’application du régime micro-BIC, un régime qui peut s’appliquer pour la location meublée, même si ce régime est considéré comme moins contraignant et plus rentable que la location nue classique, portée par les plateformes de location.
Le régime permet de gérer un portefeuille boursier démembré et permet également de créer un déficit pour annuler les revenus fonciers en immobilier locatif. Mais encore, il offre quelques solutions pour se constituer un patrimoine haut de gamme tout en réduisant son impôt sur le revenu.
De plus, le régime réel permet d’amortir la valeur du bien hors terrain, les intérêts d’emprunt le cas échéant, ainsi que les frais et charges des loyers perçus sur 10 ans. De ce fait, au total, ce montant peut rapidement dépasser le montant de l’abattement forfaitaire de 50 % prévu dans le cas des micro-BIC.
Ainsi, une ardoise fiscale est effacée, tout en conservant la trésorerie des loyers perçus. Comme les démarches administratives nécessaires, fiscales et comptables sont bien plus fastidieuses, il vaut mieux donc faire appel à un comptable. Il saura vous aider dans le choix de votre location (location nue ou meublée), notamment en termes de rentabilité, mais aussi dans vos déclarations fiscales.
Pour plus d’informations concernant la bonne manière de réduire votre impôt sur les revenus via le système des locations meublées, et optimiser vos revenus locatifs via un abattement forfaitaire, découvrez également notre article : tout sur le LMNP !
Changer de régime fiscal pour plus d’avantages
Lorsque les recettes de la location meublée sont inférieures à 70 000 €, le contribuable est automatiquement soumis au régime du micro BIC, en investissement locatif. Cela est fait dans le but d’optimiser sa fiscalité. De ce fait, il ne peut pas opter pour le régime réel.
Mais, il existe aussi d’autres moyens d’optimiser ses revenus. Par exemple, l’acquisition d’un logement neuf éligible sous la loi Pinel entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2022 permet de mettre le bien acquis dans les zones Pinel 2018, des zones à haut rendement locatif.
Cela permet aussi de sortir du régime du loueur meublé non professionnel. Ainsi, les bailleurs ayant débuté l’activité de location meublée courant 2018, n’ont pas l’obligation de lever l’option. Il est possible de s’enregistrer directement au régime réel grâce au formulaire de début d’activité. Toutefois, pour les contribuables qui ont déjà déclaré des revenus de la location meublée selon le régime de la micro-entreprise, il est possible de lever l’option avant le 1er février de l’année au titre de laquelle le loueur meublé non professionnel désire se placer sous le régime réel.
Dans ce cas donc, pour déclarer au réel les revenus de l’année 2019, il faut lever l’option avant le 1er février 2019. Pour le réaliser, il est recommandé d’adresser cette levée d’option par lettre recommandée avec accusé de réception. L’option régime réel est valable pour un an et est reconductible tacitement pour la même période. Puis, le courrier de levée d’option du régime réel doit être envoyé au centre des impôts des entreprises auquel l’immobilier loué est rattaché. D’ailleurs, grâce à l’existence de la loi Alur, elle permet à l’immobilier d’instaurer d’importants changements. Sans oublier que la loi Alur offre des avantages que ce soit pour les locataires ou les propriétaires de l’habitation principale.
FAQ
Dans ce cas-là, il faut prendre les loyers imposables, donc loyers charges, même en présence de plusieurs biens. De ce fait, le projet est loin d’être avantageux pour le moment, car les dépensières sont de 30 k et il y aura moins que 30 k de déductions utiles.
A priori c’est ce qui est prévu en catégorisant ces travaux comme, urgent ce qui permettrait de les déduire à 100 % et non à 50 %.
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