- Avant de réaliser un investissement locatif, il est fondamental de bien choisir le type de bien à acheter. Il peut s'agir d'un appartement, d'une maison, d'un bien résidentiel ou encore d'une résidence de service.
- L'emplacement est également un critère important à ne pas négliger. Il convient de se renseigner sur le dynamisme de la zone, sur la qualité de vie offerte par le quartier et sur l'état du marché de l'immobilier. En effet lorsque l'on réalise un investissement locatif, il faut toujours penser à la plus-value que l'on pourra obtenir suite à la revente.
- Pensez également à calculer la rentabilité de votre investissement. On considère souvent que 4% de rentabilité par an est une rentabilité intéressante. En dessous, la situation peut être risquée notamment en cas d'imprévus (non-paiement de loyer, frais de restauration, travaux...)
- Pensez défiscalisation ! Renseignez-vous avant de réaliser votre investissement sur les différentes lois de défiscalisation auxquelles vous pourriez être éligibles. Par exemple, la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard ou encore le statut LMNP offre des avantages fiscaux intéressants.
Présentation de l’investissement locatif
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location et en tirer des revenus fonciers. L’intérêt de l’investissement locatif est qu’il permet souvent de rembourser tout ou partie des remboursements du crédit nécessaire à l’achat du bien grâce aux loyers perçus. En plus d’avoir des revenus complémentaires, cela permet au contribuable de se constituer en parallèle un patrimoine immobilier. Il pourra également dans certains cas bénéficier de déductions fiscales grâce aux lois de défiscalisation immobilière.
Les conditions pour effectuer un investissement locatif
En soit il n’y a pas de conditions nécessaires pour réaliser un investissement locatif dans le sens où la loi n’applique aucune restriction. Il faut cependant bien sûr avoir la capacité de financement d’un bien immobilier, et la capacité de remboursement d’un crédit immobilier si le bien n’est pas acheté comptant.
Dans le cas d’un crédit immobilier le contribuable devra démontrer une capacité de financement et de remboursement satisfaisante pour convaincre les banques. Il ne faut pas hésiter à consulter plusieurs établissements bancaires car tous ne proposent pas les mêmes conditions de prêt et de remboursement. Il est souvent conseillé de se rapprocher d’un professionnel de l’immobilier, comme un courtier, qui saura vous aiguiller lors de votre projet. Cela vous permettra de gagner en efficacité et d’être orienté vers les bons acteurs. Un agent immobilier pourra également vous aider à monter votre dossier de candidature auprès d’une banque.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un investissement locatif ?
Nous avons vu les avantages d’un investissement locatif (se constituer un patrimoine, générer des revenus fonciers…). Mais il existe également des inconvénients qu’il est important de connaître avant de réaliser un investissement immobilier locatif.
Le problème le plus redouté par les acquéreurs est souvent lié au paiement des loyers. En effet si les revenus locatifs sont destinés à rembourser le crédit immobilier, un non-paiement de loyer peut causer de gros problèmes de trésorerie. La loi française étant très protectrice des locataires, il est souvent difficile de récupérer un loyer impayé, et il faudra s’armer de patience et de courage pour se lancer dans de fastidieuses démarches administratives afin de récupérer son dû.
Mais rassurez-vous il existe des solutions à cela. Tout d’abord il existe des assurances qui garantissent les paiements. Vous payez chaque mois une certaine somme à l’assurance, et en cas de défaut de paiement du locataire c’est l’assurance qui vous paiera les loyers.
Comment réaliser un bon investissement locatif ?
Les bonnes questions avant tout investissement immobilier locatif
Avant d’acheter un bien pour le mettre en location, il y a de nombreux paramètres à prendre en compte. Voici les différents facteurs que vous devrez prendre en considération :
- Souhaitez-vous réaliser une location meublée ou louer un logement nu ?
- Votre objectif premier est-il de vous construire un patrimoine immobilier ou plutôt de profiter des lois de défiscalisation immobilière ?
- Votre location sera-t-elle louée à titre de résidence secondaire ou principale ?
- Qui s’occupera de la gestion locative ? Désirez-vous vous en occuper par vous-même ou passer par un organisme de gestion locative ?
- Allez-vous avoir besoin d’un crédit immobilier ? Comment souhaitez-vous le rembourser ?
