Impôt revenu foncier régime réel

Chaque contribuable est tenu de faire une déclaration de revenus. L’administration fiscale a déjà imposé une méthode de calcul qu’il faut scrupuleusement suivre. Celle-ci dépend de la situation du foyer, mais aussi de son domicile fiscal. Pour en savoir plus, consultez notre article : comment déclarer les revenus locatifs étrangers ?

Choisir entre micro-foncier et régime réel

Le choix est possible pour ceux qui investissent dans la location nue ou location meublée et dont le montant annuel des loyers obtrenus est inférieur ou égal à 15 000 euros. Normalement, le régime micro-foncier est fait pour ce montant, mais vous avez le droit d’opter pour un régime réel. Il est à noter que cette option n’est pas obligatoire.

Dès que le choix est fait, l’option ne s’applique que sur une durée de 3 années, et ce sur l’ensemble des rendements fonciers accomplis par le foyer fiscal. Pour ce faire, vous aurez juste besoin de faire votre déclaration de revenus dans le formulaire n° 2044 durant 3 ans et soustraire les charges déductibles.

Dès que la durée s’achève, vous pouvez choisir de rester dans le régime réel, ou de repartir au régime micro-foncier si le montant annuel des loyers ne dépasse pas de 15 000 euros. Par contre, s’il est supérieur à 15 000 euros, vos revenus fonciers seront soumis au régime réel. Il est aussi possible que le régime du micro-foncier soit défendu par la Loi, même si le montant des loyers est inférieur à 15 000 euros.

Tout savoir sur votre impôt sur les revenus, consultez notre article : tout savoir sur mes impôts!

Les avantages du régime d’imposition réel

Choisir le régime réel pour le calcul de votre impôt sur les revenus permet de déduire de votre revenu brut le montant réel de certaines charges, à savoir :

• Les coûts des travaux déductibles concernant la réparation ou amélioration du bien ;
• Les provisions des charges de copropriété à l’exception des charges locatives « le non récupérable » ;
• Certains frais comme :
• Frais de gestion et commissions exercées pour la gestion locative
• Frais de procédure
• Frais d’avocats et huissier
• Les primes d’assurance du bien et des loyers non payés
• Les taxes foncières, la taxe annuelle sur les bureaux
• Les intérêts d’emprunt et ses dépendances
• Les indemnités de congé et de relogement particulier

Toutes ces charges sont déductibles, sans règle de plafonnement.

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Méthode d’imposition sous le régime réel

Lors de votre déclaration des revenus dans le foncier, il est nécessaire d’indiquer les propriétés suivantes dans le formulaire n° 2044, et ce pour chaque bien immobilier locatif :

• Les caractéristiques ;
• Les recettes locatives ;
• Les frais et charges sans oublier leur descriptif ;
• Les intérêts d’emprunt.

Le calcul des rentes foncières imposables se fait à partir de ces éléments de manière à établir le résultat foncier. Si votre investissement locatif est régi sous un dispositif de défiscalisation, vous devez remplir une déclaration n° 2044 spéciale afin de faire valoir vos droits. À titre d’information, tous vos biens immobiliers doivent être inscrits, même les immeubles classiques.

Les dispositifs sont classés selon la nature de l’investissement, soit :

• L’investissement dans un bien immobilier neuf à titre de résidence principale qui permet d’avoir une réduction d’impôt selon la loi Pinel, Borloo, Périssol, Scellier Intermédiaire ou Scellier ZRR.
• L’investissement dans un bien ancien nécessitant une rénovation comme le monument historique ou immeuble dans une zone protégé pour bénéficier d’une défiscalisation avec la loi Malraux
• L’investissement dans une Société Civile de Placement immobilier, qui offre une déduction d’impôt de type Robien SCPI ou Borloo SCPI.

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