Le démembrement de propriété peut être temporaire ou viager

L’achat en démembrement temporaire ou viager est une option pour acquérir une habitation. Le succès repose la bonne entente entre l’usufruitier et le nu propriétaire

Deux investisseurs achètent en démembrement un local pour louer. Devenus usufruitier et nu propriétaire, ils choisissent entre le démembrement temporaire et le démembrement viager.
Le démembrement est un type d’achat immobilier.
Le démembrement temporaire et le démembrement viager ont chacun leurs avantages.
L'usufruitier et le nu propriétaire jouissent de leurs droits spécifiques.
Le bien acheté en démembrement n’est pas concerné par l’ISF.

Le démembrement peut être temporaire ou viager

L’achat d’un logement neuf ou ancien peut être réalisé en démembrement. Les investisseurs se positionnent avec assurance principe loi girardin industriel sur le long terme.

Un investissement en démembrement reposant sur l’usufruit viager bénéficie d’un avantage fiscal qui est la sortie du bien immobilier de l’assiette taxable à l’ISF.

Le démembrement signifie que deux personnes physiques ou morales ont autorité sur le même local : l’une sur l’usufruit et l’autre sur la nue propriété. L’une tire avantage du bien temporairement, l’autre en prendra possession en pleine propriété pour la vie simulation impôt Temporaire ou viager, tout dépend des objectifs des investisseurs et de leur surface financière, surtout de celui qui possède la nue propriété.

Qu’est ce que le démembrement ?

L’opération est réalisée par deux personnes morales ou physiques qui se sont lancées dans un investissement locatif et respectant l’aspect fiscal de l’usufruit.

Le principe du démembrement se repose sur compréhension juridique de la pleine propriété d’un bien immobilier. La propriété que veut dire démembrement de propriété c’est la somme de l’usus (jouissance du bien comme résider) du fructus (tirage de profit du bien comme louer) et de la nue propriété (pouvoir régalien sur le bien comme le vendre). L’usufruit et la nue propriété forment la pleine propriété

Un bien immobilier est mis en vente. Deux investisseurs décident d’acheter le local convoité en démembrement. Les prêts souscrits sont garantis par une assurance vie quels sont les démembrements du droit de propriété

  • Le premier investisseur propose d’acquérir l’usufruit suivant la valeur locative du bien
  • Le second investisseur paie le reste. Il devient le propriétaire de la nue propriété.
  • Un contrat est signé entre les deux parties.
  • Le contrat dure entre 15 ans et 20 ans. Le démembrement est soit temporaire soit viager.

Le droit du nu propriétaire

A la fin du contrat le second investisseur qui a acheté la nue propriété  deviendra l’unique propriétaire du local. Il aura la nue propriété et l’usufruit de la nue propriété. Mais en attendant, il s’efface

Le droit de l’usufruitier

Jusqu’à la clôture du contrat et l’extinction de l’usufruit, le premier investisseur ou usufruitier est le seul maître à bord sans jouir de la pleine propriété avantage du démembrement  de propriété. Il décide de tout. Il s’occupe de tous les travaux. Il paie les taxes et l’impôt sur le revenu. Il perçoit les loyers car c’est un terme de l’usufruit et aussi les revenus fonciers

Détermination des valeurs de l’usufruit

La valeur de l’usufruit et la valeur de la nue-propriété dépendent de la durée du démembrement. La valeur de l’usufruit viager (qui se termine au décès de l’usufruitier) dépend de l’espérance de vie de l’usufruitier et de la valeur de la pleine propriété Voici le mode de calcul

  • 10% de la pleine propriété avantage du démembrement quand l’usufruitier est âgé de 91 ans ou plus,
  • 20% quand l’usufruitier est âgé de 81 à 90 ans,
  • 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
  • 40% quand il est âgé de 61 à 70 ans,
  • 50% quand il est âgé de 51 à 60 ans,
  • 60% quand il est âgé de 41 à 50 ans,
  • 70% quand il est âgé de 31 à 40 ans,
  • 80% quand il est âgé de 21 à 30 ans,
  • et 90% en deçà.

La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée par soustraction. Quand l’usufruit provient d’un démembrement temporaire, sa valeur fiscale est fixée à 23% de la valeur en pleine propriété par période de dix ans.

Sur le fin du contrat

Quand le contrat prend ferme, le nu propriétaire devient le propriétaire de plein droit sans souscrire une assurance vie scpi déficit foncier grand paris pierre Aucun droit de succession ne sera payé et aucun acte de notariat ne sera signé ou enregistré. 

Entre le viager et le temporaire, quel type de démembrement choisir ?

L’achat par démembrement est intéressant. Le choix entre le démembrement viager et le démembrement temporaire dépend de l’objectif des associés. L’un est pour le bénéfice social l’autre pour le bénéfice financier

L’avantage du démembrement viager

Dans le démembrement viager, la durée de l’usufruit n’est pas fixée. Le contrat se termine à la fin de la vie de l’usufruitier. Le démembrement viager est indiqué pour la transmission de patrimoine. Le père est l’usufruitier et l’enfant le nu propriétaire. A la mort du père, l’héritage est transmis sans frais sans aucun droit fiscal de l’usufruit

Le point fort du démembrement temporaire

La durée du contrat est convenue des deux parties. L’usufruitier a réalisé une bonne affaire. Il a retrouvé ses fonds et des revenus fonciers. Le propriétaire dispose de la pleine propriété donation partage avec démembrement. Le démembrement temporaire convient aux investisseurs qui opèrent pour faire des bénéfices et pour se constituer un patrimoine

FAQ

L’usufruitier paie toutes les taxes et les charges. Y compris l’impôt sur le revenu.

Oui la loi vous autorise à vendre le droit à la nue propriété. Le nouveau nu propriétaire doit respecter toutes les causes.

Le démembrement temporaire est conseillé pour les futurs retraités qui espèrent avoir des revenus complémentaires.