- Les plus values réalisées sur la vente d’une résidence principale ne sont pas imposables.
- Il faut que la cession arrive alors même que les cédants utilisent le bien comme habitation principale.
- Dans le cas d’un divorce, les cédants devraient bénéficier d’une exonération totale sur le bien car c’était leur résidence principale.
- Mais l’un des conjoints est supposé avoir quitté le foyer familial il y a déjà longtemps donc, le principe de l’exonération n’a plus raison de s’appliquer.
- Pour l’administration fiscale étudie la question de délai avant de pouvoir parler d’imposition de la plus value réalisée après un divorce.
Les values réalisées sur votre patrimoine immobilier peuvent vous faire gagner énormément d’avantages fiscaux. Il suffit de choisir le bon régime fiscal, ainsi que le dispositif de défiscalisation adapté. Pour en savoir plus, consultez notre article : quelle est l’exonération de la plus-value immobilière en LMNP ?
La règle de l’exonération
Les plus values que l’on réalise sur la vente d’une résidence principale ne sont pas imposables. Il faut que la cession arrive alors même que les cédants utilisent le bien comme logement principal. Ce point est important qui rapproche les avantages du secteur immobilier à celles d’une assurance-vie.
Dans le cas d’un divorce, les cédants devraient bénéficier d’une exonération totale sur le bien car c’était leur logement principal. Mais l’un des conjoints est supposé avoir quitté le foyer familial il y a déjà longtemps donc, le principe de l’exonération n’a plus raison de s’appliquer.
Dans ce cas, l’administration fiscale apprécie le cas sur deux points :
- L’ex-mari ou l’ex-femme demeure dans le bien,
- La cession est comprise dans un délai normal (entre la séparation et la vente). Ceci s’étend à tous les couples séparés qui étaient mariés, pacsés ou en concubinage.
C’est cette question de délai qu’il convient de définir avant de pouvoir parler d’imposition de la plus value réalisée après un divorce.
L’immobilier est le meilleur placement financier actuellement. La rentabilité financière est garantie et pérenne. De plus, il constitue un meilleur avantage que l’assurance vie. En revanche, il faut respecter certaines règles et savoir utiliser le bon dispositif d’exonération fiscale. Et justement à ce sujet, retrouvez quelques informations utiles dans notre article : qu’est ce que la défiscalisation ?
Le délai normal
Même si la jurisprudence admet l’existence d’un « délai normal de 1 an » après que l’un des partenaires est quitté le domicile conjugal, aucun délai légal n’est fixé.
Il faut déterminer le cas selon les conditions du marché immobilier. Ces paramètres auraient pu affecter le délai faute d’acheteur. Le bien peut, par exemple, se trouver dans une zone où l’immobilier n’est pas encore très développé. Il appartient ainsi au fisc de déterminer le délai normal pour chaque cas. Il faut toutefois que le divorce ait réellement lieu. Ainsi, faute d’exonération, l’imposition classique est appliquée.
Les cédants ont droit à un abattement forfaitaire de 19% à la 5ème année de détention, avec un taux dégressif (de 6% de la 6ème année de détention à la 21ème, de 4% de la 2ème année à la 30ème et de 100% à partir de la 30ème année).
Les prélèvements sociaux sont retenus également avec un taux de 17,2% à la 5ème année de détention, avec un taux dégressif de 1,65 à partir de la 6ème à la 21ème année, puis de 1,60 % à la 22ème année de détention jusqu’à 100% à la 30ème année de détention.
Cas d’un logement en construction
L’exonération ne s’applique pas, en principe, à la cession d’un logement en cours de construction qui, par définition, ne constitue pas le logement principal du contribuable. Toutefois la cession peut être exonérée quand elle est le fait d’un couple en instance de séparation à condition que l’immeuble cédé fût bien leur principal logement et qu’ils en étaient propriétaires.
Pour les autres immeubles habitables, comme une résidence secondaire, le taux d’imposition est de 34,5% sur l’impôt sur le revenu.
Reste à trouver le revenu fiscal imposable qui comptera désormais une pension alimentaire au titre du devoir de secours et de la prestation compensatoire. La majoration en fonction du quotient familial (pour les enfants issus du ménage) sera déterminée par le fisc.
Si la plus value est supérieure à 50 000 euros, une taxe supplémentaire de 2 à 6% est applicable depuis le 1er janvier 2013.
FAQ
Avec la loi Pinel, vous pouvez défiscaliser jusqu’à 21% du montant de votre investissement. Pour en bénéficier, il faut respecter certaines conditions : acquérir et mettre en location un logement neuf ou en VEFA situé dans une zone préétablie (A, A bis et B1), respecter les caractéristiques requises pour ce logement (label BBC, RT 2012), respecter le plafonnement des loyers et des ressources locataires, s’engager à louer le bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
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