- Colocation veut dire une location entre plusieurs locataires qui vivent dans un seul logement, lequel constitue leur résidence principale.
- Il existe deux formes de bail de colocation : bail unique, contrats de colocation.
- Les règles d’un investissement locatif colocation concerne : la surface habitable du bien, la durée du contrat, la modalité de location, modalités de fixation des loyers, distribution des charges, etc.
Pour réussir son investissement dans l’immobilier, il faut déjà maîtriser les bases de ce secteur. En effet, plusieurs pièges sont à éviter, et d’autres informations sont utiles pour optimiser ses revenus. Tel est, par exemple, le cas des dispositifs de défiscalisation immobilière, lesquels sont des atouts précieux pour garantir la rentabilité de votre investissement. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : comment optimiser son investissement locatif ?
Les règles de base en matière de contrat de colocation
Dans sa définition juridique, on entend par colocation une location entre plusieurs locataires qui vivent dans un seul logement, lequel constitue leur résidence principale. Il existe deux formes de bail de colocation. On distingue tout d’abord le bail unique, dans lequel va figurer tous les colocataires. Mais il peut également s’agir de plusieurs contrats de colocation, lesquels sont conclus individuellement avec chacun des colocataires.
Les surfaces habitables vont faire l’objet d’un encadrement particulier par la loi. S’il s’agit d’un bail commun, il a été posé que la surface minimale attribuée pour deux personnes est de 16 m — et chaque personne supplémentaire devra bénéficier de 9 m — en plus. Par contre, si le bail est individualisé, il faut attribuer à chaque colocataire une surface privative minimale de 9 m². Les parties communes ne sont donc pas prises en considération dans ce calcul.
Quant à la durée du contrat, elle dépendra des modalités de la location. Dans le cadre d’une location nue, le contrat est valable pour 3 ans et sera reconduit de manière tacite. Par contre, s’il s’agit d’une location meublée, le bail est conclu pour un an renouvelable tacitement.
Les obligations de chaque partie au contrat de colocation
On parlera essentiellement des obligations relatives au loyer et aux différentes charges. En principe, la fixation du loyer dépendra de la formulation du bail. Pour les baux individuels, chaque colocataire est redevable de son loyer envers le propriétaire. Par contre, pour le bail unique, c’est l’ensemble des loyers qui sera versé au propriétaire.
Il faut prendre compte, par ailleurs, des modalités de fixation des loyers, particulièrement dans le cadre des baux individuels. La loi Alur prévoit un plafond de loyers, dont la totalité des loyers ne peut être supérieure au loyer normalement perçu pour l’ensemble s’il avait été soumis non pas à une colocation mais à un investissement dans le locatif classique.
En ce qui concerne la distribution des charges par contre, ce sont le bailleur et les locataires qui en déterminent les modalités. Ils peuvent choisir de se laisser régir par le régime de droit commun, en procédant à un système provision pour charges versées annuellement. Mais ils peuvent tout aussi bien mettre en place un système forfaitaire et dans ce cas, les charges vont être réglées en même temps que le loyer.
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Le régime de paiement en solidarité dans la colocation
C’est là que se trouve tout l’enjeu de la colocation. On dit que par rapport à un investissement dans l’immobilier classique, l’investisseur immobilier pourrait profiter d’une rente locative plus importante dans le cadre d’une colocation.
En termes de revenus locatifs, en effet, cette affirmation est juste. D’autant plus que dans les grandes villes, la demande reste largement supérieure à l’offre sur le marché immobilier. Mais encore faut-il bien en comprendre les règles !
Par ailleurs, une clause de solidarité figure dans tout contrat de location à plusieurs. Cela signifie qu’il est possible de réclamer auprès d’un seul colocataire la totalité des charges et du loyer. Mais si un colocataire prenait congé de la colocation, dans ce cas, la clause de solidarité ne s’applique plus à lui.
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Le déficit foncier donne un avantage au bailleur d’un immobilier. Il y a déficit foncier quand le revenu brut annuel est inférieur aux charges et travaux déductibles. La différence de ces deux variables sera octroyée au propriétaire de l’immeuble lors du règlement des impôts au niveau de l’administration fiscale. Pour vous aider, vous pouvez faire appel à un gestionnaire de patrimoine expert.