En vigueur depuis le 18 Juin 2014, la loi Pinel est un dispositif légal incitatif qui encadre l’investissement immobilier locatif. De ce fait, elle sera applicable à tous les baux en cours si d’ordre public.
- La loi Pinel favorise les acteurs dans les secteurs de l’immobilier et du commerce. Elle s’applique à tous les baux en cours
- La loi Pinel est reconduite pour cette année 2019.
- Ce dispositif légal favorise les activités de commerce.
- L’application concerne tous les baux en cours d’ordre public.
- La loi Pinel accorde des réductions fiscales à tous les types de location de logement neuf.
Reconduite, la législation Pinel, depuis le 1er Janvier 2019, se met de nouveau à la disposition de ceux qui investissent dans le commerce où un bail commercial lie les parties impliquées. Incitative, la législation Pinel s’adresse en particulier aux personnes physiques et morales qui se lancent dans l’investissement locatif et qui signent un bail normalisé. L’applicabilité du système Pinel est effective pour tous les baux en cours considérés comme étant d’ordre public. Et justement à ce sujet, découvrez comment établir les loyers commerciaux et l’inclure dans le bail en consultant notre article : bail commercial mise aux normes Pinel.
Le régime Pinel modifie les baux commerciaux
Des réductions fiscales notables sont accordées mais en revanche, tous les acteurs qui louent un bien immobilier neuf doivent respecter à la lettre toutes les règles établies à compter du 1er Septembre 2014, date qui officialise le nouveau statut des baux commerciaux.
Pour promouvoir et encourager les activités commerciales, dont principalement les investissements locatifs dans l’immobilier, la législation Pinel modifie plusieurs traits et caractéristiques du bail qui détermine les loyers. Un grand débat fut soulevé sur la retroactivité du système Pinel et son application. La modification redéfinit également les aspects des baux dérogatoires.
Une jurisprudence élargit l’applicabilité du système Pinel à tous les baux en cours
Le débat juridique avait commencé en juillet 2007. Un locataire voulait prendre congé (c’est-à-dire rompre le bail) à l’issue de la seconde période triennale. Le bailleur avait exprimé son refus en évoquant le dispositif Pinel.
De la Cour d’appel
La Cour d’appel de POITIERS a statué en faveur du locataire. Elle a considéré que, la loi n’étant pas rétroactive, la législation Pinel n’était pas applicable aux baux signés avant 2014 mais toujours en cours pour les loyers commerciaux.
De la Cour de Cassation
Mais cette décision a été annulée par la Cour de cassation par son arrêt en date du 9 février 2017 aux motifs des articles 2 du Code civil et L. 145-15 du Code de commerce. Pour la Cour de Cassation, le dispositif Pinel 2019 est applicable immédiatement à tous les baux en cours lorsque c’est d’ordre public.
Du gouvernement
Cette jurisprudence va dans le sens des explications du gouvernement à qui était posée la question sur la retro activité de l’application du dispositif sur le bail. Les clauses qui figurent dans les baux commerciaux conclus ont été déclarées non écrites avant l’entrée en vigueur du système Pinel. En clair, les règles énumérées dans le régime Pinel, dont le bail dérogatoire, sont applicables à tous les baux commerciaux conclus avant le 1er Septembre 2014. Cela est aussi vrai pour les petites entreprises sans exception du moment où cela est de l’ordre public, comme l’indique la loi.
Ce qu’il faut savoir sur les innovations
Pour l’essentiel, les modifications stipulées dans la législation Pinel portent sur les points ci-énumérés :
- la durée du bail commercial
- les modalités de congé ou de rupture de contrat
- le droit de préférence en cas de vente du local
- le renouvellement ou la révision du loyer acquitté
- la répartition des travaux et des charges
entre le locataire et le propriétaire ;
La durée du bail
Le bail porte au moins sur 9 ans. Il peut être ramené à 3 ans dans des cas particuliers. Dans ces conditions, le bailleur verse une indemnité d’éviction au locataire qui lui, peut prendre congé sans motif tous les 3 ans. Il comporte une clause de garantie pour la régularité des loyers.
Libre négociation du bail
Le bail est négocié en totale liberté. Cette libre négociation concerne :
- Le montant du loyer ou le loyer du bail renouvelé au regard de la valeur locative
- Les modalités de paiement
- La répartition des charges
Interdiction des baux dits fermes
Auparavant, le bail pouvait comporter une clause qui interdit la résiliation anticipée par le locataire. Cela s’appelle « bail ferme ». La législation Pinel annule cette disposition. Le « bail ferme » est interdit sauf pour les cas suivants :
- le bail concerne un local monovalent pour une seule et unique utilisation
- le bail porte sur des locaux à usage exclusif de bureau
- le bail dure plus de 9 ans,
- le bail concerne des locaux de stockage
L’état des lieux est obligatoire
Le régime Pinel concerne la location vide ou la location meublée. La loi rend obligatoire la réalisation d’un état des lieux qui met en valeur la qualité du local au moment de la remise des clefs au locataire. Les travaux et la répartition des charges sont déterminés. Le bailleur peut exiger au locataire la restitution des lieux en bon état à la fin du bail.
FAQ
La révision périodique du loyer peut se faire au tous les trois ans. Le locataire peut en prendre l’initiative.
Oui, l’augmentation doit être progressive afin d’être conforme à la valeur locative du local à raison de 10% par an.
Vous l’informez officiellement par une lettre recommandée avec accusé de réception.
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