- Les revenus de source française d’un étranger fiscalisé en France sont soumis à deux choix de régime en fonction du montant annuel des loyers : régime micro-foncier et régime réel.
- Il peut bénéficier d’un avantage fiscal si son bien locatif est soumis à des dispositifs de défiscalisation immobilière.
- Si le contribuable opte pour une location meublée à titre de résidence principale, il engendre des bénéfices industriels et commerciaux, au lieu des revenus fonciers. Il est donc soumis au régime forfaitaire micro BIC et profite d’un abattement forfaitaire, ou du régime réel.
- Il existe aussi un régime de loueur meublé non professionnel réel ou LMNP réel.
Tous les revenus fonciers sont imposables. Il faut simplement bien choisir le régime fiscal correspondant à votre investissement, celui qui vous avantagera le mieux. Sachez qu’il existe également de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière qui permettent de réduire votre impôt sur le revenu au 1er janvier. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : comment déclarer ses impôts en loi Scellier ?
Le régime d’imposition applicable pour la location vide
Les revenus de source française d’un étranger fiscalisé en France sont soumis à deux choix de régime en fonction du montant annuel des loyers. À savoir :
- Pour un revenu locatif inférieur à 15 000 euros, le contribuable peut bénéficier du régime micro-foncier. Celui-ci lui permet d’appliquer un abattement forfaitaire aux titres de ses charges. Cet abattement est estimé à 30 % du revenu. C’est ainsi que le revenu net imposable sera obtenu.
- Pour un revenu locatif supérieur à 15 000 euros, le régime réel s’applique de plein droit. Il est à noter que même si le revenu locatif est inférieur à ce montant, le contribuable peut se convertir sur ce régime pour une durée de 3 années. Le régime réel permet de déduire le montant réel de certaines charges sur vos rentes locatives.
Il est aussi possible que le contribuable s’investisse dans un bien locatif soumis à certains dispositifs de défiscalisation. Si tel est le cas, il doit remplir la déclaration n° 2044 spéciale afin de profiter de l’avantage fiscal qu’offre le dispositif en question.
Tout comprendre des systèmes de défiscalisation immobilière pour optimiser vos rentes foncières, et aussi pour réduire vos impôts, consultez également notre article : loi Robien : c’est quoi ?
Le régime d’imposition applicable pour une location en meublé
Si le contribuable opte pour une location en meublé à titre de résidence principale, il engendre des bénéfices industriels et commerciaux, au lieu des revenus fonciers. Il est donc soumis au régime forfaitaire micro BIC, lorsque ses rendements locatifs sont inférieurs ou égal à 32 900 euros. Ce régime permet d’obtenir un abattement forfaitaire sur les rendements fonciers forfaitaires, au taux de 50 %. Cette somme couvre donc les frais et charges déductibles.
Dans le cas où le revenu locatif est supérieur à ce plafond, le régime réel s’impose. Il peut aussi s’appliquer sur option fait par le contribuable avant le 1èr février de l’année d’imposition.
À titre d’information, les revenus immobiliers doivent être inscrits dans le formulaire complémentaire 2042C dans la cadre 5, sous la rubrique B dans le cas où le contribuable a un domicile fiscal français. Par contre, si le contribuable est à l’étranger, il doit rapporter ses revenus à la rubrique 5 sur la déclaration 2042NR.
Le régime fiscal en location meublée non professionnelle
Il existe aussi un régime de loueur meublé non professionnel réel, connu sous son abréviation régime LMNP réel. Celui-ci permet au contribuable de profiter de dépenses déductibles en déficit direct, à savoir :
- L’intérêt d’emprunt
- Les charges de copropriété
- Les taxes foncières
- Les frais de gestion
- Les frais d’agence
- Les frais de notaire
Pour bénéficier l’avantage fiscal du régime LMNP réel, le revenu locatif imposable du contribuable est ramenée à zéro euro, et ce durant une dizaine d’années. Il pourra ainsi acquérir un énorme avantage du fait qu’il pourra récupérer 100 % des revenus locatifs dans le cadre de remboursement du crédit ou à l’augmentation de son épargne.
Il est prouvé que l’investissement locatif meublé est plus rentable du fait, qu’il permet de gagner 20 % de plus par rapport à la location nue. Sur ce, les revenus imposables seront calculés à partir de la déduction des amortissements et déficits avant d’être imposé au barème progressif.
Toutefois, l’État applique la convention fiscale pour éviter le double d’imposition lors de l’investissement immobilier dans différents pays.
FAQ
En France, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation qui permettent aux contribuables de défiscaliser. Un non-résident peut, par exemple, se constituer une SCI et investir dans l’immobilier. A ce titre, il peut accéder à de nombreuses réductions d’impôts.
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