Une fois que vous savez exactement quelles seront les grandes lignes de votre investissement immobilier, il convient de trouver le bien à acheter, et là vous devrez à nouveau être vigilant :
- Quel type de bien acheter ? Un appartement, une maison, une résidence ?
- Dans quelle ville et quel quartier ?
- Comment vais-je sélectionner mes locataires et quelles garanties de paiement vais-je pouvoir leur demander ?
Vient ensuite la partie fiscale, car vous allez générer des revenus complémentaires grâce à la location de votre bien et vous pourriez peut-être être éligible à une loi de défiscalisation immobilière sans même le savoir. Parmi les plus importantes on retiendra :
- la loi Pinel qui concerne la location meublée de bien dans une zone délimitée avec un plafond de loyer et l’obligation de louer en résidence principale
- la loi Malraux qui concerne les investissements dans des quartiers d’habitat ancien dégradé ou dans des quartiers historiques
- la loi Censi-Bouvard qui permet une défiscalisation pour une location meublée non professionnelle
Il est donc essentiel de se renseigner sur ces différentes lois afin de voir quelles sont les conditions pour y être éligible.
L’importance de l’emplacement du bien
Pour réaliser un investissement locatif réussi il est capital de choisir l’emplacement du bien. Même si vous n’êtes pas le futur locataire de l’appartement, choisissez un quartier agréable à vivre, bien desservi et offrant toutes les commodités, et ce pour plusieurs raisons :
- Lors d’un investissement locatif, votre priorité sera de trouver rapidement des locataires afin de percevoir des revenus complémentaires sans attendre. Il faut donc trouver des personnes prêtes à vivre dans votre appartement et donc dans votre quartier. Plus le quartier sera agréable et plus vos chances seront grandes de trouver quelqu’un qui vous louera votre bien rapidement.
- La gestion locative est une activité qui prend du temps et de l’énergie. Et lorsque vos locataires vous annoncent qu’ils souhaitent quitter l’appartement vous allez être confronté à tout à un process administratif ainsi qu’à des démarches pour trouver de nouveaux locataires. Et si vous ne les trouvez pas lorsque les anciens locataires ont quitté les lieux, vous aurez un manque à gagner. Ainsi en choisissant correctement votre quartier vous mettrez toutes les chances de votre côté pour que vos locataires restent de façon durable.
- Votre investissement immobilier, en plus de vous rapporter des revenus fonciers, est également un moyen d’accroître votre patrimoine immobilier. Ainsi, que vous souhaitiez plus tard y habiter, laisser votre bien à vos descendants, ou même le revendre, l’emplacement du bien sera capital.
Quel type de logement choisir ?
Dans l’immobilier, on dit souvent que les petites surfaces sont plus rentables. En effet, le rendement est plus important pour les biens de petite taille que pour les appartements plus spacieux. En revanche il faut garder à l’esprit que les petites surfaces sont souvent louées par des étudiants, des célibataires ou des jeunes couples. Il s’agit donc souvent pour ces personnes d’une location temporaire pour quelques années, qu’ils devront abandonner lorsque leur situation personnelle évoluera. En revanche les appartements de 2/3 pièces apportent un rendement moindre, mais plus de stabilité et donc de sécurité. Ils sont souvent loués par des familles et le risque de voir les locataires partir rapidement sera donc réduit.
A vous de trouver le bon compromis en pesant le pour et le contre. Tout dépend de votre aversion au risque mais également de votre budget.
La défiscalisation par l’investissement locatif
En France il existe différentes lois permettant à une personne réalisant un investissement locatif de bénéficier de mécanismes de défiscalisation. Voyons quelques exemples de lois de défiscalisation :
La loi Pinel
Le dispositif Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Il concerne les particuliers qui investissent dans un logement neuf ou en futur état d’achèvement et s’applique à tout contribuable français dans la limite de 2 logements par an. L’acquisition du bien doit avoir été effectuée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2019. Voici les conditions pour être éligible au dispositif Pinel :
- le bien doit être neuf ou en futur état d’achèvement
- il doit être loué pour une période de 6, 9 ou 12 ans
- la location du bien doit s’effectuer dans les 12 mois suivant sa livraison
- le bien doit être loué nu (non meublé)
- il doit être loué à titre de résidence principale
- le loyer doit satisfaire aux exigences du dispositif Pinel. Il sera plafonné et sera en moyenne 20% inférieur à ceux habituellement pratiqués sur le marché
- enfin le bien doit se situer dans une zone prédéfinie par arrêté (la zone Pinel)
Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôts répartie sur 6, 9 ou 12 ans pouvant être égale à 12, 18 ou 21% de l’achat immobilier. En plus d’offrir une réduction d’impôt, il permet à un contribuable de se constituer un patrimoine immobilier, et de rembourser un éventuel crédit bancaire grâce aux revenus locatifs générés par la location du bien. De plus le dispositif permet de louer son bien à un membre de sa famille (ce que ne permettait pas de faire l’ancienne version de la loi : la Loi Duflot).
