La loi Pinel étant un dispositif de défiscalisation très apprécié par les contribuables français, disposent des caractéristiques propres. Sur les loyers, il existe un plafonnement que chaque propriétaire doit considérer.
- Pour être éligible à l’investissement locatif en Pinel, le contribuable doit prendre en compte le plafond appliqué par les lois. Pour que les annexes doivent être considérées par apport à l’espace utile, elles doivent :
- Être à utilisation exclusive des locataires
- Être d’une altitude sous plafond de 1,80 mètre au moins
- Respecter les zones imposées par la loi
La loi Pinel, considérant plus particulièrement les logements neufs ou en futur d’achèvement, est un dispositif fiscal qui permet de défiscaliser de manière considérable. Toutefois, pour en bénéficier, il faut respecter certaines conditions, dont l’engagement de location, lequel est très règlementé.
Pour mieux comprendre le fonctionnement du système Pinel, notamment en ce qui concerne les types de biens éligibles et la surface habitable du logement qui soit ouverte à une défiscalisation, consultez également notre article : loi Pinel : calcul surface annexe
Logement Pinel : les surfaces à considérer
Afin d’apprécier ce seuil du régime Pinel, il importe de prendre en considération certaines surfaces du bien immobilier.
Investissement locatif : les surfaces à considérer
Pour la location d’un bien immobilier acquis en Pinel, que ce soit une maison individuelle ou une résidence principale, l’espace à retenir sur le calcul du loyer et les plafonds de loyer à appliquer s’étalent sur la surface habitable du logement accrue de la moitié des surfaces annexes. Les surfaces annexes doivent être considérées en fonction de l’utilisation exclusive du locataire. Ces suppléants concernent principalement les balcons, les caves, les vérandas, les celliers etc. Le garage, tout comme l’emplacement de stationnement, n’est pas considéré comme annexes. Mais, pour les maisons individuelles, comme étant fixé par la loi fiscale, les surfaces annexes utilisées comme emplacement de stationnement sont considérées forfaitairement à environ 12m².
Les considérations particulières des jardins et des terrasses
En ce qui concerne les terrasses, seules celles qui sont accessibles à travers l’étages ou arrangées avec des ouvrages enterrés peuvent être considérés. Il s’agit particulièrement de celles qui se situent sur les toits du logement concernés. De ce fait, les terrasses qui se trouvent en rez-de-jardin ne sont retenus, similairement aux jardins. A savoir uniquement que même les terrasses ne peuvent pas être considérées que si elles équivalent à 4.5 m² ou plus suivant encore l’engagement de location Pinel.
Le système de défiscalisation Pinel remplace donc la loi Duflot. Pour comprendre les éventuels changements entre ces deux dispositifs, notamment en termes d’avantages fiscaux, lisez aussi notre article : Tout sur la loi Duflot !
La définition du loyer Pinel
Les logements neufs sont souvent munis de parking et de garages. Cela devient alors une aubaine importante pour les propriétaires. En revanche, pour bénéficier de tous les avantages fiscaux du dispositif Pinel, il faut encore comprendre certaines choses.
La surface habitable, c’est quoi ?
La surface habitable correspond à la surface entière disponible à l’état de logement. Elle ne constitue pas alors les espaces occupés par les cloisons, les murs, les escaliers et les portes. De même, le code de l’habitation et de la construction formule aussi que certaines surfaces en sont délogées comme les espaces avec une hauteur sous plafond étant principalement inférieures à 1,80 m.
La surface habitable désigne en fait une notion importante dans le droit sur l’immobilier. Notamment, elle est prise en considération pour le compte de la taxe d’habitation ou foncière. Il importe de la citer précisément et de façon claire dans une convention de location ou de vente.
La surface habitable avec le système Pinel
Si vous investissez dans un bien immobilier avec le système Pinel dans l’objectif de le mettre en location, vous devez savoir sur les loyers doivent respecter un certain plafonnement. Ce qui veut dire que vous n’avez pas la possibilité de demander le loyer correspondant aux prix appliqués sur le marché, vous avez un certain seuil à ne pas devancer étant souvent proportionnellement faible. En effet, pour que la location soit plus accessible à tous les foyers, l’autorité impose aux logements Pinel un loyer assez fiable que celui proposé sur le marché.
Un contribuable qui vient de placer dans une nouvelle habitation qui bénéficie de la loi Pinel se doit de suivre un certain plafond de loyer et une somme de loyer maximale. Mis à part l’emplacement dans lequel est établi le logement, l’espace habitable occupe une fonction capitale dans la définition du loyer. Avec le régime Pinel, elle est aussi désignée la surface utile en tenant compte aussi de certains espaces annexes étant mentionnés plus haut. Toutefois, il faut connaître que pour la calculer, seule la moitié des espaces annexes, limitée à 8 m² va être considérée.
Calculer en règle les loyers
Lorsque la surface habitable est définie, vous pouvez désormais établir le plafond maximal du loyer. Deux principaux éléments doivent être pris en compte pour ce calcul. D’un côté, il y a le coefficient multiplicateur qui dépend essentiellement d’une certaine formule compensée à 0.7 +(29/ espace habitable). Toutefois, il faut savoir qu’il s’agit d’un agent ne doit pas dépasser généralement le 1,2. Sinon, cette valeur va être considérée dans le calcul et la détermination des loyers. D’un autre, pour éviter l’éclatement des loyers, le système Pinel a appliqué des plafonds par m². Ces plafonds sont alors réétudiés par an dans l’encadrement du droit de finances.
Pour être plus claire, la solvabilité au dispositif Pinel dépend essentiellement du respect et de la considération des plafonds de loyer ainsi que des ressources qui sont reconsidérés tous les ans. Le plafonnement de loyer appliqué avec le système Pinel est la somme maximale à laquelle le bien peut être mis en location. Pour le calcul, il faut considérer l’agent multiplicateur de zone, le plafond appliqué sur le loyer de cette zone concernée et la surface utile du logement.
FAQ
Il faut respecter les plafonds en fonction de la zone où se situe le logement.
La baisse fiscale va être remise en cause.
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- Quels sont les autres avantages du système Pinel : loi Pinel travaux de mise aux normes
- Tout savoir sur le système Pinel : Loi Pinel : quel type de bail
- Comment optimiser son investissement dans le locatif : les astuces pour défiscaliser