La loi Censi Bouvard
La loi Censi Bouvard s’applique aux personnes réalisant un investissement locatif dans des résidences de services pour un investissement réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017. Il permet de nombreux avantages fiscaux comme la récupération de la TVA sur l’acquisition immobilière, ainsi que la non-imposition des revenus locatifs. Les conditions pour être éligible à la loi Censi-Bouvard sont les suivantes :
- Le contribuable doit acheter un bien immobilier neuf dans une résidence de service
- Le logement doit être loué meublé et prêt à être habité
- L’investissement immobilier ne peut excéder 300 000€ par an par foyer fiscal, mais il n’existe pas de limite en termes de nombre de biens. Il sera donc possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard en acquérant par exemple 2 logements à 150 000 € ou bien 3 logements à 100 000 €.
Le loueur sera considéré comme un LMNP (loueur meublé non professionnel). En plus de la défiscalisation offerte par le dispositif et de la récupération possible de la TVA, le bien peut être loué aussi bien à titre de résidence secondaire que principale.
Concernant les locations dans les résidences, le loueur devra attacher une importance particulière à la gestion locative. En effet dans une résidence, toute la gestion sera effectuée par une entreprise de gestion. Ainsi il faudra correctement se renseigner sur l’entreprise en question car ce sera elle qui vous reversera vos loyers.
La loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière entré en vigueur le 1er janvier 1962. Il concerne les personnes réalisant un investissement locatif dans certaines zones définies. Ainsi le bien pourra se situer dans :
- un site patrimoine remarquable
- dans un ancien quartier dégradé
Pour bénéficier du dispositif, il faudra mettre le bien en location dans les 12 mois suivant sa livraison et pour une durée minimale de 9 ans. Le bien devra être loué non meublé et à titre de résidence principale pour le locataire. La loi Malraux permet une réduction d’impôt allant de 22% à 30% en fonction de la zone du bien.
FAQ
Les logements neufs présentent de nombreux avantages. La vétusté des installations électriques, le mauvais isolement des cloisons ou encore l’humidité sont des problèmes que l’on rencontre fréquemment dans les logements anciens. Ainsi, préviligier un logement neuf sera un gage de sécurité à long-terme.
Gérer la location d’un bien peut être compliqué, fastidieux et source de stress. Il est possible de confier cette tâche à une société spécialisée afin de ne pas se soucier de la gestion locative et éviter également un non-paiement de loyer. Cela aura cependant un coût qu’il faudra incorporer dans le calcul de rentabilité de son investissement locatif.
Les différentes lois de défiscalisation en France peuvent vous permettre d’augmenter la rentabilité de votre investissement locatif. Cela ne doit pas nécessairement conditionner votre achat, mais si vous désirez par exemple investir dans du neuf et louer votre bien nu, il sera alors important de votre quelles autres conditions il vous faudra respecter pour bénéficier de la loi Pinel.
Nos autres articles peuvent vous apporter un complément d’informations :
- investissement, crédit immobilier, investissement immobilier : comment obtenir un prêt immobilier locatif sans CDI ?
- résidence principale, assurance vie, investissement immobilier : pourquoi acheter à l’étranger pour louer ?
- location meublée, revenus fonciers, patrimoine immobilier : comment travailler dans l’investissement immobilier ?
Pensez à mettre en concurrence plusieurs banques afin d’obtenir les conditions de prêt les plus avantageuses possibles. Votre situation financière au cours des prochaines années peut être difficile à prévoir, et il est important que le crédit vous offre une certaine souplesse afin de pouvoir moduler vos mensualités à la hausse ou à la baisse.